Nel vasto panorama delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, una delle questioni più delicate riguarda la compatibilità tra il possesso di un diritto reale, come l’usufrutto, e la possibilità di accedere ai benefici fiscali previsti per chi acquista un’abitazione principale.

Molti contribuenti si trovano in situazioni particolari che richiedono chiarimenti, come nel caso di chi vive in una casa in usufrutto ma desidera acquistare un nuovo immobile con le agevolazioni previste dalla legge.

Un lettore ha posto il seguente quesito all’Agenzia delle Entrate tramite il sito FiscoOggi:

“Allo stato attuale sono titolare di un contratto di usufrutto presso la mia abitazione/residenza (casa non di mia proprietà). Volevo sapere se posso essere titolato ad usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un’altra abitazione e quali siano i vincoli del caso. Nello specifico: è richiesto uno spostamento immediato della residenza o posso mantenerla presso il mio attuale domicilio?”

Una domanda che tocca un nodo essenziale: il diritto reale di usufrutto è compatibile con le condizioni richieste dalla normativa per beneficiare delle agevolazioni prima casa? E quali sono i vincoli legati al requisito di residenza?

Se anche tu ti trovi in una situazione simile, continua a leggere: potresti scoprire che le regole non sono così restrittive come sembrano… oppure sì?

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Normativa e requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa

La risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate prende come riferimento l’articolo 1, nota II-bis, della Tariffa Parte Prima del D.P.R. n. 131/1986, il testo che disciplina l’imposta di registro in caso di trasferimento di immobili. Questo articolo stabilisce con chiarezza le condizioni fondamentali per poter usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa, ovvero l’applicazione di un’imposta di registro ridotta (2% invece del 9%) o dell’IVA agevolata al 4% in caso di acquisto da impresa costruttrice.

Tra i requisiti principali, vi è quello che l’immobile da acquistare sia ubicato:

  • nel comune in cui l’acquirente ha la residenza;
  • oppure in quello in cui intende trasferirla entro 18 mesi dalla data di stipula dell’atto di compravendita;
  • oppure, in alternativa, nel comune in cui svolge la propria attività lavorativa.

Un ulteriore aspetto fondamentale riguarda la dichiarazione di non possedere altri diritti reali su immobili a uso abitativo nel comune dove si trova la casa da acquistare. In particolare, l’acquirente non deve essere titolare – nemmeno per quota – dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata con le stesse agevolazioni.

In questo caso, l’ostacolo principale per il lettore è proprio la titolarità dell’usufrutto sull’attuale abitazione, che si configura come un diritto reale. La normativa, infatti, non fa distinzione tra proprietà e usufrutto: il solo fatto di possedere l’usufrutto su un’altra casa nel comune dove si vuole acquistare l’immobile può impedire l’accesso al beneficio fiscale.

Tuttavia, se l’usufrutto è su un immobile situato in un comune diverso da quello in cui si intende acquistare la nuova casa, e non sono stati usufruiti precedentemente i benefici “prima casa”, allora è possibile accedervi, a condizione che vengano rispettati tutti gli altri vincoli previsti, come ad esempio il trasferimento della residenza entro i 18 mesi.

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Residenza e tempistiche: entro quanto va spostata?

Uno dei principali requisiti per poter accedere alle agevolazioni prima casa riguarda il rapporto tra l’immobile acquistato e la residenza dell’acquirente. La legge consente un certo margine di tempo per adeguarsi, evitando l’obbligo di un trasferimento immediato. Infatti, l’acquirente ha 18 mesi di tempo dalla data di stipula dell’atto per trasferire la propria residenza nel comune in cui si trova l’immobile oggetto di agevolazione.

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La risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce proprio questo punto: non è necessario trasferire subito la residenza, ma è fondamentale che il nuovo immobile si trovi:

  • nel comune in cui l’acquirente ha già la residenza,
  • oppure in quello in cui la trasferirà entro i 18 mesi dall’acquisto.

C’è anche un’alternativa meno nota ma importante: il requisito è soddisfatto anche se l’acquirente svolge la propria attività lavorativa nel comune dell’immobile, indipendentemente dalla residenza. Questo offre una possibilità concreta a chi, per esempio, lavora in un comune ma risiede stabilmente in un altro, magari per ragioni familiari.

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Nel caso del lettore, quindi, non è obbligatorio cambiare subito residenza, ma sarà necessario farlo entro un anno e mezzo dalla data del rogito, a meno che non possa dimostrare che l’immobile acquistato si trova nel comune dove lavora.

Attenzione, però: il mancato rispetto di questo termine può far decadere il beneficio fiscale, con l’obbligo di versare l’imposta ordinaria, oltre a interessi e sanzioni.