Acquisto abitazione ad uso strumentale: IVA è detraibile

L’acquisto di un immobile abitativo che viene utilizzato per svolgere attività turistico-ricettive deve essere considerato fiscalmente allo stesso modo di un immobile strumentale.

A prescindere dal fatto che l’immobile possa essere accatastato in una Categoria di tipo abitativo, in questi casi si dà maggiore rilevanza alla destinazione d’uso e, pertanto, per l’acquisto del fabbricato sarà possibile beneficiare della detrazione sull’IVA.

Approfondiamo di seguito.

Acquisto abitazione ad uso strumentale: detraibilità IVA

Il tema è stato trattato di recente dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 392 del 24 luglio 2023, in cui una società afferma di voler acquistare una “Villa” di pregio – da adibire a locazione turistica, ma accatastata come abitativa – alla cifra di 3.200.000,00 euro.

Nello specifico, l’istante è una società operante in ambito immobiliare, che svolge anche attività di gestione di strutture turistico-ricettive.

Il fabbricato che intende acquistare, si fa sapere, è attualmente utilizzato allo stesso modo di una “casa-vacanze” e, anche in seguito all’acquisto, l’istante intende continuare l’attività turistico-ricettiva, lasciandone tra l’altro la gestione alla società venditrice.

L’istante afferma inoltre che l’attuale società proprietaria ha realizzato nell’immobile un importante intervento di ristrutturazione nel corso del 2018 e, pertanto, l’atto di compravendita è assoggettato al pagamento dell’IVA al 10% in virtù del fatto che la vendita avviene entro 5 anni dall’intervento.

Tenendo conto che la villa è accatastata come “abitativa”, in sostanza, si chiede al Fisco se sia possibile detrarre l’IVA, vista la destinazione d’uso strumentale attribuita in realtà all’immobile.

IVA indetraibile per le abitazioni, ma ci sono eccezioni

La risposta delle Entrate è positiva. È possibile infatti in questi casi considerare un immobile abitativo allo stesso modo di un fabbricato strumentale in base all’utilizzo che ne viene fatto.

In particolare, il DPR n. 633 del 26 ottobre 1972, cosiddetto “Decreto IVA”, all’art. 19-bis.1 comma 1 lettera i), ha previsto che:

“[…] non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni.”

A questa regola però ci sono delle eccezioni, come già chiarito in passato con la Risoluzione n. 117/E del 10 agosto 2004, con la Circolare n. 12/E del 1° marzo 2007 e, più recentemente, anche con la Risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012.

In sostanza, le disposizioni in generale prevedono che:

“[…] gli immobili abitativi, se destinati ad attività turistico­alberghiera, secondo la normativa regionale di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con aliquota al 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972”

IVA detraibile per acquisto abitazione ad uso strumentale

Quanto detto significa che, a prescindere dal fatto che gli immobili siano o meno registrati al Catasto nelle categorie dei fabbricati ad uso abitativo, se la destinazione reale di utilizzo è quella della locazione turistica, l’immobile abitativo dovrà essere considerato fiscalmente allo stesso modo di un fabbricato strumentale.

La società istante ha inoltre espresso la volontà di mantenere, anche dopo l’acquisto, la destinazione d’uso di locazione turistica, lasciando la gestione dell’attività turistico-ricettiva all’attuale proprietario.

A questo proposito, sempre il Decreto IVA, alla Tabella A Parte III prevede che rientrino tra i beni e servizi soggetti all’aliquota del 10% anche:

• Le prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive di cui alla Legge n. 217 del 17 maggio 1983, art. 6;
• Le prestazioni di ricovero e cura, comprese le prestazioni di maggiore comfort alberghiero, diverse da quelle esenti ai sensi del Decreto IVA, all’art. 10 comma 1, numeri 18) e 19);
• Le prestazioni di alloggio rese agli accompagnatori delle persone ricoverate dai soggetti di cui allo stesso art. 10, comma 1, numero 19), e da case di cura non convenzionate;
• Le prestazioni di maggiore comfort alberghiero rese a persone ricoverate presso i soggetti di cui allo stesso art. 10, comma 1, numero 19).

Per quanto riguarda la possibilità di portare a detrazione l’IVA, con la Risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012 è stato chiarito che:

“In conseguenza dell’imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell’IVA, l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative. Ai fini dell’applicazione dei principi sopra enunciati, occorre, pertanto, verificare, in linea di fatto, se l’immobile abitativo, nel momento in cui sono realizzati i lavori di manutenzione o ristrutturazione, sia già effettivamente utilizzato per lo svolgimento di attività ricettizia, ovvero se a tale utilizzazione risulti inequivocabilmente destinato.”

L’IVA corrisposta per l’atto di acquisto di un immobile, accatastato come abitativo ma destinato ad attività turistico-ricettive, può quindi essere oggetto di detrazione. È fondamentale tuttavia poter attestare che l’utilizzo che si fa dell’immobile sia esclusivamente a scopo strumentale.