Bonus Prima Casa: usufrutto prima dei 5 anni comporta decadenza

Il Bonus Prima Casa è un’agevolazione che ammette la possibilità di acquistare una Prima Casa da adibire ad abitazione principale mediante il pagamento delle imposte in misura ridotta.

Fino al 31 dicembre 2022, inoltre, i soggetti di età massima pari a 35 anni, hanno invece il diritto di beneficiare del totale azzeramento delle imposte legate all’acquisto della Prima Casa, grazie al Bonus Prima Casa under 36.

Per approfondire, leggi: “Bonus Casa Under 36: nuova Guida grafica delle Entrate”

Con una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate viene chiarito che, in seguito all’acquisto, qualora fosse costituito il diritto di usufrutto sull’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni, il Bonus Prima Casa è destinato a decadere parzialmente.

Approfondiamo di seguito.

Bonus Prima Casa: possibile decadenza parziale per l’usufrutto?

La risposta ad interpello di cui parliamo è la n. 441 del 30 agosto 2022, con cui l’Agenzia delle Entrate fornisce specifici chiarimenti in relazione alla costituzione dell’usufrutto prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto dell’abitazione con il Bonus prima Casa.

L’istante è un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’AIRE che, nel 2021, dichiara di aver acquistato un immobile sito all’interno del territorio nazionale, usufruendo della riduzione delle imposte concessa dall’incentivo.

Fa sapere tuttavia che, per questioni lavorative, non può prevedere il trasferimento in Italia in tempi brevi e pertanto starebbe valutando la costituzione dell’usufrutto a tempo determinato sull’abitazione, a favore della propria moglie.

L’istante afferma di essere a conoscenza del fatto che il trasferimento (sia a titolo oneroso che gratuito) di un immobile acquistato con le agevolazioni Prima Casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, comporti la decadenza dall’incentivo.

Al riguardo, l’istante osserva che anche la costituzione del diritto di usufrutto a tempo indeterminato è da ritenersi inclusa tra gli atti riconducibili al trasferimento di un immobile. Pertanto, la concessione dell’usufrutto “vitalizio” prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto dell’abitazione, rientra tra i motivi di decadenza dal Bonus prima Casa.

Ciò posto, chiede al Fisco:

1. Se la costituzione del diritto di usufrutto, però a tempo determinato, prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, comporti ugualmente la decadenza dall’incentivo in forma parziale. Ciò considerando il fatto che, con l’usufrutto temporaneo, l’usufruttuario prende possesso del bene solo per un determinato periodo predeterminato e, in seguito a questo, il reale proprietario torna in pieno possesso del bene.
2. Se, nel caso in cui il diritto di usufrutto determinato dovesse comportare la parziale decadenza dall’agevolazione, la base imponibile sulla quale applicare le imposte dovute si debba determinare in base all’intero valore dell’immobile, oppure solo in base al valore rapportato alla costituzione dell’usufrutto.

Decadenza parziale applicabile per vendita di diritti di godimento

La normativa che regolamenta l’utilizzo del Bonus Prima Casa, TU n. 131/1986 Tariffa Parte 1 Articolo 1 Nota II-bis, al comma 4 prevede che:

“In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.”

La decadenza non si applica invece, qualora il contribuente: “entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.”

In relazione alla possibile “decadenza parziale” dall’agevolazione Prima Casa, il Fisco fa presente quanto segue.

Il Bonus Prima Casa viene concesso agli aventi diritto al fine di acquistare una prima casa di abitazione. Tuttavia, la normativa prevede che possa essere applicato anche ai casi in cui non si procedesse con l’acquisto della piena proprietà dell’immobile, ma solo di parte di esso, mediante l’acquisto di uno o più diritti reali di godimento.

Leggi anche: “Bonus Prima Casa e diritti reali: requisiti e condizioni, chiarimenti”

Per via di questo, con la Risoluzione n. 31/E del 16 febbraio 2006, era stato già chiarito che le stesse condizioni possano essere applicate anche ai casi di decadenza.

In breve, visto che l’agevolazione consente di acquistare anche solo una quota di un’abitazione, allo stesso modo deve ritenersi valida l’ipotesi in base a cui la vendita di una sola quota prima dei 5 anni dall’acquisto possa comportare la decadenza parziale riferita solo a quella quota.

La tesi era già stata confermata anche dalla Risoluzione n. 213/E dell’8 agosto 2007. Qui non si parlava di usufrutto ma di nuda proprietà, e si stabiliva che:

“La perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto.”

L’Agenzia delle Entrate ritiene in conclusione che la decadenza parziale dall’agevolazione, così come può essere applicata alla vendita della nuda proprietà dell’immobile acquistato, allo stesso modo deve intendersi riferita anche agli altri diritti reali di godimento.

Nel caso di specie, qualora l’istante decidesse di costituire il diritto di usufrutto a tempo determinato a favore della propria moglie, la decadenza dal Bonus Prima Casa si applicherà proporzionalmente al valore del diritto parziario ceduto.

Decadenza parziale: imposte dovute in proporzione al valore del diritto

In quanto alla determinazione della base imponibile su cui calcolare le imposte dovute, questa dovrà essere rapportata al valore dell’usufrutto a tempo determinato, calcolato ai sensi dell’art. 46 del TUR.

Qui, al comma 2, si prevede che:

“Il valore della rendita o pensione è costituito: […] b) dal valore attuale dell’annualità, calcolato al saggio legale di interesse, ma in nessun caso superiore al ventuplo dell’annualità, se si tratta di rendita o pensione a tempo determinato […]”

A questo proposito, si fa presente che il valore del multiplo relativo alla determinazione della base imponibile di cui al comma 2 dell’art. 46, è stato di recente modificato dall’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2022.

Attualmente, a partire dal 1° gennaio 2022, tale valore è fissato in 80 volte l’annualità.

Sul valore dell’annualità calcolata andranno poi applicati i coefficienti riguardanti la determinazione del diritto di usufrutto, sulla base del Prospetto dei coefficienti allegato al TUR, e tenendo in riferimento la data di acquisto dell’immobile.