Agevolazione Prima Casa under 36: i chiarimenti dell’agenzia delle entrate sulla proroga

L’acquisto della prima casa rappresenta un passo importante, soprattutto per i giovani under 36 che possono usufruire di significative agevolazioni fiscali.

Recentemente, l’articolo 3 del decreto Milleproroghe (decreto-legge n. 215/2023) ha introdotto nuove disposizioni in materia, e l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 14/E del 18 giugno 2024 per fornire chiarimenti operativi su queste novità.

Le precisazioni riguardano, in particolare, la possibilità di presentare la certificazione ISEE anche dopo la stipula del rogito e le procedure per ottenere il credito d’imposta.

Cosa cambia per chi intende acquistare casa nel 2024? Quali sono i requisiti e le modalità per usufruire delle agevolazioni?

Proroga delle agevolazioni “Prima Casa under 36”

Il comma 12-terdecies proroga al 31 dicembre 2024 il termine per l’acquisto della casa di abitazione al fine di usufruire delle agevolazioni “prima casa under 36“. Questo beneficio è riservato a coloro che hanno sottoscritto e registrato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023.

La circolare chiarisce che tale agevolazione non si applica se il contratto preliminare, seppur redatto nel 2023, è stato registrato nel 2024.

Per gli atti stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, la circolare specifica che se l’acquirente non dispone di una certificazione ISEE valida al momento del rogito, è comunque possibile dimostrare il rispetto dei requisiti presentando successivamente una certificazione ISEE.

Questa certificazione deve riferirsi allo stesso nucleo familiare presente alla data di stipula dell’atto.

Tale disposizione offre maggiore flessibilità agli acquirenti, permettendo loro di completare la documentazione necessaria anche dopo la firma del rogito, evitando così complicazioni e ritardi.

Credito d’imposta per le agevolazioni “Prima Casa under 36”

Il comma 12-quaterdecies invece introduce un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso per gli atti stipulati tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024. Gli acquirenti devono dichiarare al notaio, tramite un atto integrativo, la volontà di avvalersi dei benefici fiscali e di possedere i requisiti necessari.

La dichiarazione deve includere il numero di protocollo della certificazione ISEE o della DSU.

Inoltre, l’atto integrativo:

• Può essere stipulato anche dopo il 31 dicembre 2024.
• Deve essere esente dall’imposta di registro.

Questo facilita il processo per gli acquirenti, dando loro più tempo per completare le formalità necessarie senza perdere i benefici fiscali.

La circolare specifica che il beneficio fiscale non si applica se il diritto sull’immobile è acquisito tramite un verbale di aggiudicazione redatto nel 2023, anche se il decreto di trasferimento è emesso nel 2024.

Questo chiarimento è fondamentale per evitare malintesi riguardo ai requisiti temporali per accedere alle agevolazioni. La normativa infatti si applica esclusivamente ai contratti preliminari di acquisto della casa di abitazione, non ad altre forme di acquisizione del diritto sull’immobile.

Credito d’imposta per acquisti successivi

Nel caso di un nuovo acquisto di un immobile soggetto a imposta di registro, il credito d’imposta da riacquisto prima casa, se utilizzato, viene considerato “neutro”. Questo significa che l’acquisto effettuato con le agevolazioni under 36 non incide sulla determinazione del credito d’imposta per eventuali successivi acquisti.

In altre parole, l’utilizzo del credito d’imposta per il primo acquisto non riduce il beneficio disponibile per acquisti successivi.

Se il nuovo atto di acquisto è soggetto a IVA, l’acquirente può utilizzare il credito d’imposta per compensare le imposte versate, tenendo conto delle agevolazioni già utilizzate. Questo meccanismo garantisce che gli acquirenti possano massimizzare i benefici fiscali disponibili, senza subire penalizzazioni per aver già usufruito delle agevolazioni in precedenza.

In particolare:

• Qualora l’acquirente abbia già utilizzato il credito d’imposta da “riacquisto prima casa” per compensare imposte diverse da quelle dovute in atto (ad esempio, in relazione a un atto di donazione), può ancora usufruire del nuovo credito d’imposta di cui all’articolo 3, comma 12-quaterdecies, del decreto Milleproroghe, per un importo pari alle imposte (IVA, registro e ipotecarie catastali in misura fissa) versate al netto del credito d’imposta da riacquisto già utilizzato.
• In caso di successiva alienazione e riacquisto di un altro immobile per il quale il contribuente abbia diritto a usufruire dei benefici “prima casa”, il credito d’imposta sarà calcolato senza considerare l’atto per il quale si è già usufruito del beneficio fiscale “prima casa under 36”. Questo acquisto sarà quindi considerato “neutro” per la determinazione del credito d’imposta da riacquisto.

Applicazione per gli atti stipulati dal 1° Marzo 2024

Per gli atti stipulati dal 1° marzo 2024 al 31 dicembre 2024, continuano a valere le disposizioni precedenti della circolare n. 12/E del 2021. Queste includono i criteri per la maturazione del credito d’imposta da riacquisto, previsti dall’articolo 7, commi 1 e 2, della legge n. 448/1998.

In particolare, la circolare n. 12/E del 2021 fornisce chiarimenti su come calcolare e applicare il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa in caso di riacquisto di un altro immobile.

I punti chiave della circolare n. 12/E del 2021 includono:

• Maturazione del Credito d’Imposta: Il credito d’imposta matura al momento del nuovo acquisto e può essere utilizzato per compensare le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute sull’acquisto stesso.
• Calcolo del Credito d’Imposta: Il credito è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per l’acquisto dell’immobile precedente, fino a concorrenza dell’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
• Utilizzo del Credito d’Imposta: Il credito può essere utilizzato per compensare imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute per l’acquisto del nuovo immobile, oppure per compensare altre imposte sul reddito.

Queste disposizioni garantiscono che gli acquirenti possano continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa anche per gli atti stipulati dopo il 1° marzo 2024, mantenendo una continuità normativa e offrendo chiarimenti essenziali per una corretta applicazione delle agevolazioni.