Sismabonus Acquisti: ammessi acquisti di unità turistiche

Il Sismabonus Acquisti è quel “ramo” del Sismabonus che ammette la possibilità di acquistare immobili siti all’interno di edifici che sono stati demoliti e ricostruiti per mano di un’impresa di costruzione o di ristrutturazione.

La detrazione viene concessa in questo caso nella misura del 75% o dell’85% a seconda dell’entità del miglioramento in termini di riduzione del rischio sismico che i lavori comportano all’edificio.

Non esiste attualmente un limite in merito alla quantità di unità immobiliari che lo stesso soggetto può acquistare usufruendo del Sismabonus Acquisti. La normativa non impone restrizioni neanche in riferimento alla destinazione d’uso degli immobili che vengono acquistati, che possono essere residenziali oppure strumentali.

Con la recente risposta ad interpello n. 398 del 27 luglio 2023, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito inoltre che c’è la possibilità di usufruire del Sismabonus Acquisti anche per acquistare delle unità immobiliari che saranno destinate all’uso turistico.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus Acquisti: società può acquistare 51 unità per uso turistico?

L’istante in questione è una società che si occupa, tra l’altro, della costruzione, della ristrutturazione, della gestione, della vendita, della permuta, della locazione, della conduzione e dell’amministrazione di immobili per ogni uso e destinazione.

Il quesito riguarda in particolare un intervento di demolizione e ricostruzione di diversi edifici facenti parte dello stesso immobile ubicato in Zona sismica 3, appartenente allo stesso istante, al fine di realizzare numerose unità immobiliari e poi procedere con la vendita degli stessi a favore di un’unica società, permettendo all’acquirente di usufruire del Sismabonus Acquisti.

L’istante afferma nello specifico che i lavori di demolizione e ricostruzione comporteranno all’immobile una riduzione del rischio sismico di almeno 1 Classe, e che l’intenzione è quella di realizzare 51 unità immobiliari con destinazione d’uso “turistica”.

Si stima inoltre che i lavori, iniziati nel 2023, saranno conclusi entro l’attuale termine disposto per la validità dell’incentivo, ovvero entro il 31 dicembre 2024. Entro questa stessa data poi, o al massimo entro 30 mesi dalla conclusione dei lavori, la società prevede di vendere tutte le unità immobiliari.

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L’istante fa sapere tuttavia che la compagine sociale della società che intende acquistare le 51 unità immobiliari turistiche è la medesima di cui fa parte la stessa società venditrice.

Sulla base di tali precisazioni, i quesiti posti sono i seguenti:

1. Una società di capitali (i cui soci sono gli stessi della società venditrice) può procedere con l’acquisto delle 51 unità immobiliari che saranno realizzate usufruendo del Sismabonus Acquisti per ogni unità?
2. Il Sismabonus Acquisti prevede dei limiti in relazione al numero di unità immobiliari che lo stesso soggetto può acquistare?
3. È possibile usufruire dell’agevolazione per acquistare unità immobiliari che saranno destinate ad uso turistico?

Niente restrizioni in merito ai rapporti tra venditore e acquirente

L’Agenzia delle Entrate chiarisce innanzitutto quanto segue:

“Beneficiari dell’agevolazione […] sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari, alienate dalle stesse imprese di costruzione entro il suddetto termine di 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascuna unità, nella misura del 75 per cento oppure dell’85 per cento, a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro.”

Si precisa a questo proposito che il Sismabonus Acquisti è un incentivo nato al fine di promuovere la messa in sicurezza e la stabilità di tutti gli edifici presenti in territorio italiano. Per questo motivo, la normativa non prevede alcun limite riguardante delle specifiche caratteristiche che il soggetto acquirente deve avere per poter usufruire dell’incentivo.

Come già chiarito tra l’altro con diversi documenti di prassi, la misura è finalizzata ad ottenere un’applicazione più ampia possibile e, pertanto, può essere destinata all’acquisto di immobili residenziali, produttivi, professionali o commerciali.

