Bonus Prima Casa: sì per unità e pertinenze intestate ad altri

Per poter usufruire del Bonus Prima Casa in relazione all’acquisto di diversi immobili e pertinenze siti all’interno dello stesso edificio, non è necessario che le abitazioni e le pertinenze risultino intestate al solo beneficiario dell’agevolazione.

In altre parole, è possibile per un soggetto ottenere la riduzione sul pagamento delle imposte prevista dall’incentivo, anche se le varie unità dovessero risultare separate sulla base di distinte particelle catastali, a patto però che le stesse siano “unite di fatto”.

Approfondiamo di seguito.

Bonus Prima Casa: particelle diversamente intestate, cosa accade?

Il caso di cui parliamo oggi è stato trattato di recente dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 155 del 24 gennaio 2023.

L’istante rappresenta che, nel mese di febbraio 2022, la propria nonna è deceduta senza lasciare testamento. La nonna era proprietaria di un edificio che, ad oggi, è passato in successione ai due eredi legittimi, ovvero:

1. La stessa istante (erede legittima in quanto il proprio padre, figlio della donna, era già deceduto anni prima);
2. L’altro figlio della nonna deceduta (zio dell’istante).

A questo proposito, si fa sapere che l’edificio è stato costruito “a cavallo tra due particelle di terreno”, e che queste due particelle dispongono di due diverse intestazioni. Nello specifico:

• Una particella di terreno risulta intestata interamente alla nonna deceduta;
• L’altra particella risulta invece in comunione tra la nonna e il nonno dell’istante (deceduto nel 2011).

Ma non è finita qui. L’istante rappresenta inoltre che all’interno dell’edificio sono presenti 3 unità abitative in categoria catastale A/2, e che ognuna di queste unità è composta da due particelle catastali con diversa intestazione.

In particolare, la situazione esistente prima della morte della nonna prevedeva – per ognuno di questi appartamenti – la divisione in due particelle catastali diverse, di cui:

• Una intestata alla nonna;
• L’altra intestata alla nonna, allo zio dell’istante, alla stessa istante e alla madre dell’istante.

L’istante fa sapere che i 3 appartamenti sono disposti rispettivamente al piano terra, al primo piano e al secondo piano dell’edificio in questione. L’appartamento posto al secondo piano (diviso anche questo in due particelle) è l’abitazione principale in cui l’istante vive con la propria madre.

L’edificio si compone infine di due pertinenze, ugualmente distinte anche queste in due particelle catastali nelle stesse modalità già descritte, in categoria catastale C/2 e C/6.

Donazioni e Successioni: incentivo si estende a tutti gli eredi

Visto lo scenario presentato, l’istante chiede se sia possibile per lei – ai fini della presentazione della denuncia di successione – usufruire del bonus prima casa in relazione all’appartamento posto al secondo piano, in cui lei vive con la madre. Chiede inoltre se la stessa agevolazione possa essere estesa alle due pertinenze dell’edificio.

L’istante fa presente che tale richiesta nasce sulla base del fatto che, sia gli appartamenti che le pertinenze – nonostante siano tutti costituiti da due particelle intestate in modo differente, sono comunque “uniti di fatto” ai fini fiscali.

Questo in quanto non hanno autonomia funzionale e reddituale.

L’Agenzia delle Entrate fa presente, innanzitutto, che la normativa che regolamenta il Bonus prima casa prevede che il beneficio possa essere applicato anche agli atti diversi da quelli relativi all’acquisto della prima casa di abitazione.

Difatti anche gli immobili ricevuti mediante successione o donazione, qualora diventassero l’abitazione principale del beneficiario, possono essere oggetto di agevolazione.

Nello specifico, la normativa prevede che:

“Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione.”

Qui è scritto espressamente che gli atti relativi alla successione o alla donazione di un immobile possono beneficiare della riduzione delle imposte legate al bonus prima casa.

Qualora poi – come nel caso descritto nell’istanza – il trasferimento mediante donazione o successione dovesse essere fatto a favore di più beneficiari (in quanto esistono più eredi), allora è sufficiente che almeno uno degli eredi possieda i requisiti che consentono di usufruire dell’agevolazione.

Bonus Prima Casa: niente fusione per le particelle “unite di fatto”

Il soggetto che riceve un immobile mediante donazione o successione, e soddisfa tutti i criteri per beneficiare dell’incentivo, può dunque usufruirne per ridurre le imposte sull’atto di trasferimento che andrà a pagare.

Gli altri eventuali eredi che sono presenti nell’atto ne usufruiranno anch’essi indirettamente, in quanto la riduzione delle imposte sarà applicata all’intero atto di trasferimento.

Il Fisco fa presente comunque che l’istante, così come aveva previsto, potrà richiedere l’agevolazione in riferimento ad uno solo degli immobili presenti all’interno dell’edificio.

Riguardo al fatto che l’appartamento sia costituito da due particelle diversamente intestate, viene specificato che questo non costituisce un problema se le unità sono effettivamente non autonome ai fini funzionali e reddituali.

Ovvero, la diversa intestazione delle particelle non è rilevante se comunque le unità sono “unite di fatto”, e quindi, fiscalmente, non sono indipendenti l’una dall’altra.

Si fa presente che, in questi, casi non sarà necessario neanche procedere con la fusione catastale. Sarà necessario tuttavia che questa condizione venga espressamente evidenziata negli archivi catastali.