Negli ultimi anni, il tema dell’abbattimento delle barriere architettoniche è diventato centrale nelle politiche fiscali e urbanistiche italiane, soprattutto grazie all’introduzione di incentivi mirati come la detrazione del 75% prevista dall’articolo 119-ter del decreto Rilancio. Tuttavia, non sempre l’applicazione concreta delle agevolazioni è semplice.

Uno degli aspetti più delicati riguarda il calcolo del limite di spesa ammesso alla detrazione, specialmente nei casi in cui le unità immobiliari non dispongano di accessi autonomi dall’esterno. Una situazione di questo tipo è stata recentemente oggetto di chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 89/2025.

L’interpello affronta un caso molto specifico: come si applica la detrazione per l’eliminazione delle barriere architettoniche in un complesso edilizio composto da due unità distinte, ma prive di accessi indipendenti? E soprattutto, qual è il corretto limite di spesa detraibile in questi casi?

Scopriamo insieme i dettagli della risposta ufficiale e quali implicazioni può avere per altri contribuenti.

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Il caso concreto: la domanda del contribuente

Il quesito oggetto della Risposta n. 89/2025 è stato presentato da un contribuente proprietario di un complesso immobiliare composto da due edifici distinti, accatastati rispettivamente in categoria B/5 (scuole-laboratori scientifici) e C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie), oltre ad alcuni terreni.

Secondo quanto dichiarato, il lotto dispone di un unico accesso carrabile e pedonale comune, e i percorsi esterni – oggetto dell’intervento edilizio – sono condivisi tra i due fabbricati. I lavori, avviati a ottobre 2023 a seguito di presentazione della CILA, riguardano opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche, come la realizzazione di percorsi esterni accessibili e l’automazione dei cancelli, in linea con le prescrizioni del D.M. 14 giugno 1989, n. 236.

La domanda rivolta all’Agenzia delle Entrate è molto chiara:

«L’Istante, che intende fruire della detrazione del 75 per cento delle spese per gli interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche di cui all’articolo 119-ter del decreto legge n. 34 del 2020, chiede quale sia il limite di spesa applicabile al caso prospettato atteso che “il lotto ha un unico accesso carrabile e pedonale comune ai due fabbricati”.»

L’istante riteneva di poter beneficiare del tetto massimo di 80.000 euro complessivi (ossia 40.000 euro per ciascuna unità), sostenendo che le unità non dispongano di accessi autonomi dall’esterno.

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Il parere dell’agenzia delle entrate: detrazione su base unitaria

Nel fornire la propria risposta, l’Agenzia delle Entrate ha esaminato attentamente il caso alla luce dell’articolo 119-ter del decreto-legge 34/2020, che disciplina la detrazione del 75% per gli interventi mirati all’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici esistenti.

La norma, come ribadito nella risposta, è rimasta in vigore nella sua versione originaria fino al 29 dicembre 2023, data oltre la quale l’ambito oggettivo dell’agevolazione è stato ristretto dal decreto-legge 212/2023 alle sole opere su scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. Tuttavia, poiché il contribuente aveva presentato la CILA il 7 settembre 2023 e avviato i lavori entro ottobre, può ancora beneficiare della normativa precedente più favorevole.

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Un nodo centrale della questione era la corretta individuazione del limite massimo di spesa detraibile. L’istante riteneva applicabile il massimale da 40.000 euro per ciascuna unità, sulla base del fatto che i due edifici non dispongono di accessi autonomi e condividono l’unico ingresso carrabile e pedonale del lotto.

Tale interpretazione avrebbe comportato un limite complessivo di 80.000 euro per l’intervento.

L’Agenzia però ha chiarito che il criterio determinante non è tanto la presenza o meno di un accesso autonomo dall’esterno, bensì la configurazione catastale dell’intervento. Nel caso specifico, i due edifici – pur condividendo percorsi esterni e accessi – risultano catastalmente autonomi e distinti, e ciascuno va considerato come edificio “unifamiliare” ai fini del beneficio.

Ciò comporta che, in base alla lettera a) del comma 2 dell’articolo 119-ter, a ciascun fabbricato si applica un tetto massimo di spesa di 50.000 euro, e quindi l’importo totale ammesso alla detrazione è di 100.000 euro. Questo anche se gli interventi – come l’automazione dei cancelli o l’adeguamento dei percorsi – sono eseguiti su parti comuni del lotto. La spesa, infatti, si “ripartisce” sulla base del numero di edifici interessati, non sulla loro condivisione logistica.

Un altro passaggio rilevante della risposta riguarda l’ambito oggettivo degli interventi ammessi, che comprende esplicitamente anche le opere esterne, purché in conformità con le prescrizioni del D.M. 14 giugno 1989, n. 236, e finalizzate all’accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici.

Le categorie catastali non residenziali (come B/5 e C/6 nel caso di specie) rientrano nell’agevolazione, purché si tratti di edifici esistenti e le opere siano coerenti con la finalità dell’eliminazione delle barriere.