Superbonus 110%: impossibile per unifamiliari a prevalenza non residenziale

In tema di Bonus Casa, il Superbonus 110% è quello che senza dubbio prevede il procedimento più complesso e intricato tra tutti.

Le cose poi tendono a complicarsi ulteriormente se i lavori da eseguire sono volti sia all’efficientamento energetico che alla riduzione del rischio sismico e, a maggior ragione, se l’edificio in questione è un unifamiliare misto, ovvero composto sia da unità residenziali che non.

Approfondiamo di seguito.

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Superbonus 110%: unifamiliare misto per lavori energetici e antisismici

Analizziamo il recente caso posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 5 del 7 gennaio 2022.

L’istante rappresenta di essere proprietario di un edificio unifamiliare composto da 4 unità immobiliari (dei quali la madre detiene il 50% della gestione in usufrutto), tutte accatastate separatamente.

Nello specifico, il fabbricato si compone di:

• 2 unità residenziali in categoria A/2, al primo piano;
• 1 unità in C/3, adibita a laboratorio artigianale (che il gestore dell’attività detiene in locazione);
• 1 altra unità in C/6, adiacente al fabbricato e ad esso collegata strutturalmente, che è adibita ad autorimessa.

L’istante fa sapere che l’unità commerciale e quella pertinenziale non sono riscaldate, mentre le due unità residenziali sono dotate entrambe di impianti idrici, termici ed elettrici indipendenti.

In quanto alla superficie, egli afferma che l’unità in C/3 è la più grande, in quanto supera da sola la superficie delle altre 3 unità messe insieme. Per questo motivo, l’istante ritiene che il fabbricato sia da considerare come “a prevalenza non residenziale”.

Tenendo conto di ciò, vorrebbe effettuare degli interventi edilizi ammissibili al Superbonus 110%, che interesseranno però esclusivamente le 2 unità residenziali. In particolare, si intende eseguire:

1. Coibentazione delle murature che circondano le 2 unità;
2. Sostituzione delle due caldaie autonome con dei nuovi generatori di calore e di acqua calda sanitaria (che saranno installati in maniera indipendente per entrambe le unità);
3. Sostituzione degli infissi;
4. Installazione di pannelli fotovoltaici;
5. Installazione di collettori solari;
6. Rifacimento del tetto di copertura con coibentazione e ricostruzione con criteri antisismici;
7. Installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

L’istante fa sapere inoltre che i lavori comporteranno un salto energetico minimo di 2 classi. Chiede pertanto:

• Se sia possibile per lui (e, se si, in che modo) usufruire del Superbonus 110% per gli interventi descritti;
• Come si determinino i criteri delle agevolazioni spettanti per l’isolamento termico, considerando che sotto le unità residenziali sono presenti le unità non riscaldate.

Edifici unifamiliari: non ammessi se non c’è prevalenza residenziale

Il Fisco precisa innanzitutto che gli edifici unifamiliari sui quali è possibile operare siano quelli composti da massimo 4 unità immobiliari (tenendo conto però che le persone fisiche possono intervenire solo su un massimo di 2 unità che possiedono), che appartengono ad un unico proprietario o sono in comproprietà tra persone fisiche, ma sono adibite all’abitazione di un solo nucleo familiare.

Il Superbonus 110% ammette spese agevolabili per gli edifici unifamiliari a partire dal 1° gennaio 2021.

Riguardo al calcolo delle 4 unità che compongono l’edificio, o delle 2 unità che possono essere interessate dai lavori, il Fisco sostiene che le pertinenze debbano essere considerate come parte dell’unità residenziale, anche se sono accatastate separatamente.

Tenendo conto di ciò, ai fini della verifica della “natura residenziale” del fabbricato, si dispone che la superficie catastale delle pertinenze non debba essere inclusa nel conteggio.

Per quando riguarda il funzionamento del Superbonus 110% negli edifici unifamiliari, si applicano generalmente le stesse regole previste per i condomini. Esiste però un’eccezione che non ammette che gli edifici unifamiliari possano usufruire del maxi-incentivo se non sono a prevalenza residenziale, al contrario di come accade con i condomini.

In questo caso, pur escludendo l’unità adibita a pertinenza dal conteggio della superficie, il fabbricato risulta essere comunque a prevalenza “non residenziale”, a causa della superficie molto estesa dell’unità commerciale.

L’istante non potrà dunque beneficiare del Superbonus 110%.

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