Trasferimento rate detrazione: sì a eredi locatari e comodanti

Abbiamo visto diverse volte in passato che, quando un soggetto ottiene un immobile ereditato – per il quale il deceduto usufruiva di un Bonus Casa per l’esecuzione di interventi edilizi – le quote residue non ancora fruite dal de cuius vengono trasferite automaticamente al beneficio dell’erede o degli eredi.

In questi casi tuttavia, è necessario fare molta attenzione, in quanto esistono dei paletti ben precisi da rispettare.

Sebbene la normativa preveda che il trasferimento delle quote all’erede avvenga in maniera automatica in seguito al decesso del beneficiario diretto della detrazione, stabilisce anche che l’erede – per continuare ad usufruire delle quote residue – dovrà mantenere la detenzione materiale e diretta dell’immobile ereditato per tutti gli anni per i quali intende beneficiare del Bonus Casa di riferimento.

Ci sono però due eccezioni che in questi casi permettono all’erede di continuare a fruire delle rate residue, ovvero:

• Se l’erede subentra nella titolarità del contratto di locazione;
• Se l’erede subentra nella titolarità del contratto di comodato d’uso gratuito.

Spieghiamo meglio il tutto di seguito.

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Trasferimento rate detrazione: erede ne fruisce se l’immobile è affittato?

Di recente si è parlato di due casi riguardanti un immobile ereditato che era oggetto di detrazione per interventi edilizi. Il primo nella risposta ad interpello n. 594 del 22 dicembre 2022  dell’Agenzia delle Entrate, e il secondo in un quesito posto da un contribuente mediante il portale FiscoOggi il 18 gennaio 2023.

Il Fisco si è soffermato ancora una volta nello spiegare cosa accade nel momento in cui il beneficiario di un Bonus Casa con detrazione diretta in più anni dovesse venire a mancare e, pertanto, non potesse più usufruire delle quote restanti.

Nello primo caso, l’istante in questione rappresenta di essere l’unico erede del padre – deceduto nel 2022 – e quindi di essere subentrato, per successione legittima, nella proprietà dell’immobile che apparteneva al proprio genitore.

In relazione a questo fa sapere che, per l’immobile in questione, il padre beneficiava della “detrazione per lavori straordinari” con detrazione diretta in un tempo di 10 anni.

L’istante sostiene che il padre abbia usufruito in tutto di 7 quote (dal 2015 al 2021), mentre non ha potuto chiaramente beneficiare delle 3 quote residue in quanto deceduto.

Il soggetto dichiara di essere attualmente l’unico erede dell’immobile, nonché l’unico intestatario di tutte le utenze. In quanto all’uso, egli fa presente che, in seguito alla morte del padre, l’immobile è stato utilizzato talvolta dal proprio figlio studente, mentre –  solo in parte e solo per un certo periodo di tempo – è stato anche concesso in locazione ad altri soggetti.

Ciò posto, chiede alle Entrate se sia possibile per lui beneficiare delle 3 rate residue di detrazione legate al Bonus Casa di cui il padre era beneficiario.

Nel secondo quesito, invece, un contribuente rappresenta di detenere la nuda proprietà di alcuni immobili dei quali i genitori detengono l’usufrutto. Gli immobili sono stati oggetto di lavori agevolabili con il Bonus Ristrutturazione e il Bonus Facciate, nel corso degli anni 2021 e 2022, e i genitori stanno fruendo della detrazione diretta in più anni.

Il soggetto chiede se, nel caso in cui i genitori dovessero venire a mancare, le eventuali rate residue non ancora fruite possano essere trasmesse a lui, tenendo conto che i suddetti immobili sono locati.

Ebbene, in entrambi i casi, la risposta del Fisco è negativa.

Il soggetti che hanno ereditato l’immobile del “de cuius” non potranno continuare ad usufruire delle quote residue del Bonus che spettavano al soggetto deceduto.

La ragione è molto semplice.

Cosa deve fare l’erede per fruire delle rate residue?

La normativa prevede che – qualora un soggetto dovesse venire a mancare prima di concludere il beneficio di una detrazione derivante dai bonus edilizi – le rate residue della detrazione si trasferiscono automaticamente all’erede (o agli eredi in parti uguali), perché si presuppone che lo stesso erede acquisisca anche la detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto di agevolazione.

Poiché le rate residue possano essere trasferite in automatico – e beneficiate dall’erede in riferimento a tutte le annualità restanti di detrazione – è richiesto però, appunto, che lo stesso erede detenga la detenzione e la disponibilità diretta dell’immobile per tutte le annualità che rimangono da fruire.

Ebbene, nel momento in cui l’immobile viene concesso in locazione a terzi soggetti, sono questi ultimi ad acquisire la detenzione diretta del fabbricato.

A tal proposito, viene fatto presente, non è necessario che l’erede:

• Si trasferisca all’interno dell’abitazione che ha ereditato;
• Trasferisca lì la sua residenza;
• Lo utilizzi come abitazione principale.

