Superbonus e plusvalenza: come evitare la tassazione con la vendita

La vendita con riserva di proprietà, regolata dall’articolo 1523 del Codice Civile, è un contratto particolare in cui la proprietà dell’immobile passa all’acquirente solo dopo il pagamento dell’ultima rata.

Ma come influisce questo meccanismo sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari, soprattutto alla luce delle recenti normative legate al Superbonus?

In questo articolo analizziamo una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate, che chiarisce le implicazioni fiscali in tali casi. Scopriamo insieme come si calcola la plusvalenza imponibile e quali sono i momenti rilevanti per la sua determinazione.

La normativa sulla plusvalenza immobiliare

L’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir, introdotto dalla legge di Bilancio 2024, prevede una nuova fattispecie di plusvalenza per le cessioni di immobili ristrutturati con il Superbonus.

Secondo tale normativa, la plusvalenza è imponibile se la cessione dell’immobile avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Tuttavia, il momento esatto in cui si verifica la cessione è fondamentale per determinare se la plusvalenza sia imponibile o meno.

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La risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 156 chiarisce che, in un contratto di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della plusvalenza è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà, ovvero al pagamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente.

Questo principio è stato ribadito anche nella risoluzione n. 28/E del 2009, che specifica che la proprietà dell’immobile passa all’acquirente solo con l’integrale pagamento del prezzo concordato.

Caso pratico: donazione e vendita rateale tra fratelli

Il caso specifico analizzato dall’Agenzia riguarda un cittadino che ha ricevuto in donazione nel 2021 la quota indivisa del 50% di due unità immobiliari, con la restante quota donata al fratello. Successivamente, gli immobili sono stati ristrutturati usufruendo del Superbonus.

Il fratello dell’istante ha poi proposto di acquistare la quota del richiedente tramite un pagamento rateale in 120 rate mensili dal 2024 al 2034, utilizzando la vendita con riserva di proprietà.

L’istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate quale fosse la data di cessione rilevante per il calcolo del decennale post conclusione dei lavori, fondamentale per determinare la presenza di una plusvalenza imponibile.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che, nel caso di vendita con riserva di proprietà, la cessione si perfeziona solo con l’ultimo pagamento, come previsto dall’articolo 1523 del Codice Civile. Di conseguenza, la data rilevante per la cessione degli immobili ai fini del calcolo del decennale è il 2034, quando verrà pagata l’ultima rata.

Articolo 1523 Codice Civile
Passaggio della proprieta’ e dei rischi

Nella vendita a rate con riserva della proprieta’, il compratore acquista la proprieta’ della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Poiché nel 2034 saranno trascorsi più di dieci anni dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione, non si verificherà la fattispecie di plusvalenza imponibile prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir.

L’Agenzia ha inoltre sottolineato che, affinché questa interpretazione sia valida, il comportamento delle parti deve essere conforme alla clausola di riserva di proprietà e non riqualificabile come semplice dilazione di pagamento.

Esempio Pratico di Pianificazione

Supponiamo che un proprietario abbia ristrutturato un immobile nel 2022 usufruendo del Superbonus e intenda vendere l’immobile con un contratto di vendita con riserva di proprietà. Se l’ultima rata del prezzo verrà pagata nel 2033, saranno trascorsi undici anni dalla conclusione dei lavori.

Secondo l’interpretazione dell’Agenzia, in questo caso, non vi sarà plusvalenza imponibile, offrendo al venditore una significativa agevolazione fiscale.

Conclusioni

In sintesi, la vendita con riserva di proprietà comporta che la plusvalenza immobiliare sia valutata al momento del pagamento dell’ultima rata, che segna il trasferimento effettivo della proprietà. Questo chiarimento è essenziale per tutti coloro che intendono utilizzare il Superbonus e successivamente vendere l’immobile, garantendo una corretta pianificazione fiscale.