Bonus Prima Casa: con cambio destinazione, possibile ri-beneficiarne?

In una recente sentenza, la Corte di Cassazione accoglie il ricorso di un contribuente che ha usufruito due volte del Bonus Prima Casa, cambiando la destinazione d’uso del primo immobile prima dell’acquisto del secondo.

Il ricorso è stato accolto per il semplice fatto che per usufruire dell’agevolazione risulta rilevante solo il parametro oggettivo della classificazione catastale.

Dunque, è possibile usufruire del Bonus Prima Casa due volte senza vendere il primo immobile acquistato? Spieghiamo di seguito il concetto andando per gradi.

Bonus Prima Casa: quando è possibile usufruirne due volte

Come sappiamo, il Bonus Prima Casa consiste in una riduzione delle imposte sull’acquisto di un immobile da adibire appunto a residenza principale.

Se un soggetto acquista l’immobile da un privato o da un’impresa esente dal pagamento dell’IVA, otterrà una riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%.

Nel caso in cui invece si acquisti la casa da un privato o da un’impresa soggetta al pagamento dell’IVA, il bonus prima casa consisterà in una riduzione della stessa Imposta sul Valore Aggiunto, che dal 10% passa al 4%.

Con la Legge di Bilancio 2016, il Governo ha introdotto delle interessanti modifiche riguardo all’applicabilità dell’incentivo, ammettendo di fatto la possibilità di beneficiarne due volte.

Tale concessione è legata al rispetto di una precisa condizione. In sostanza, se un soggetto ha acquistato un’abitazione con il bonus prima casa e poi intende acquistarne un’altra sempre usufruendo dell’incentivo, entro 1 anno dall’acquisto della seconda, dovrà vendere la prima casa acquistata.

Questo, fino a poco tempo fa, era l’unico modo possibile per usufruire dell’incentivo due volte. Ad oggi però, entra in campo un’interessante novità riguardante il Bonus Prima Casa in caso di cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

Cambio destinazione d’uso: è possibile riutilizzare l’incentivo?

Il caso affrontato dalla Cassazione nella sentenza n. 22560 del 10 agosto 2021, riguarda un soggetto che ha usufruito per la prima volta del Bonus Prima Casa nel 1999 per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.

Il contribuente poi, il 25 giugno 2009, ha usufruito nuovamente dell’incentivo acquistando un nuovo immobile come residenza principale, situato nello stesso Comune del primo e senza vendere mai quest’ultimo.

Com’è possibile tutto ciò?

La risposta è semplice: il soggetto, un mese prima di firmare l’atto di mutuo per acquistare la seconda casa, ha cambiato la destinazione d’uso della prima, che da abitazione è diventata ufficio.

Questo significa che al momento dell’acquisto della seconda casa, il contribuente risultava rispettare a tutti gli effetti il criterio che impone ai beneficiari di non essere già titolari di altre abitazioni comprate col bonus.

In seguito all’acquisto della seconda casa, il beneficiario ha ricevuto un avviso di liquidazione dall’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle imposte non corrisposte.

Egli ha dunque impugnato l’avviso sostenendo, appunto, di aver rispettato tutti i requisiti obbligatori per accedere alle riduzioni d’imposta concesse con il bonus prima casa. Questo in quanto “al momento dell’acquisto egli non era più titolare di alcuna casa di abitazione”.

Il ricorso del cittadino è stato accolto in primo grado, ma il Fisco ha proposto appello, facendo presente che il soggetto, dopo 3 anni dall’acquisto della seconda casa, ha nuovamente cambiato la destinazione d’uso dell’immobile acquistato nel 1999, che da ufficio è nuovamente diventato abitazione. L’Agenzia deduce da tutto ciò che il contribuente abbia intenzionalmente modificato la destinazione d’uso del primo immobile per eludere gli obblighi previsti per accedere al bonus.

La Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia-Romagna ha accolto l’appello del Fisco, concordando col fatto che il cambiamento di destinazione fosse soltanto una trovata fittizia per fruire nuovamente della riduzione delle imposte.

Il cittadino ha quindi proposto ricorso in Cassazione, ma l’Agenzia ha risposto con un controricorso, portando infine il contribuente a depositare memoria.

Cambio destinazione non è concesso, ma l’Agenzia doveva contestare prima

Il lungo tira e molla è venuto finalmente a conclusione il 20 maggio 2021, data in cui si è svolta l’udienza finale in Cassazione.

La Corte stabilisce qui che ciò che conta per fruire dell’agevolazione prima casa è la classificazione catastale degli immobili, precisando inoltre che:

“pur se l’intera operazione può apparire preordinata a beneficiare due volte della stessa agevolazione, questo risultato può essere contrastato dall’erario, in quanto l’Agenzia avrebbe potuto dichiarare la decadenza dalla prima agevolazione al momento del cambio di destinazione e revocare i benefici concessi con riferimento al precedente acquisto, in quanto la modifica della destinazione d’uso determina la revoca del beneficio”.

Il ricorso originario del contribuente viene dunque accolto, perché:

• È incontestabile il fatto che il cittadino, al momento dell’acquisto della seconda casa, non era titolare di alcun’altra abitazione all’interno dell’intero territorio nazionale;
• Non è accertabile il fatto che il contribuente abbia intenzionalmente agito per eludere le regole;
• L’Agenzia non ha proceduto alla revoca del beneficio ai danni del contribuente quando egli ha cambiato la destinazione d’uso del primo immobile, in quanto il cambio di destinazione d’uso comporta la decadenza del bonus prima casa.

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