Acquisto Prima Casa senza imposte under 36: tutto quello che devi sapere

L’acquisto di una casa senza imposte per gli under 36 è un’opportunità concessa di recente con il Decreto Sostegni BIS (DL n. 73 del 25 maggio 2021).

Come abbiamo visto con l’articolo “Mutuo Prima Casa: nuova Garanzia senza anticipo per under 36” prima che il testo ufficiale del Decreto venisse pubblicato, nelle bozze era contenuta una clausola che concedeva ai giovani sotto i 36 anni di acquistare una prima casa senza anticipo e con garanzia dello Stato al 100%.

Con l’entrata in vigore del DL Sostegni BIS, a partire dal 26 maggio, la concessione non ha trovato conferma, ma è stato comunque approvato un provvedimento similare che ammette notevoli agevolazioni in favore dei giovani sotto i 36 anni che intendono acquistare una prima casa.

Il provvedimento che è entrato in vigore non è altro che una nuova proroga di quello messo in campo anni fa con la Legge di Bilancio 2014, art. 48, lettera c). Ma contiene qualche importante modifica che, rispetto ad allora, ne estende l’applicazione.

Vediamo come funziona l’acquisto di una casa senza imposte per gli under 36 nel 2021.

Acquisto Casa senza imposte under 36: cosa è cambiato dalla Legge 2014

Con l’entrata in vigore del DL Sostegni BIS dunque, diventa possibile acquistare un’abitazione da adibire a prima casa senza pagare le imposte, e quindi senza anticipo. In realtà però non è tutto così semplice, come confermato anche dall’Agenzia delle Entrate in delle recenti risposte ad interpello che vedremo di seguito.

Per comprendere bene come funziona l’acquisto di una casa senza imposte per gli under 36 dobbiamo fare qualche passo indietro e andare per gradi.

La Legge di Bilancio 2014, come dicevamo, ha introdotto un’agevolazione molto simile riguardante l’acquisto della Prima Casa. Qui si concedeva la possibilità a diverse categorie di beneficiari di usufruire del Fondo Garanzia per la Prima Casa per stipulare un mutuo con quota capitale nella misura massima del 50%.

Si stabiliva inoltre che avrebbero avuto priorità di accesso al suddetto Fondo:

• Le giovani coppie;
• I nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• I giovani di età inferiore ai 35 anni, titolari di un rapporto di lavoro atipico, di cui all’art. 1 della Legge n. 92/2012.

Fondo Garanzia all’80% del DL Sostegni BIS: come funziona

Il DL Sostegni BIS del 25 maggio 2021 ha modificato notevolmente il funzionamento del Fondo di Garanzia per l’acquisto della Prima Casa, innalzando la misura del finanziamento concesso fino all’80%.

Sono inoltre cambiate le categorie che ottengono l’accesso prioritario alla richiesta del mutuo agevolato, che ad oggi sono:

• Le giovani coppie;
• I nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• I giovani che non hanno compiuto 36 anni d’età.

Requisito obbligatorio per le 3 categorie è che l’ISEE risulti non superiore a 40.000 euro annui.

Il Fondo Garanzia per l’acquisto della Prima Casa in favore degli under 36 e delle altre due categorie di beneficiari, è valido con i suddetti termini a decorrere dal trentesimo giorno dall’entrata in vigore del DL Sostegni BIS e fino al 30 giugno 2022. Dunque dal 24 giugno 2021 al 30 giugno 2022.

I beneficiari possono ottenere un mutuo che copre fino all’80% dell’LTV dell’immobile da acquistare.

Tutto questo fino a poco tempo fa era impensabile, visto che finanziamenti così elevati sono sempre stati quasi impossibili da ottenere, soprattutto per i giovani senza un lavoro indeterminato e senza garanzie valide da presentare.

Leggi anche: “Mutuo Prima Casa: tutto quello che devi sapere”

Ad oggi però lo Stato si rende garante dell’acquisto con il Fondo per la Prima Casa, concedendo una quota capitale pari all’80% che, fate attenzione, si può richiedere solo per i finanziamenti aventi limite di finanziabilità superiore all’80%.

Ma non è finita qui.

Bonus Prima Casa “potenziato” per under 36: niente imposte, come funziona

All’art. 64, comma 6, sempre del Sostegni BIS, è stata introdotta un’altra misura di incentivazione, con esclusivo riferimento ai giovani under 36.

Si tratta, in sostanza, di una notevole estensione dell’applicabilità del Bonus Prima Casa che, come sappiamo, normalmente concede:

• Una riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%, se si acquista da un privato o da un’impresa esente dal pagamento dell’IVA;
• Una riduzione dell’IVA dal 10% al 4%, se si acquista da un’impresa assoggettata all’Imposta sul valore aggiunto.