In quest’ottica, le disposizioni normative non prevedono alcuna restrizione in merito ai collegamenti e/o ai rapporti societari che possono eventualmente esistere tra la società venditrice e la società acquirente.

Non può dunque essere preclusa, nei confronti della società acquirente, la possibilità di acquistare le 51 unità ad uso turistico usufruendo del Sismabonus Acquisti per il solo fatto di appartenere alla stessa compagine societaria dell’istante venditrice.

Sismabonus Acquisti: numero unità acquistabili e destinazione d’uso

Riguardo al secondo e al terzo quesito, si precisa che i due punti sono già stati ribaditi diverse volte mediante documenti di prassi nonché mediante istanze di interpello riguardanti l’applicazione del Sismabonus Acquisti.

In merito al numero di unità immobiliari che si possono acquistare usufruendo dell’agevolazione, non esiste alcuna disposizione normativa che imponga dei limiti in tal senso. Questo significa dunque che il contribuente ha la possibilità di:

“[…] beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto di più unità immobiliari, […] nel limite di spesa di 96.000 euro riferito a ciascuna unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate.”

Si tratta qui di un chiarimento espresso in riferimento all’utilizzo dell’incentivo nella sua forma “maggiorata”, ovvero del Super Sismabonus Acquisti elevato al 110% grazie al Superbonus.

Viene tuttavia precisato che la stessa disciplina si applica naturalmente anche al Sismabonus Acquisti nella sua forma ordinaria, al 75% o 85%.

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C’è invece una grande differenza tra il Sismabonus Acquisti e il Super Sismabonus Acquisti in relazione alla destinazione d’uso che devono avere le unità immobiliari da acquistare.

Se infatti il Superbonus è esclusivamente dedicato alle unità abitative e agli edifici residenziali, il Sismabonus Acquisti ordinario non impone limiti neanche in merito alla destinazione d’uso degli immobili.

L’incentivo nella misura del 75% o dell’85% infatti può essere beneficiato per l’acquisto di unità abitative, ma anche per acquistare unità ad uso produttivo o commerciale.

Seguendo quest’ottica, si dispone che la società acquirente potrà procedere con l’acquisto delle 51 unità immobiliari appartenenti all’edificio demolito e ricostruito dalla società venditrice, facente parte della stessa compagine societaria.

Il beneficio potrà essere fruito dalla società acquirente nella misura del 75%, tenendo conto che l’istante ha precisato che i lavori comporteranno all’edificio una riduzione del rischio sismico pari ad 1 Classe.

Le unità immobiliari saranno considerate singolarmente ai fini del beneficio, e questo significa che la società potrà fruire della detrazione al 75% in riferimento a ciascuna di esse, considerando per ognuna il limite di spesa pari a 96.000 euro.

La detrazione si recupera in 5 quote per un tempo di 5 anni se si beneficia del Sismabonus ordinario, mentre dal 2022 viene recuperato in 4 anni se si beneficia del Superbonus.

Superbonus, Sismabonus, Sismabonus Acquisti: opzioni alternative

Ricordiamo che il Sismabonus – e di conseguenza anche il Sismabonus Acquisti – rientra tra i Bonus Casa che ammettono la possibilità di scegliere le opzioni alternative alla detrazione, quali la cessione del credito e lo sconto in fattura.

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Le opzioni alternative sono attualmente valide fino al 31 dicembre 2025 per le spese che si conseguono nell’ottica del Superbonus, mentre si deve considerare la data del 31 dicembre 2024 per quanto riguarda Sismabonus e Sismabonus Acquisti in misura ordinaria.

Si ricorda in ogni caso che i soggetti che richiedono di beneficiare del Sismabonus ordinario – qualora avessero tutte le caratteristiche e i requisiti richiesti per usufruire dell’agevolazione in misura maggiorata – usufruiranno automaticamente della detrazione più elevata concessa dal Superbonus.

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