Case prefabbricate: IVA ordinaria o agevolata? Guida completa alle aliquote

L’acquisto di componenti di una casa prefabbricata, da assemblare tramite tecnici specializzati della società venditrice, è soggetto all’aliquota IVA ordinaria del 22%. Tuttavia, questa aliquota potrebbe essere ridotta al 4% o al 10% solo nel caso in cui la fornitura avvenga attraverso un contratto di appalto che prevede la costruzione e consegna della casa “chiavi in mano”.

Questo chiarimento è stato fornito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 246/2024.

Ma quando è possibile beneficiare delle agevolazioni IVA? E quali sono le conseguenze di un’applicazione errata delle aliquote?

Continua a leggere per approfondire i dettagli di questa tematica.

La distinzione tra fornitura di componenti e contratto di appalto

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il regime IVA dipende dalla natura del contratto. Quando un’impresa si impegna a consegnare una casa completa, si configura come una vendita di abitazione, la quale, in presenza di requisiti specifici, può accedere a aliquote IVA agevolate (4% o 10%).

Al contrario, se l’acquisto riguarda soltanto i pezzi prefabbricati da assemblare, senza un contratto di costruzione globale, si applica l’aliquota ordinaria del 22%.

Nel caso specifico della risposta n. 246/2024, il cliente ha acquistato pareti prefabbricate che saranno montate, ma l’operazione non rientra nella definizione di vendita immobiliare. Pertanto, l’aliquota agevolata non è applicabile.

Per le transazioni transfrontaliere, l’Agenzia richiama l’uso del regime One Stop Shop (OSS). Questo sistema semplifica il pagamento dell’IVA per beni e servizi forniti in diversi Stati membri dell’Unione Europea, consentendo il versamento in un unico Stato.

Tuttavia, questa semplificazione non incide sulla determinazione dell’aliquota applicabile: è necessario valutare la natura dell’operazione, come nel caso delle case prefabbricate.

Aliquote IVA agevolate: quando si applicano?

Le aliquote IVA agevolate (4% o 10%) rappresentano una significativa opportunità di risparmio fiscale, ma la loro applicazione è strettamente vincolata a determinate condizioni previste dalla normativa. Analizziamo i due casi principali in cui si possono applicare queste agevolazioni:

Aliquota IVA al 4%: prima casa e categorie specifiche

L’aliquota più bassa del 4% è riservata a casi particolari, come l’acquisto o la costruzione della prima casa di abitazione, purché siano rispettati i seguenti requisiti:

• L’abitazione non deve essere considerata “di lusso”, secondo i criteri indicati dal DM 2 agosto 1969.
• L’acquirente non deve possedere altre abitazioni idonee nello stesso Comune e non deve aver usufruito delle agevolazioni per la prima casa in passato.
• L’immobile deve essere destinato a uso abitativo e non a uso commerciale o produttivo.

Nel contesto delle case prefabbricate, l’aliquota del 4% si applica solo se l’impresa fornisce e costruisce l’intera abitazione, consegnandola chiavi in mano, e se il contratto di appalto rientra nei parametri dell’agevolazione per la prima casa.

Aliquota IVA al 10%: edilizia convenzionata e abitazioni non di lusso

L’aliquota ridotta del 10% è più ampia e può essere applicata nei seguenti casi:

1. Edilizia convenzionata: riguarda gli interventi effettuati su immobili destinati a edilizia residenziale pubblica o agevolata.
2. Ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie: l’aliquota si applica alla realizzazione di lavori importanti, purché destinati ad abitazioni private.
3. Acquisto di immobili nuovi o in corso di costruzione: se l’impresa si occupa dell’intero ciclo costruttivo e la vendita avviene come un immobile completo (anche in caso di case prefabbricate chiavi in mano).

Nel caso delle case prefabbricate, l’aliquota del 10% può essere applicata se l’azienda produttrice si impegna a consegnare l’immobile finito, e se l’uso dell’abitazione è chiaramente destinato a scopi privati e non a uso produttivo.

Applicazione dell’aliquota ordinaria del 22%

Secondo la Risoluzione 503351/1974, l’aliquota IVA ordinaria del 22% si applica quando:

• Il cliente acquista i singoli componenti prefabbricati (es. pannelli, pareti, moduli) di una casa.
• L’assemblaggio o il montaggio è eseguito dalla stessa azienda produttrice o da soggetti terzi, ma non si configura come un contratto per la consegna di un’abitazione completa.

La Risoluzione sottolinea che, in questi casi, l’operazione si qualifica come una vendita di beni mobili e non come una cessione immobiliare. Questo perché i componenti forniti costituiscono oggetto dell’attività ordinaria dell’impresa, ossia la produzione di materiali prefabbricati. Pertanto, l’aliquota IVA da applicare è quella ordinaria.

Un esempio pratico è il caso di un cliente che acquista i pannelli prefabbricati per una casa e ne commissiona il montaggio alla stessa azienda venditrice: non trattandosi della vendita di un immobile, ma di singoli materiali, si applica l’IVA al 22%.

Differenze fondamentali tra aliquote agevolate e aliquota ordinaria

La chiave per distinguere tra l’aliquota agevolata e quella ordinaria risiede nel tipo di contratto stipulato:

• Se il contratto prevede solo la fornitura dei materiali prefabbricati (ad esempio, pannelli, strutture in legno, etc.), anche con il montaggio incluso, si applica l’aliquota ordinaria del 22%.
• Se invece il contratto è qualificabile come appalto di costruzione, con l’impegno dell’impresa a consegnare un’abitazione completa e conforme agli standard abitativi, si applicano le aliquote ridotte.

Esempi pratici di applicazione

• Aliquota al 4%: Una famiglia acquista una casa prefabbricata da un’impresa che si impegna a costruirla e consegnarla pronta all’uso. L’abitazione soddisfa i requisiti della prima casa e viene venduta con contratto chiavi in mano.
• Aliquota al 10%: Un’azienda realizza una casa prefabbricata per una cooperativa edilizia convenzionata. L’immobile non è di lusso e il contratto è di appalto.
• Aliquota al 22%: Un privato acquista i moduli prefabbricati di una casa, che saranno assemblati dalla stessa azienda venditrice, senza un contratto di costruzione completo.

Documentazione necessaria per accedere alle agevolazioni

Per poter beneficiare delle aliquote agevolate, è essenziale che l’operazione sia correttamente documentata. I principali documenti richiesti includono:

• Dichiarazioni del committente attestanti l’utilizzo come prima casa o per edilizia convenzionata.
• Contratti di appalto o documenti che confermino la natura dell’operazione come costruzione e consegna chiavi in mano.
• Fatture con indicazione chiara dell’aliquota applicata e la descrizione dettagliata delle operazioni svolte.