Salva Casa: la guida completa, ecco cosa puoi sanare

Il piano salva casa è un nuovo decreto statale che introduce cambiamenti significativi per i proprietari immobiliari che desiderano affrontare piccole violazioni edilizie nelle loro unità, nonché vedere un allentamento del fattore di doppia conformità.

L’obiettivo è di semplificare il processo di legalizzazione degli immobili residenziali in Italia, rivitalizzando così il relativo mercato.

Decreto Salva Casa: una legge già attiva

Nel mese di maggio 2024 e precisamente il giorno 30, come iniziativa governativa è entrato in vigore il Decreto noto come salva casa che mira a correggere piccole discrepanze non strutturali negli edifici. Sebbene questi problemi non compromettano la stabilità delle strutture, né impediscono la commerciabilità, influenzando attività come le vendite o l’accesso ai mutui.

L’obiettivo del piano è duplice, ossia dare nuova vita al mercato immobiliare e alleviare il carico sugli uffici comunali addetti, spesso sommersi dalla burocrazia. Allo stato attuale il piano governativo è in attesa di essere convertito in legge per cui potrebbe subire anche delle modifiche.

L’importanza di conoscere a fondo il Decreto Salva Casa

Per gli amanti delle case e degli investimenti immobiliari in genere, l’argomento Decreto salva casa li tocca da vicino, poiché prevede la possibilità di eseguire delle ristrutturazioni o vendere una struttura con tutti i crismi della regolarità. Il suddetto piano governativo, che in data 24 maggio 2024 è stato già pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, propone alcune misure che mirano a semplificare e a regolarizzare le infrazioni edilizie di minore entità tipiche dell’Italia.

In parole povere per i proprietari di abitazioni è un modo per ottenere un aiuto in caso di difficoltà. Per fare qualche esempio, se in una casa si vuole chiudere un balcone con ampie vetrate panoramiche oppure si intende trasformare il garage in studio, il recente decreto facilita entrambe le operazioni in modo semplice, chiaro e senza i fastidiosi intoppi burocratici.

Cosa stabilisce e che prevede il Decreto Salva Casa?

Il Decreto salva casa è una nuova normativa che mira a risolvere alcune tipiche irregolarità edilizie di minor entità e tende a favorire i proprietari di immobili, fornendogli la possibilità di regolarizzare gli interventi interni e rendendo più agevole l’eventuale compravendita.

Questo decreto non è tuttavia un condono edilizio, bensì rappresenta un’opportunità per sanare piccole difformità costruttive come ad esempio tramezzi, muri creati con il cartongesso o la costruzione di soppalchi.

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Allo stesso tempo c’è la possibilità di abolire la cosiddetta doppia conformità, e cioè di ottenere vari permessi per eventuali costruzioni e di inoltrare segnalazioni certificate in grado di rispettare le normative vigenti dalla fase iniziale ossia quella della domanda fino alla realizzazione delle opere vere e proprie.

A cosa consente di porre rimedio il Decreto Salva Casa?

Con questo decreto si amplia l’ambito delle tolleranze, ovvero quelle relative a limiti con cui possono essere legalizzate le difformità edilizie rispetto alle mappe catastali.

• Tolleranze di costruzione: si tratta di quelle riguardanti piccole deviazioni edilizie relative ad altezze, volumi, distanze e superfici, con quest’ultime dotate di coperture. Tali difformità non sono considerate violazioni se rientrano in soglie specifiche che oscillano tra il 2% per le proprietà che superano i 500 metri quadri di spazio utile e al 6% per quelle con quadratura inferiore a meno di 60 metri.
• Tolleranze esecutive: interessano piccole problematiche emerse durante la costruzione come ad esempio in caso di forme geometriche irregolari o a seguito di cambiamenti di posizione di condotte idriche o elettriche. Il Governo tra l’altro estende la tolleranza alle piccole dimensioni dell’edificio, all’omissione di elementi di natura architettonica non strutturali, alle irregolarità delle pareti, ai cambiamenti nella disposizione delle aperture negli ambienti interni, alle modifiche nei lavori classificati come manutenzione ordinaria e alle discrepanze tra le rappresentazioni progettuali e la costruzione effettiva dovute a errori di valutazione iniziale.

