Acquisto immobili Sud e Isole, 100 milioni a progetto: sì a diritto superficie

Al fine di favorire l’applicazione di misure urgenti che possano favorire la crescita economica delle regioni più svantaggiate, sono state istituite le ZES (Zone Economiche Speciali), aree all’interno delle quali è possibile conseguire investimenti beneficiando di diverse agevolazioni, tra cui quella che consente di provvedere all’acquisto di immobili nel Sud e nelle Isole.

Le agevolazioni legate agli investimenti nelle ZES sono dedicate esclusivamente alle imprese, sia quelle già operative, sia quelle di nuova costituzione.

Di recente l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che, in merito all’acquisto agevolato di immobili nel Sud e nelle Isole, i soggetti beneficiari hanno diritto ad accedervi anche nel caso in cui dovessero acquistare il solo diritto di superficie e non l’intero immobile.

Approfondiamo di seguito.

Acquisto immobili Sud e Isole: cosa e quali sono le ZES?

Esistono numerose agevolazioni dedicate alle imprese che decidono di investire nelle Zone Economiche Speciali, e tra queste viene inclusa anche la possibilità di procedere con l’acquisto di immobili nel Sud Italia e nelle Isole.

Le ZES nello specifico sono state costituite con il DL n. 91 del 20 giugno 2017, e all’art. 4 possiamo leggerne la definizione e i principali obiettivi:

“Per ZES si intende una zona geograficamente delimitata e chiaramente identificata, situata entro i confini dello Stato, costituita anche da aree non territorialmente adiacenti purché presentino un nesso economico funzionale, e che comprenda almeno un’area portuale con le caratteristiche stabilite dal regolamento (UE) n. 1315 dell’11 dicembre 2013 del Parlamento europeo e del Consiglio, sugli orientamenti dell’Unione per lo sviluppo della rete transeuropea dei trasporti (TEN-T). Per l’esercizio di attività economiche e imprenditoriali le aziende già operative e quelle che si insedieranno nella ZES possono beneficiare di speciali condizioni, in relazione alla natura incrementale degli investimenti e delle attività di sviluppo di impresa.”

Le Zone Economiche Speciali presenti in Italia coprono l’intero territorio del Sud e delle Isole, e sono così suddivise:

1. ZES Abruzzo;
2. ZES Campania;
3. ZES Calabria;
4. ZES Adriatica interregionale Puglia-Molise;
5. ZES Ionica interregionale Puglia-Basilicata;
6. ZES Sicilia Orientale;
7. ZES Sicilia Occidentale;
8. ZES Sardegna.

Il DL n. 91/2017 ha disposto tra le altre cose, all’art. 5 comma 2, che il credito d’imposta dedicato all’acquisto di beni strumentali nuovi – disciplinato dalla Legge di Bilancio 2016 – si estendesse anche:

• All’acquisto di terreni;
• All’acquisto, alla realizzazione o all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti.

Il limite massimo concesso per gli investimenti effettuati nelle ZES è pari a 100 milioni di euro per ogni progetto. Il credito d’imposta viene determinato sulla base del costo complessivo dei beni acquisiti entro il 31 dicembre 2023 (il termine è stato prorogato da ultimo con la Legge di Bilancio 2023).

Credito d’imposta ZES: vale per la proprietà superficiaria?

Proprio in relazione alla possibilità di acquistare immobili strumentali ubicati all’interno delle ZES, l’Agenzia delle Entrate ha fornito nuovi chiarimenti con la recente risposta ad interpello n. 302 del 21 aprile 2023.

L’istante è una società che afferma di aver acquisito la “proprietà superficiaria” – di un immobile ubicato all’interno di una ZES – da una seconda società, che aveva acquisito il diritto di superficie mediante una convezione per la progettazione, la realizzazione e la gestione dell’immobile, sottoscritta con la Regione.

L’immobile, nello specifico, è costituito da un corpo di fabbrica appartenente ad un complesso in cui si trovano altri fabbricati. L’acquisto è stato fatto nell’ottica di un ampio progetto di investimento.

L’area risulta essere appunto di proprietà della Regione, e la società ha acquisito il solo diritto di superficie del corpo di fabbrica fino alla data del 31 dicembre 2080.

La convezione legata all’immobile in particolare prevede che:

“alla scadenza della concessione l’insediamento … deve essere consegnato alla Regione, in perfetto stato di esercizio e senza alcun compenso o rimborso all’… o ai suoi aventi causa”.

La società cedente era incaricata non solo della costruzione dell’immobile di cui detiene il diritto di superficie, ma di tutta la serie di fabbricati a destinazione industriale/commerciale suddivisi in lotti da realizzare nell’area.

Al fine di individuare tra i vari fabbricati quello oggetto di acquisto da parte dell’istante, la società ha provveduto a rendere l’immobile funzionalmente indipendente dagli altri mediante il frazionamento dei moduli d’utenza. Attualmente i lavori sono in parte conclusi e in parte in corso di ultimazione.

In merito agli investimenti conseguiti, l’istante ha richiesto nel 2021 – e ottenuto nel 2022 – un credito d’imposta pari al 25% dell’investimento complessivo, che ad oggi non ha ancora utilizzato nemmeno in parte.

L’istante chiede se “nel rispetto degli ulteriori requisiti richiesti dalla disciplina agevolativa e non oggetto della presente istanza ­ l’acquisto della ”proprietà superficiaria” dell’immobile costituisca un valido presupposto ai fini del riconoscimento del credito d’imposta”.

Acquisto immobili Sud e Isole: vale anche diritto di superficie

L’Agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che il diritto di superficie è un diritto reale di godimento che si costituisce quando il proprietario di un terreno cede a terzi il diritto di poter costruire al suo interno un immobile, del quale sarà proprietario.

Al titolare del terreno rimane appunto la sola proprietà del suolo, mentre il diritto di superficie (che diventa “proprietà superficiaria” in seguito alla costruzione del fabbricato) diventa del soggetto che l’ha acquisita.

In merito a quanto richiesto dall’istante, il Fisco sottolinea come la normativa in questo caso, “nel definire l’ambito oggettivo del credito d’imposta riservato agli investimenti nelle ZES, utilizzi indistintamente sia il termine di ”acquisto” che quello più generico di ”acquisizione” dei beni o degli ”immobili strumentali agli investimenti”.”

La stessa cosa accade anche per quanto riguarda la normativa che disciplina il credito d’imposta per gli investimenti in beni strumentali.

Considerando le caratteristiche generiche del riferimento normativo – e presupponendo che sussistano tutti gli altri requisiti per accedere alle agevolazioni – si ritiene che non ci siano motivi che possano ostacolare l’accesso al credito d’imposta ZES per l’acquisizione di un immobile strumentale in regime di “proprietà superficiaria”.