Decreto Salva Casa: aggiornati i moduli edilizi, ecco cosa devi sapere

L’intesa raggiunta il 27 marzo 2025 in Conferenza Unificata segna un momento chiave per l’effettiva attuazione del decreto “Salva Casa”. L’accordo, frutto del lavoro congiunto tra Governo, Regioni e Anci, ha lo scopo di uniformare la modulistica edilizia su scala nazionale, semplificando l’iter burocratico per cittadini, tecnici e amministrazioni.

Non si tratta solo di una formalità amministrativa: l’adeguamento dei moduli rappresenta la base concreta su cui poggia tutta la macchina delle regolarizzazioni edilizie previste dal decreto legge n. 69/2024.

Grazie a questo intervento, si mira a superare la frammentazione normativa locale e a fornire un linguaggio comune tra professionisti e pubbliche amministrazioni, rendendo più chiaro e accessibile il percorso per la presentazione delle pratiche edilizie. Tuttavia, nonostante l’accordo sia stato siglato, i nuovi modelli non sono ancora disponibili: le Regioni dovranno aggiornare i moduli standardizzati già in uso, quelli del 2017, integrandoli con le istruzioni fornite.

Scadenze chiare per regioni e comuni: due date da segnare

Per rendere operativa la riforma prevista dal decreto “Salva Casa”, l’accordo stabilisce due tappe fondamentali. Entro il 9 maggio 2025, le Regioni sono chiamate ad aggiornare la propria modulistica edilizia unificata, modificando i modelli già in uso alla luce delle nuove disposizioni. Si tratta di un passaggio cruciale che impone alle amministrazioni regionali un rapido adeguamento tecnico e normativo.

Successivamente, toccherà ai Comuni: entro il 23 maggio 2025, ogni amministrazione locale dovrà adottare i moduli aggiornati e pubblicarli sul proprio sito istituzionale, garantendone l’accessibilità. In questo modo, sarà assicurata un’applicazione uniforme delle nuove regole sull’intero territorio nazionale.

Nel frattempo, eventuali dati da inserire su base locale – come gli importi degli oneri o i diritti di segreteria – restano di competenza dei singoli Comuni. La diffusione della nuova modulistica aggiornata, inoltre, sarà garantita con il coordinamento tra enti e sarà seguita, in futuro, da un nuovo accordo dedicato alla SCIA di agibilità.

Modifiche alla SCIA: più chiarezza su destinazioni d’uso e sanatorie

Tra i modelli oggetto di aggiornamento, la SCIA è forse quello che subisce le modifiche più profonde. L’obiettivo è migliorare la chiarezza e la precisione nella descrizione degli interventi edilizi, soprattutto in relazione al mutamento di destinazione d’uso, alle varianti in corso d’opera e agli interventi in sanatoria.

Nel nuovo modello, il quadro “Qualificazione dell’intervento” è stato ristrutturato per distinguere con maggiore dettaglio tra manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, tenendo conto dell’incidenza sulle strutture e dell’eventuale presenza di vincoli. Un’attenzione particolare è riservata alla destinazione d’uso: vengono ora differenziati gli interventi che restano all’interno della stessa categoria funzionale da quelli che comportano un passaggio tra categorie diverse – come previsto dalle zone urbanistiche A, B e C indicate nel D.M. 1444/1968.

Un’altra novità rilevante è l’inserimento di una sezione dedicata alle varianti a SCIA, che distingue tra modifiche non essenziali e variazioni considerate essenziali secondo l’articolo 32 del D.P.R. 380/2001. Inoltre, viene specificato se il mutamento di destinazione avviene con o senza opere edilizie, con puntuali riferimenti normativi agli articoli 6 e 6-bis dello stesso D.P.R.

Infine, viene ampliata anche la sezione relativa alle attività produttive, distinguendo chiaramente tra procedimenti automatizzati e ordinari, secondo quanto previsto dal D.P.R. 160/2010 – un dettaglio spesso trascurato nella precedente modulistica.

Il nuovo quadro per la sanatoria: regole più dettagliate per gli interventi pregressi

Una delle introduzioni più significative nel nuovo modello SCIA è il quadro specifico dedicato alla sanatoria e alla regolarizzazione degli interventi edilizi già realizzati o in corso d’opera. Questo elemento rappresenta uno snodo cruciale del decreto “Salva Casa”, poiché consente di affrontare situazioni edilizie irregolari con maggiore trasparenza e chiarezza procedurale.

Il modello prevede quattro diverse opzioni, a seconda del tipo di intervento:

1. SCIA in corso di esecuzione, con pagamento di una sanzione amministrativa;
2. Sanatoria per interventi realizzati senza SCIA o in difformità, conformi sia alla normativa vigente all’epoca della realizzazione sia a quella attuale, con indicazione delle oblazioni dovute;
3. Sanatoria per interventi non conformi al momento della realizzazione ma conformi alla normativa urbanistica vigente alla data di presentazione della segnalazione, sempre con specifica delle oblazioni;
4. Regolarizzazione di varianti in corso d’opera per interventi parzialmente difformi da titoli rilasciati prima del 1977, ai sensi della Legge 10/1977.

Questa struttura consente di differenziare nettamente le situazioni regolarizzabili e aiuta i tecnici a compilare con precisione la documentazione necessaria, evitando errori interpretativi che, in passato, potevano rallentare o bloccare l’iter edilizio.

