Quando si vende un immobile oggetto di lavori di ristrutturazione, uno dei dubbi più frequenti riguarda la sorte delle detrazioni fiscali non ancora utilizzate. Chi ha effettuato interventi di recupero edilizio su un appartamento, e non ha ancora portato interamente in detrazione le spese sostenute, si chiede spesso se sia possibile mantenere il diritto a beneficiare delle quote residue anche dopo aver venduto l’immobile.

L’Agenzia delle Entrate, attraverso una risposta pubblicata su FiscoOggi, ha fornito importanti chiarimenti a riguardo, spiegando quali sono le condizioni per non perdere questo vantaggio fiscale.

Come funziona esattamente il trasferimento delle detrazioni in caso di vendita? È possibile conservarle? E cosa bisogna fare per essere in regola?

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Il quesito del contribuente: cosa succede alle detrazioni in caso di vendita?

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate, FiscoOggi, un lettore ha posto un quesito che tocca un tema molto sentito da chi ha realizzato lavori di ristrutturazione sul proprio immobile:

“Devo vendere un appartamento sul quale ho effettuato lavori di ristrutturazione e non ho ancora utilizzato tutte le detrazioni ad essi correlate. È possibile, in sede di rogito, conservare la possibilità di fruire delle detrazioni residue dopo la cessione?”

Si tratta di una situazione piuttosto comune, soprattutto nei casi in cui la cessione dell’immobile avvenga prima che siano trascorsi i dieci anni previsti per il completo utilizzo della detrazione Irpef del 50%.

La risposta dell’Agenzia non solo conferma che è possibile mantenere le detrazioni, ma specifica anche in quali condizioni ciò può avvenire, facendo riferimento all’articolo 16-bis del TUIR e alla circolare n. 7/E del 2021.

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Cosa prevede la normativa: detrazione trasferita all’acquirente, salvo accordi diversi

L’articolo 16-bis del TUIR, al comma 8, stabilisce che nel caso di cessione dell’immobile sul quale sono stati effettuati interventi di recupero edilizio, la detrazione non ancora utilizzata viene trasferita all’acquirente per i rimanenti periodi di imposta. Questo avviene automaticamente salvo che le parti non decidano diversamente.

In altre parole, la regola generale è il trasferimento delle detrazioni all’acquirente, ma è perfettamente legittimo che il venditore e il compratore concordino di lasciare le detrazioni residue in capo al venditore, purché tale accordo sia formalizzato correttamente.

Questo meccanismo ha una duplice finalità: garantire la continuità del beneficio fiscale e tutelare entrambe le parti nel passaggio di proprietà, rendendo chiaro sin da subito chi continuerà a godere della detrazione.

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Come conservare le detrazioni in capo al venditore: l’importanza dell’accordo

Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 7/E del 2021, per evitare che le detrazioni fiscali residue passino automaticamente all’acquirente dell’immobile, è necessario che venditore e compratore raggiungano un accordo esplicito.

Questo accordo deve essere indicato preferibilmente nell’atto di compravendita (rogito), specificando che le parti hanno deciso di lasciare le detrazioni in capo al venditore.

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Tuttavia, l’Agenzia ammette anche una modalità alternativa: qualora l’accordo non sia stato inserito direttamente nel rogito, è possibile redigere successivamente una scrittura privata, sottoscritta da entrambe le parti e autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale abilitato.

È fondamentale che tale scrittura privata dia atto che l’accordo esisteva già sin dalla data del rogito, per evitare contestazioni future.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate precisa che i comportamenti dei contribuenti nella successiva dichiarazione dei redditi dovranno essere coerenti con quanto previsto nell’accordo. Quindi, è importante che ci sia piena corrispondenza tra quanto dichiarato e quanto stabilito tra le parti.