L’acquisto della prima casa con le agevolazioni fiscali è un’ottima opportunità per chi desidera comprare un immobile con un’imposta di registro ridotta e altre facilitazioni. Tuttavia, le regole in materia sono stringenti e richiedono particolare attenzione.

Un recente quesito pubblicato su FiscoOggi, il portale dell’Agenzia delle Entrate, ha sollevato un dubbio importante: è possibile acquistare un secondo immobile con le agevolazioni prima casa se si è già proprietari, anche solo in quota, di un’altra abitazione comprata con il medesimo beneficio?

L’Agenzia ha fornito una risposta chiara e dettagliata.

Scopriamo insieme tutti i dettagli e cosa bisogna fare per non perdere le agevolazioni fiscali.

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Il quesito del lettore: un caso concreto di dubbio sulle agevolazioni

Un contribuente ha sottoposto il seguente quesito all’Agenzia delle Entrate attraverso FiscoOggi:

“Mio figlio è proprietario a metà (insieme al fratello) di una casa acquistata nel 2018 con le agevolazioni prima casa. Oggi vuole acquistare un immobile, sempre in Italia, spostando la residenza. È possibile usufruire delle stesse agevolazioni per l’acquisto?”

Questa situazione non è rara e riguarda molti contribuenti che si trovano in una fase di transizione immobiliare. Infatti, spesso accade che un immobile venga acquistato in comproprietà con altri familiari, come nel caso di due fratelli che acquistano insieme una casa beneficiando delle agevolazioni prima casa.

Tuttavia, nel momento in cui uno dei due decide di comprare una nuova abitazione, magari per esigenze lavorative o familiari, nasce il dubbio: è possibile usufruire nuovamente degli stessi benefici fiscali, nonostante la quota già posseduta su un altro immobile?

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Cosa prevede la legge sulle agevolazioni prima casa

Secondo la normativa vigente, per accedere alle agevolazioni prima casa è necessario che l’acquirente non sia già titolare, neppure per quote, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile acquistato con lo stesso beneficio, su tutto il territorio nazionale. Questo principio è stabilito dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa Parte Prima del DPR n. 131/1986.

Tuttavia, a partire dalla Legge di Stabilità 2016, è stata introdotta un’importante eccezione: chi ha già usufruito delle agevolazioni prima casa può acquistare un secondo immobile beneficiando nuovamente dello sconto fiscale, a patto che l’abitazione posseduta venga venduta entro un determinato periodo di tempo.

Grazie alla recente Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024), questo termine è stato esteso da un anno a due anni.

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Sulla base di queste disposizioni, nel caso analizzato dall’Agenzia delle Entrate, il figlio del lettore potrà acquistare un nuovo immobile con le agevolazioni prima casa, ma dovrà rispettare una condizione fondamentale:

  • Dovrà alienare entro due anni dal nuovo acquisto almeno il 50% della proprietà dell’immobile posseduto, cioè la sua quota dell’abitazione acquistata nel 2018 con i benefici prima casa.

Se non rispetta questa condizione, perderà l’agevolazione ottenuta sul nuovo acquisto e dovrà versare la differenza d’imposta, oltre a eventuali sanzioni e interessi.

Se il contribuente non vende la quota della casa posseduta entro i due anni previsti, l’Agenzia delle Entrate procederà alla revoca dell’agevolazione sul nuovo acquisto. Ciò significa che sarà tenuto a pagare:

  • L’imposta ordinaria di registro o l’IVA non scontata
  • Le sanzioni fiscali per la decadenza del beneficio
  • Gli interessi di mora calcolati dalla data di acquisto

Si tratta di un rischio importante che può comportare un costo fiscale significativo.