Bonus Casa Under 36: recupero somme già pagate, come si procede

Con un quesito pubblicato di recente sul portale FiscoOggi, torniamo a parlare del Bonus Prima Casa Under 36, ovvero di quel “ramo” potenziato del Bonus Prima Casa che concede ai giovani under 36 con un ISEE massimo di 40.000 euro di acquistare un’abitazione senza dover pagare le imposte e/o l’IVA.

Come abbiamo già visto in passato però, con particolare riferimento alla risposta ad interpello n. 650 del 1° ottobre 2021, la normativa che regolamenta tali agevolazioni non prevede che l’esenzione dalle imposte si applichi al contratto preliminare di compravendita, ma solo a quello definitivo.

Tutto ciò, come si può immaginare, ha creato non poca confusione. Questo sistema infatti, nonostante rispetti la concezione generale dell’esenzione dalle imposte per gli under 36, presuppone comunque che le somme debbano inizialmente essere pagate.

Spetterà poi allo stesso cittadino beneficiario provvedere all’avvio delle procedure di rimborso per poter effettivamente beneficiare delle agevolazioni concesse dal Bonus Prima Casa Under 36.  Vediamo in che modo si procede.

Bonus Casa Under 36: contratto preliminare e definitivo, come funziona

Il Bonus Prima Casa Under 36 è una misura concessa dal Decreto Sostegni BIS in forma straordinaria per agevolare l’acquisto di una Prima Casa in favore dei giovani, attualmente valida per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 fino al 31 dicembre 2022 (prima dell’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2022 il termine era fissato al 30 giugno 2022, l’agevolazione ha ottenuto l’estensione di 6 mesi).

La normativa che ne regolamenta il funzionamento è appunto il Decreto Sostegni BIS, e più precisamente l’art. 64 ai commi da 6 a 10.

Successivamente poi, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021, al fine di fornire tutte le spiegazioni pratiche e i chiarimenti necessari all’applicazione del Bonus Prima Casa Under 36.

Qui veniva precisato che:

“La disciplina agevolativa in esame non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa chiaro ed esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Il contratto preliminare produce, infatti, tra le parti solo effetti obbligatori e non reali. Il contratto definitivo di acquisto potrebbe, invece, non essere stipulato (e, in tal caso, come precisato con circolare n. 37/E del 10 giugno 1986, parte n. 46, le somme riscosse in sede di registrazione di quello preliminare rimangono definitivamente acquisite all’Erario) o, comunque, potrebbe non essere stipulato nei termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione, ciò sia con riferimento al periodo di validità della stessa sia per quanto riguarda la sussistenza dei relativi presupposti.”

E ancora:

“La tassazione del contratto preliminare resta, quindi, invariata quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra, con applicazione delle regole generali.”

Agevolazione riconosciuta solo all’atto definitivo: cosa significa

In sostanza, si spiega come le agevolazioni per l’acquisto della Prima Casa per gli under 36 non si possano applicare al contratto preliminare di compravendita, semplicemente perché, in seguito alla stipula del contratto preliminare, non c’è certezza che poi venga realmente firmato anche il contratto definitivo.

Per questo, viene chiarito anche che, se il contratto preliminare di compravendita prevedesse il pagamento della caparra o degli acconti sulle imposte, l’acquirente sarà tenuto a corrispondere normalmente le somme richieste al momento della stipula dell’atto.

Tuttavia, se l’acquirente possiede i requisiti necessari per beneficiare del Bonus Prima Casa Under 36, rimane comunque valida la possibilità di usufruire dell’agevolazione al momento della firma dell’atto definitivo, con il conseguente recupero anche delle somme già versate in sede di stipula dell’atto preliminare.

Ma andiamo per gradi e spieghiamo in che modo si procede al recupero degli acconti già versati se si è beneficiari delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa per gli under 36.

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Bonus Prima Casa Under 36: il diritto alla restituzione

In sostanza, come abbiamo detto, le somme richieste nel contratto preliminare dovranno essere inizialmente versate.

Dopodiché, al momento della firma dell’atto di compravendita definitivo, all’acquirente verrà riconosciuto invece il diritto a beneficiare del Bonus Prima Casa Under 36 e dunque non gli verrà richiesta alcuna somma aggiuntiva rispetto a quanto già versato con il contratto preliminare.

Nell’atto definitivo bisognerà specificare chiaramente che l’acquirente è un potenziale beneficiario del Bonus Prima Casa Under 36. Sarà necessario inserire inoltre le dichiarazioni che attestano la presenza dei requisiti necessari per accedere al Bonus Prima Casa.

È solo dopo la firma dell’atto definitivo che si costituirà e diventerà effettivo per l’acquirente il cosiddetto “diritto alla restituzione” delle somme versate.

A quel punto, egli avrà un tempo massimo di 3 anni per provvedere all’avvio della procedura di rimborso per le somme riguardanti gli acconti e la caparra versati. Non sarà possibile invece ottenere un rimborso per l’imposta in misura fissa versata per la stipula del contratto preliminare.

Richiesta rimborso somme pagate: come si procede

Per richiedere il rimborso delle somme spettanti, il beneficiario sarà tenuto a sottoscrivere un’istanza formale, in carta semplice, che dovrà poi consegnare presso:

• L’ufficio competente in cui è stato registrato l’atto di compravendita definitivo;
• Un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui si consegni l’istanza presso un ufficio differente da quello in cui è stato registrato l’atto, sarà lo stesso ufficio a trasmettere poi il documento alla sede competente.

Questo perché, in ogni caso, l’istanza di rimborso potrà essere esaminata esclusivamente dall’ufficio che ha disposto la registrazione dell’atto e, in caso di esito positivo, sarà questo stesso ufficio a dover erogare le somme dovute a favore del cittadino.

Una volta riconosciuto il diritto al rimborso, l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate provvederà alla restituzione con le stesse modalità con le quali vengono rimborsate le imposte indirette, ovvero:

• Con accredito sul conto corrente;
• Con assegno vidimato emesso da Poste Italiane.

Nel caso in cui il richiedente non avesse la possibilità di presentare l’istanza di persona presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, egli potrà anche trasmetterla:

• Mediante raccomandata senza busta con avviso di ricevimento, con destinatario l’indirizzo dell’ufficio competente;
• Tramite PEC, destinata all’indirizzo dell’ufficio competente.

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