Agevolazioni fiscali “Prima Casa”: regole per cittadini all’estero

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” rappresentano un vantaggio rilevante per chi decide di comprare un’abitazione in Italia, ma il loro accesso è subordinato a rigidi requisiti normativi.

Con la risposta n. 238/E del 2 dicembre 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento cruciale riguardo all’applicabilità di queste agevolazioni ai cittadini italiani trasferiti all’estero per motivi di lavoro.

La questione sollevata riguarda la possibilità di modificare la dichiarazione resa al momento dell’acquisto dell’immobile, in caso di difficoltà a rispettare l’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi.

Quali sono i limiti imposti dalla normativa? Cosa accade se non si rispettano i requisiti dichiarati?

Scopriamo insieme le indicazioni fornite dall’Agenzia.

Requisiti per accedere alle agevolazioni “Prima Casa”

Le agevolazioni “prima casa” prevedono significative riduzioni delle imposte di registro, catastali e ipotecarie per chi acquista un immobile destinato a diventare abitazione principale. Tuttavia, l’accesso a tali benefici richiede il rispetto di precisi requisiti, regolati dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr n. 131/1986.

Tra i principali requisiti:

1. Soggettivi: L’acquirente deve essere una persona fisica e dichiarare di voler trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
2. Oggettivi: L’immobile acquistato non deve rientrare nelle categorie catastali considerate di lusso (A/1, A/8, A/9).
3. Eccezioni per cittadini all’estero: Chi è trasferito all’estero per motivi di lavoro può accedere al beneficio senza obbligo di trasferire la residenza, purché il trasferimento all’estero sia già avvenuto al momento dell’acquisto.

L’interpretazione di questi requisiti è spesso oggetto di chiarimenti, come nel caso analizzato.

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Il caso analizzato nella risposta n. 238/E

Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate riguarda una cittadina italiana residente all’estero, iscritta all’AIRE, che nel 2023 ha acquistato un’abitazione in Italia dichiarando l’intenzione di trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi, requisito necessario per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”.

La contribuente, tuttavia, ha successivamente espresso il desiderio di mantenere la residenza all’estero, chiedendo all’Agenzia se fosse possibile rettificare la dichiarazione iniziale. Nello specifico, ha richiesto di poter dichiarare retroattivamente che il suo trasferimento all’estero per motivi di lavoro soddisfaceva i requisiti previsti dalla normativa per mantenere l’agevolazione, nonostante al momento dell’acquisto risiedesse e lavorasse temporaneamente in Italia.

L’Agenzia ha respinto la richiesta, evidenziando che la contribuente, al momento della stipula, non soddisfaceva il requisito chiave di essere già trasferita all’estero per lavoro, condizione essenziale per accedere all’esenzione dal trasferimento della residenza.

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Le implicazioni della decisione dell’Agenzia delle Entrate

La decisione dell’Agenzia delle Entrate ribadisce un principio chiave: per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” senza trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi, è necessario che l’acquirente sia già trasferito all’estero per motivi di lavoro al momento della stipula del contratto di acquisto. Questo requisito, chiarito anche nella circolare n. 3/2024, non può essere soddisfatto retroattivamente tramite dichiarazioni integrative o modifiche successive.

Nel caso in questione, la contribuente si trovava in Italia al momento dell’acquisto e vi lavorava con contratti a tempo determinato. Di conseguenza, il mancato rispetto dell’impegno di trasferire la residenza comporta la decadenza delle agevolazioni fiscali.

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L’Agenzia ha inoltre specificato che non esistono deroghe alla normativa che consentano di rettificare la dichiarazione iniziale per soddisfare i requisiti richiesti a posteriori. Questo principio rafforza la necessità di rispettare rigorosamente gli impegni assunti al momento della stipula.

Possibili rimedi per evitare sanzioni

Sebbene la mancata osservanza dei requisiti comporti la perdita delle agevolazioni “prima casa”, l’Agenzia delle Entrate offre una via per mitigare le conseguenze fiscali. Come chiarito nella risoluzione n. 105/2011, l’acquirente che non riesce a rispettare l’impegno di trasferire la residenza entro i 18 mesi può presentare un’istanza all’Ufficio presso il quale l’atto è stato registrato.

Questa richiesta consente di:

• Revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile.
• Chiedere la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione, senza applicazione di sanzioni.

Tale opportunità è valida solo se il termine dei 18 mesi non è ancora scaduto. La revoca consente di regolarizzare la situazione fiscale senza incorrere in penalità, anche se comporta il pagamento della differenza d’imposta dovuta per la mancata applicazione del beneficio.

Questo rimedio rappresenta una soluzione importante per chi, per motivi personali o professionali, non riesce a rispettare i requisiti dichiarati, pur essendo consapevole che comporta la perdita definitiva delle agevolazioni.