Bonus Facciate: possibile accedervi con diritto di enfiteusi?

Con una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate si torna a parlare di diritti reali di godimento, stavolta con riferimento all’applicabilità del Bonus Facciate.

Il Bonus Facciate consente di intervenire su qualsiasi tipo di unità immobiliare o edificio ubicati in Zona A e B del territorio comunale. La detrazione è fissata al 90% e, per questo incentivo, non sono previsti limiti di spesa da rispettare.

Requisito fondamentale per accedere all’agevolazione è che le pareti interessate dagli interventi siano visibili da strada o da suolo pubblico (incluso il mare).

Chiarito questo, possedere un immobile con diritto di enfiteusi permette di accedere al Bonus Facciate?

Bonus Facciate: cos’è l’enfiteusi? Dà diritto all’incentivo?

Con la risposta ad interpello n. 574 del 30 agosto 2021, il Fisco afferma che sì, è possibile accedere al Bonus Facciate se si detiene un immobile con diritto di enfiteusi. Ma andiamo per gradi.

Il diritto di enfiteusi, come abbiamo spiegato nell’articolo: “Diritti Reali: tutto quello che devi sapere su proprietà e godimento”, è un diritto minore di godimento che consente all’enfiteuta di detenere un immobile o un terreno di cui non è proprietario.

L’enfiteuta avrà a disposizione il pieno godimento del bene e la possibilità di beneficiare dei suoi frutti, a due sole condizioni:

• Dovrà apportare un miglioramento alle condizioni del fondo rispetto a prima;
• Dovrà corrispondere al proprietario concedente un canone di locazione annuo, in forma di denaro oppure in natura (es. ortaggi o alimenti prodotti all’interno del bene).

Il contribuente in questione è un’associazione privata senza fini di lucro che, oltre a possedere sull’immobile il diritto di enfiteusi, afferma anche di aver concesso il bene in affitto ad un terzo soggetto, e di percepire dunque redditi da locazione soggetti a tassazione ordinaria.

L’istante chiede dunque se lo scenario presentato sia idoneo ai fini dell’usufrutto del Bonus Facciate 90%, al quale vorrebbe accedere non con la detrazione ma con una delle opzioni alternative, lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Tutti i diritti reali danno accesso al Bonus Facciate

L’Agenzia delle Entrate afferma che possono accedere al Bonus Facciate:

“le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d’impresa”.

Il fatto che quindi l’istante sia un’associazione privata non costituisce un fattore ostacolante per l’accesso all’incentivo.

Si specifica poi che tali soggetti beneficiari, per poter usufruire del Bonus Facciate, debbano possedere o detenere l’immobile in base ad un titolo idoneo. In particolare, i soggetti dovranno:

• “possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.”

L’enfiteusi, pur non essendo specificatamente indicato tra i diritti reali che consentono di accedere al Bonus Facciate, rientra senza dubbio tra i diritti di godimento, allo stesso modo dei diritti di usufrutto, uso, abitazione e superficie.

Tenendo presente il fatto che tutti gli altri requisiti richiesti per accedere al Bonus Facciate dovranno essere rispettati, un soggetto che detiene un bene in base al diritto di enfiteusi, o in base ad un altro dei diritti reali di godimento, è idoneo a beneficiare dell’incentivo.

Il Fisco precisa inoltre che il beneficiario, come da sua richiesta, avrà la possibilità di accedere all’incentivo con una delle due opzioni fiscali alternative alla detrazione, quali:

• Cessione del credito d’imposta;
• Sconto immediato in fattura.

Nel caso specifico però, si fa presente che l’istante percepisce dall’immobile un canone di locazione, in quanto l’ha ceduto in affitto ad un terzo soggetto.

Tale reddito, essendo assoggettato a regime di tassazione ordinario, concorre alla formazione del reddito complessivo, e questo dà la possibilità all’istante di beneficiare del Bonus Facciate anche con la detrazione in Dichiarazione dei Redditi (10 quote ripartite in 10 anni).

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