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Ecco la  scala graduata di tolleranze costruttive basata sulla superficie degli immobili completa:

• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
• 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq;

Le altre vantaggiose opportunità offerte dal Decreto Salva Casa

A parte i nuovi livelli di tolleranza di base e che sono applicabili esclusivamente ai progetti completati entro il giorno 24 maggio dell’anno 2024, per quanto riguarda le altre opportunità offerte dal Decreto salva casa, va detto che ce ne sono altre molto vantaggiose per i proprietari di immobili.

Quelli che ad esempio hanno avviato dei progetti dal giorno 25 del suddetto mese, possono comunque avvalersi delle precedenti normative con una tolleranza costruttiva fissata al 2%.

L’introduzione di nuove attività di edilizia libera

Per edilizia libera si intende un termine che comprende interventi che non necessitano di autorizzazioni specifiche, e nel Decreto salva casa ne sono state introdotte due nuove tipologie.

• Opere di protezione dai raggi solari e dalle intemperie: comprendono installazioni come tende e pergole volte a schermare efficacemente le case. Queste strutture possono essere fissate o annesse alla proprietà, purché non alterino il volume complessivo dell’edificio o l’estetica.
• Vetrate panoramiche trasparenti rimovibili: ammesse per balconcini e terrazze dal 2022, queste vetrate possono ora essere installate anche nei portici degli edifici. È tuttavia fondamentale che la loro posa non comporti nuove aggiunte volumetriche.

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Solai abitabili: le nuove direttive

Nel Decreto salva casa è stato approvato un emendamento per consentire la trasformazione dei solai in alloggi abitativi, anche se non rispettano le distanze minime con altri edifici o confini, fatte salve le limitazioni di distanza in vigore al momento della costruzione dello stesso.

Non devono però essere apportate modifiche a forma o area del solaio, a muri perimetrali e va rispettata l’altezza massima dell’edificio.

Le nuove dimensioni minime stabilite dal Decreto Salva Casa

Prima dell’introduzione del Decreto Salva Casa, le normative prevedevano che un monolocale dovesse avere una superficie minima di 28 m² per una persona e 38 m² per due persone, come indicato nel Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975.

Queste limitazioni, pur avendo l’obiettivo di garantire un certo comfort abitativo, rappresentavano un ostacolo soprattutto nelle grandi città, dove la domanda di alloggi compatti e a prezzi contenuti è in costante crescita.

Con l’approvazione del Decreto Salva Casa, le dimensioni minime sono state riviste al ribasso: ora un monolocale può avere una superficie minima di 20 m² per una persona e 28 m² per due persone. Questa modifica mira a favorire la realizzazione di abitazioni più economiche e accessibili, pur mantenendo invariati gli standard essenziali di abitabilità.

Quindi quanti metri quadri deve essere grande una casa per ogni abitante?

• 1 abitante – 14 m2
• 2 abitanti – 28 m2
• 3 abitanti – 42 m2
• 4 abitanti – 56 m2

Nel caso invece di un monolocale:

• 1 abitante – 20 m2
• 2 abitanti – 28 m2

Nonostante la riduzione della superficie minima, resta cruciale rispettare parametri fondamentali relativi all’illuminazione naturale, alla ventilazione e alle norme igienico-sanitarie, elementi di cui parleremo in dettaglio più avanti.

Altezza interna dei locali: un’altra modifica significativa

Oltre alla superficie minima, anche l’altezza interna dei locali è un aspetto fondamentale per la qualità abitativa. In precedenza, il Decreto Ministeriale del 1975 stabiliva che l’altezza minima dei locali residenziali fosse di 2,70 metri, con una deroga a 2,40 metri solo per spazi come corridoi, bagni, ripostigli e disimpegni.

Questo requisito era finalizzato a garantire una buona circolazione dell’aria e una percezione di maggiore ampiezza negli ambienti abitativi.

Il Decreto Salva Casa ha introdotto un’ulteriore riduzione dell’altezza minima, fissandola a 2,40 metri per tutti i locali abitativi, compresi i monolocali. Questa modifica apre nuove opportunità per la progettazione edilizia, consentendo la costruzione di spazi con soffitti più bassi, una soluzione che può ridurre i costi di realizzazione e migliorare l’efficienza energetica.