È obbligatorio tuttavia che egli mantenga sempre la disponibilità dell’immobile e che quindi, in qualsiasi momento volesse farlo, avesse la possibilità di entrarci e farne l’utilizzo che crede.

È chiaro quindi che, qualora l’immobile venisse affittato, il proprietario diretto non potrebbe entrare a proprio piacimento o utilizzare lo spazio per altri scopi, e quindi non ne avrebbe più la disponibilità e la detenzione diretta.

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Trasferimento rate detrazione: erede locatore non può beneficiarne

Con la recente Circolare n. 28/E del 25 luglio 2022, tra l’altro, si chiariva espressamente che:

• “se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
• se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
• se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone gli altri la disponibilità;
• se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.”

In virtù di ciò, ad esempio, qualora il soggetto deceduto avesse più di un erede – ma solo uno di questi vivesse all’interno dell’abitazione o ne avesse la disponibilità esclusiva – sarebbe solo lui a poter usufruire delle rate residue di detrazione che spettavano al de cuius.

Nella stessa ottica, presupponiamo che il soggetto deceduto avesse come eredi un coniuge e dei figli – ma solo il coniuge superstite continuasse a vivere all’interno dell’immobile in seguito alla perdita – sarebbe solo quest’ultimo a poter beneficiare delle rate residue di detrazione.

Di conseguenza, qualora il coniuge superstite decidesse eventualmente di rinunciare all’eredità, nessuno dei figli (a prescindere dalle quote dell’immobile che questi detengono di proprietà) potrebbe poi usufruire delle quote restanti del Bonus Casa, a meno che chiaramente non vivano anch’essi nell’abitazione oggetto di detrazione, o ne detengano la diretta disponibilità.

Qualsiasi ipotesi riguardante i casi di trasferimento della detrazione all’erede porterà quindi sempre ad una sola conclusione: le rate residue spettano solo agli eredi che subentrano nella detenzione diretta dell’immobile.

Per questi motivi, in entrambi i casi posti all’attenzione delle Entrate, si fa presente che i rispettivi eredi non potranno beneficiare delle rate residue di detrazione in riferimento all’anno o agli anni in cui non hanno avuto la disponibilità diretta dell’immobile in quanto locato.

Qualora l’immobile sia stato concesso in locazione anche solo per qualche mese o per una parte dell’anno, l’intera annualità di detrazione andrà perduta.

Gli eredi possono invece beneficiare delle detrazioni in riferimento alle restanti annualità nelle quali hanno posseduto la disponibilità diretta del bene.

Immobile in locazione: quando l’erede può fruire delle rate residue?

Alle regole che abbiamo appena spiegato esistono appunto due sole eccezioni che permette invece all’erede di beneficiare delle quote di detrazione spettanti anche nel caso in cui l’immobile fosse oggetto di locazione oppure comodato d’uso gratuito.

Nel primo caso, quello della locazione, è consentito il trasferimento della detrazione all’erede, solo se il soggetto deceduto era il conduttore dell’immobile oggetto di interventi. Ovvero, se il de cuius viveva in affitto nell’abitazione oggetto di interventi e, per questi, fruiva del Bonus Casa.

L’erede in tal caso andrebbe a subentrare nel ruolo di “conduttore” del contratto di affitto al posto del soggetto deceduto, ma per usufruire delle rate residue dovrà comunque mantenere la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Se invece il soggetto deceduto deteneva il ruolo di locatore dell’immobile, e dunque era lui ad affittarlo ad altri, l’erede subentrerà nel contratto come nuovo locatore, ma non potrà beneficiare delle rate residue di detrazione perché non possiede la detenzione materiale dell’immobile in quanto locato.

Immobile in comodato d’uso gratuito: sì all’erede comodante

Per quanto riguarda invece il comodato d’uso, il ragionamento viene fatto al contrario.

Se, con la locazione, è solo l’erede dell’affittuario a poter beneficiare delle rate residue del de cuius, per il comodato d’uso invece è solo l’erede del comodante ad averne diritto.

Di conseguenza, se il soggetto deceduto:

1. Era il comodatario – e quindi viveva nell’immobile oggetto di interventi sulla base di un contratto di comodato d’uso gratuito – e usufruiva egli stesso della detrazione spettante, l’erede non potrà usufruire delle rate residue;
2. Era il comodante – e quindi era lui a concedere l’immobile in comodato d’uso ad altri soggetti – e usufruiva della detrazione in oggetto, allora l’erede in questo caso subentrerà nel contratto di comodato e potrà beneficiare delle annualità rimanenti di detrazione. Ciò in quanto “in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene”.

Secondo quanto chiarito dalla Circolare n. 24/E del 10 giugno 2004, la “detenzione materiale e diretta del bene” sussiste in tutti i casi nei quali:

“[…] l’erede assegnatario abbia la immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile ad abitazione principale.”

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