Dall’entrata in vigore del Decreto Sostegni BIS quindi, i giovani sotto i 36 anni, oltre a poter beneficiare di un finanziamento pari all’80% del valore della casa, possono anche ottenere il totale azzeramento delle imposte. Ovvero, un Bonus Prima Casa “potenziato”.

L’agevolazione si riferisce esclusivamente ai giovani che, al momento della stipula dell’atto di compravendita, non hanno ancora compiuto 36 anni d’età.

Questi possono procedere all’acquisto di un’abitazione da adibire a Prima Casa senza pagare l’imposta di registro, l’imposta catastale e quella ipotecaria. Dunque, sono completamente esenti dal pagamento delle imposte.

Questo non solo in caso di acquisto con trasferimento della proprietà, ma anche nel caso in cui i giovani under 36 stipulino un contratto di detenzione della casa secondo uno dei diritti reale di godimento.

Per accedere alle agevolazioni, in ogni caso, l’ISEE dovrà essere sempre di massimo 40.000 euro annui.

E se l’impresa è soggetta all’IVA?

Nel caso in cui poi si acquisti da un privato o un’impresa soggetta anche al pagamento dell’IVA, l’IVA inizialmente si dovrà pagare.

Successivamente però, gli under 36 possono ricevere un credito d’imposta pari al 100% dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta, da usare come segue:

• In diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute per atti di successione o donazione stipulati in seguito all’acquisizione del credito d’imposta per l’acquisto della casa;
• In diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute con la Dichiarazione dei Redditi successiva all’acquisizione del credito per l’acquisto della casa;
• Oppure in compensazione, ai sensi del DL n. 241 del 9 luglio 1997.

Il credito d’imposta, in ogni caso, non può essere chiesto a rimborso.

Prima Casa under 36: requisiti obbligatori da dichiarare

Per poter ottenere le agevolazioni suddette per l’acquisto della Prima Casa in favore degli under 36, i soggetti beneficiari dovranno rispettare comunque i requisiti obbligatori per l’accesso al Bonus Prima Casa.

Ovvero:

• L’immobile dovrà essere residenziale, adibito a Prima Casa e non dovrà appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9, A/10;
• L’immobile che intende acquistare deve essere situato nello stesso Comune in cui è stabilita la sua residenza, o in cui si trova il suo luogo di lavoro. In alternativa, egli dovrà spostare la sua residenza entro 18 mesi dall’acquisto (30 mesi se si usufruisce anche del Superbonus 110%), stabilendola presso l’indirizzo dell’abitazione comprata con il bonus. Per i non residenti che vivono all’estero invece, il cambio di residenza non è obbligatorio (approfondisci qui);
• Il cittadino non deve risultare intestatario o co-intestatario di un’altra abitazione situata all’interno dello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
• Il cittadino, su tutto il territorio italiano, non deve risultare proprietario o co-proprietario di un’altra casa acquistata usufruendo dell’agevolazione bonus prima casa;
• Non è concesso vendere l’immobile prima che passino 5 anni dall’acquisto, a meno che il soggetto, dopo la vendita, non acquisti una seconda casa entro 1 anno dalla vendita, usufruendo sempre del Bonus Prima Casa;
• Non è concesso beneficiare del Bonus Prima Casa due volte, a meno che si non acquisti una seconda casa, sempre usufruendo delle riduzioni d’imposta, per poi vendere la prima entro 1 anno dall’acquisto della seconda.

Bonus Prima Casa percepito senza diritto: sanzioni e interessi

Nel caso in cui un soggetto dovesse beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa senza averne diritto, oppure nel caso in cui il diritto dovesse decadere, si applicano le sanzioni e gli interessi previsti dal Testo Unico n. 131 del 26 aprile 1986, Tariffa Parte 1, art. 1, nota II-bis, comma 4.

Ovvero dovrà pagare:

• L’importo totale delle imposte di registro, ipotecaria e catastale che non ha pagato durante l’atto di acquisto;
• Una sovrattassa pari al 30% sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Se il soggetto ha acquistato l’immobile da un privato o da un’impresa soggetti al pagamento dell’IVA, egli dovrà restituire inoltre un importo pari alla differenza tra l’IVA che avrebbe dovuto pagare senza bonus prima casa e l’IVA che ha pagato usufruendo dell’incentivo senza averne diritto.

Dunque il calcolo è il seguente:

10% (IVA che avrebbe dovuto pagare) – 4% (IVA che ha pagato) = 6% (importo da restituire al Fisco).

Egli dovrà pagare inoltre una sanzione amministrativa pari al 30% sull’importo da restituire.

Se invece il soggetto è un under 36 e ha ottenuto anche il credito d’imposta pari al 100% sull’IVA pagata senza averne diritto, ovviamente il credito non sarà considerato valido e non potrà utilizzarlo.