Tuttavia, la scelta di ridurre l’altezza interna suscita dibattiti riguardo all’impatto sulla vivibilità e sulla percezione dello spazio. Un soffitto più basso potrebbe infatti limitare la sensazione di apertura e luminosità in ambienti già di per sé contenuti in termini di metratura.

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Semplificazione della verifica di legittimità dell’edificio

Un’altra importante modifica edilizia proposta nel Decreto salva casa, riguarda la semplificazione dei criteri di dimostrazione dell’effettiva proprietà di un immobile, aspetto cruciale per qualsiasi progetto edilizio e in molti casi richiesto per le transazioni o per accedere a detrazioni di natura fiscale tipo il Superbonus.

Rendere più semplice la doppia conformità

Prima dell’attuazione del Decreto salva casa, la rettifica di una violazione edilizia richiedeva l’adesione al concetto di doppia conformità. Ciò significava che la costruzione doveva soddisfare sia le normative urbanistiche ed edilizie in vigore sia quelle di regolarizzazione.

Con il suddetto piano il processo è stato semplificato e consente di affrontare le violazioni edilizie minori senza particolari intoppi, e basta solo attenersi alle normative urbanistiche vigenti al momento dell’intervento. Tuttavia, la regola persiste per le infrazioni più gravi, come ad esempio eseguite senza un Certificato di Inizio Lavori (SCIA), un permesso di costruzione o quelle in stato di totale non conformità.

L’obiettivo in definitiva è di rimediare a piccole inadempienze che altrimenti rimarrebbero irrisolte a causa di normative vigenti all’atto della costruzione e quello della richiesta di regolarizzazione. In ogni caso, ciò comporta una sanzione, calcolata come il doppio dell’aumento del valore di mercato dell’immobile derivante dagli interventi e che va da mille a trentamila euro.

Le amministrazioni pubbliche sono tuttavia esenti da questo esborso.

Introduzione del consenso tacito

Un altro significativo aspetto della semplificazione di questo nuovo processo di regolarizzazione riguarda la tempistica di risposta delle autorità locali. Con il Decreto salva casa infatti si può considerare nullo il fattore silenzio-rifiuto a favore del cosiddetto silenzio-assenso.

Ciò comporta che se un possessore di una casa richiede di inoltrare la richiesta di regolarizzazione e l’ufficio di competenza non risponde entro i termini prestabiliti, la pratica è da ritenersi automaticamente approvata. Tali tempi sono però ulteriormente prorogati di sei mesi per gli immobili in cui vige il vincolo paesaggistico.

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Maggiore flessibilità nell’utilizzo degli edifici

Un altro aspetto non meno importante del Decreto salva casa è quello con cui i proprietari immobiliari hanno la possibilità di modificare la cosiddetta destinazione d’uso delle singole unità, a condizione che ciò avvenga senza la necessità di lavori edilizi e che la transizione rientri nella stessa categoria.

Se la ristrutturazione prevista coinvolge categorie diverse, è consentita solo in determinati settori come ad esempio quello residenziale, della tipologia turistica e ricettiva o commerciale e in genere limitata a contesti specifici come aree di interesse storico.

C’è infine una considerazione da fare per le unità situate subito fuori un terrapieno, dove la conversione a uso residenziale è consentita solo previo il rispetto del piano locale urbanistico della città in cui la casa si trova.

Conclusioni

Il Decreto salva casa prossimo ad essere convertito in legge, si può considerare una significativa opportunità per tutti i proprietari di immobili in cui ci siano piccole irregolarità edilizie. Le misure che si possono adottare con il suddetto piano governativo, consentono infatti di sanare difformità minori, aumentare i limiti minimi di costruzioni e nel contempo mirano a facilitare il cambio di destinazione d’uso, offrendo benefici sia legali che economici.

Il decreto infine è stato redatto tenendo conto del fattore Green imposto dall’Unione Europea che chiede di adottare o rispettare parametri energetici ben distinti, al fine di garantire che tutti gli edifici siano in grado di offrire il top dal punto di vista della sostenibilità ambientale.

In tal senso è importante sottolineare che in Italia, ci sono svariati milioni di immobili che necessitano di interventi con questi standard qualitativi green, e fortunatamente per i proprietari c’è anche la possibilità di ottenere agevolazioni fiscali.