Per quanto riguarda gli interessi di mora, questi saranno dovuti in misura pari al 6% per ogni semestre compiuto nel ritardo nei pagamenti, ai sensi della Legge n. 130 del 18 aprile 1978.

Leggi anche: “Fondo Perduto del DL Sostegni percepito senza diritto: cosa accade”

Chiarimenti sui bonus del Sostegni BIS con le risposte del Fisco

Fin qui abbiamo visto in pratica tutto quello che c’è da sapere riguardo il funzionamento delle agevolazioni introdotte dall’art. 64 del DL Sostegni BIS.

Da quando il Decreto è entrato in vigore però, sono venute fuori nuove precisazioni da parte del Fisco, riguardo alle agevolazioni per l’acquisto della Prima Casa “potenziato” rivolte agli under 36.

I chiarimenti in questione sono arrivati prima di tutto con la risposta ad interpello n. 650 del 1° ottobre 2021, e successivamente anche con la n. 653 del 4 ottobre 2021.

Agevolazioni non si applicano al contratto preliminare, ma c’è il rimborso

La prima risposta riguarda il caso di un contribuente che intende stipulare un contratto preliminare di compravendita per l’acquisto di un immobile da adibire a Prima Casa.

L’istante dichiara che il contratto preliminare prevede, al momento della registrazione dello stesso, il versamento di un anticipo sul pagamento delle imposte e sulla caparra, da saldare poi al momento della registrazione del contratto definitivo.

Il soggetto sostiene però di essere beneficiario delle agevolazioni di cui al comma 6 dell’art. 64 del DL Sostegni BIS, e quindi di essere un under 36 che ha diritto al bonus prima casa “potenziato”. Stando alle disposizioni dell’agevolazione, il soggetto è esente dal pagamento di tutte le imposte.

Chiede dunque al Fisco la possibilità di dichiarare l’esenzione al momento della registrazione del contratto preliminare, così da non pagare l’acconto sulle imposte.

La risposta delle Entrate però è negativa. In breve si spiega che, per come è formulata la normativa, le agevolazioni per gli under 36 non sono applicabili in sede di registrazione del contratto preliminare.

Quindi il soggetto dovrà inizialmente pagare gli acconti sulle imposte, per poi chiederne il rimborso.

Si ricorda inoltre che, a pena di decadenza, il rimborso si dovrà richiedere:

“entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione”.

In parole semplici, il rimborso si dovrà richiedere entro 3 anni dal giorno in cui diventa effettivo per il contribuente il diritto alla restituzione del denaro.

Tenendo conto che il diritto alla restituzione diventa possibile solo quando si registra il contratto di compravendita definitivo, il termine di 3 anni decorre dal giorno in cui si stipula il contratto definitivo.

Agevolazioni per casa aggiudicata all’asta: accesso, dichiarazioni, mutuo

Con la seconda risposta ad interpello invece, vediamo il caso di un contribuente che sostiene di essersi aggiudicato all’asta un’unità immobiliare per la quale il trasferimento di proprietà deve ancora essere registrato. E, per la quale, ancora deve rendere le dichiarazioni che attestano la presenza dei requisiti per accedere al Bonus Prima Casa.

L’istante afferma l’intenzione di voler usufruire delle agevolazioni di cui all’art. 64 del DL Sostegni BIS, per l’acquisto di una Prima Casa senza imposte, sulla quale poi stipulare un contratto di mutuo con quota capitale all’80% grazie al Fondo Garanzia.

Chiede dunque alle Entrate se sia possibile beneficiare dei bonus per gli under 36, anche in caso di un immobile aggiudicato all’asta. Inoltre, domanda se sia possibile beneficiarne sia al momento della registrazione del contratto definitivo, sia al momento della stipula del mutuo.

In merito all’accesso alle agevolazioni per gli immobili aggiudicati all’asta, il Fisco afferma che sia possibile usufruirne senza alcun problema, nel rispetto di tutti gli altri requisiti.

Infatti, come già affermato nella risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021,

“è possibile chiedere l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale.”

Per quanto riguarda le dichiarazioni necessarie per attestare la presenza dei requisiti di accesso al Bonus Prima Casa, come già chiarito nella Risoluzione n. 370/E del 3 ottobre 2008,

“nel caso in cui il contribuente non abbia richiesto le agevolazioni fiscali “prima casa” nella domanda di partecipazione ad un’asta immobiliare, le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti possono essere rese nelle more della registrazione del decreto di trasferimento”.

In merito all’ultima questione, ovvero quella in cui il soggetto chiede se le agevolazioni si applichino anche al momento della stipula del mutuo, il Fisco afferma che tale riferimento non ha nessun rilievo.

L’atto riguardante il mutuo stipulato infatti viene formalizzato subito dopo la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Il tutto avviene nella stessa giornata e in presenza dello stesso notaio.

Leggi anche: “Bonus Prima Casa: credito d’imposta per riacquisto, come funziona?”