Regolarità urbanistica e titoli pregressi: nuova struttura e maggiore precisione

Nel nuovo modello SCIA è stata completamente rivista la sezione dedicata alla regolarità urbanistica e ai titoli edilizi precedenti, uno degli aspetti spesso più delicati nella gestione delle pratiche edilizie. La novità principale riguarda la struttura più articolata e ordinata delle informazioni, pensata per semplificare il lavoro dei tecnici e degli uffici comunali.

Il modulo ora richiede l’indicazione precisa del titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile o sull’unità immobiliare, invitando a segnalare anche i titoli originari e quelli successivi. Questo permette di ricostruire con chiarezza la storia edilizia dell’immobile, elemento essenziale per valutare la legittimità degli interventi attuali.

Inoltre, viene esplicitata una nota interpretativa che chiarisce come compilare correttamente la sezione, con l’intento di ridurre il margine di discrezionalità e le contestazioni da parte delle amministrazioni comunali. La nuova formulazione risponde anche alle esigenze di uniformità nazionale e di maggiore coerenza rispetto alla normativa urbanistica.

Relazione tecnica di asseverazione: più sezioni, più responsabilità per i tecnici

Nel nuovo modello SCIA, la relazione tecnica di asseverazione è stata profondamente rivisitata per offrire un quadro più completo e dettagliato dell’intervento edilizio. Le novità puntano a rafforzare il ruolo del tecnico abilitato, chiamato a certificare con maggiore precisione ogni aspetto dell’opera, dalla destinazione d’uso allo stato legittimo.

Tra le principali aggiunte spiccano:

• una sezione dedicata al mutamento di destinazione d’uso, con indicazioni puntuali sulla natura dell’intervento (con o senza opere, singola unità o intero edificio);
• la suddivisione tra varianti a permesso di costruire e varianti a SCIA, con distinzione tra variazioni essenziali e non;
• l’introduzione di una sezione specifica per la SCIA in sanatoria, che consente di inquadrare correttamente la pratica quando si regolarizzano interventi già avviati o conclusi.

Particolare attenzione è riservata anche al quadro sullo stato legittimo dell’immobile, dove vanno dichiarati i riferimenti ai titoli edilizi pregressi e, se presenti, eventuali tolleranze costruttive. Viene inoltre aggiunta una sezione dettagliata dedicata alle tolleranze edilizie, aggiornata con le nuove percentuali consentite dal decreto “Salva Casa”.

Infine, sono state rafforzate le indicazioni in materia di conformità igienico-sanitaria, con soglie minime precise per altezze interne e superfici abitative nei monolocali, nel rispetto dei più recenti standard di vivibilità.

Documentazione allegata: un quadro riepilogativo più ricco e normativamente solido

Il nuovo “Quadro riepilogativo della documentazione” contenuto nella SCIA aggiornata non è più un semplice elenco di allegati, ma diventa una vera e propria mappa normativa a supporto della pratica edilizia. L’obiettivo è duplice: da un lato, semplificare la verifica da parte degli uffici tecnici comunali; dall’altro, responsabilizzare maggiormente i professionisti nella raccolta e produzione degli atti necessari.

Tra gli elementi di rilievo troviamo:

• l’inserimento dei riferimenti normativi aggiornati per ciascun documento richiesto;
• l’aggiunta della ricevuta di pagamento delle sanzioni, nel caso di SCIA in sanatoria;
• la possibilità di allegare documenti probanti per dimostrare la regolarità edilizia e la data di esecuzione dell’intervento, come rilievi fotografici, planimetrie catastali o atti notarili;
• nuove voci dedicate alla documentazione catastale, come la copia dell’accatastamento aggiornato;
• riferimenti puntuali alla normativa sulle tolleranze edilizie, ora esplicitamente richiamata nella sezione documentale.

In sostanza, il nuovo quadro documentale contribuisce a creare un fascicolo edilizio più trasparente, tracciabile e coerente con le finalità del “Salva Casa”, semplificando i controlli ma aumentando anche il livello di rigore richiesto.

Permesso di Costruire: più trasparenza su destinazioni d’uso e regolarizzazioni

Anche il modello per il Permesso di Costruire è stato aggiornato con l’obiettivo di chiarire meglio la natura degli interventi edilizi e di agevolare l’accesso alle sanatorie previste dal decreto “Salva Casa”. Il cuore della revisione sta nel quadro “Qualificazione dell’intervento”, ora più articolato, che richiede al tecnico di specificare se l’opera prevede o meno un cambio di destinazione d’uso, e se tale cambio avviene all’interno della stessa categoria funzionale oppure tra categorie differenti.

Una novità sostanziale è l’introduzione di un quadro dedicato alle sanatorie, dove è necessario indicare se l’intervento:

• è stato realizzato in assenza di titolo abilitativo;
• è totalmente difforme dal permesso rilasciato;
• presenta difformità parziali o variazioni essenziali rispetto alla SCIA alternativa o al permesso originario.

In ogni caso, il modello impone di dettagliare le oblazioni da versare, rendendo più trasparente il procedimento di regolarizzazione. Questa impostazione consente un controllo più accurato da parte dei Comuni e una compilazione più consapevole da parte dei tecnici incaricati.

Titoli pregressi e regolarità urbanistica: focus su sanatorie e tolleranze

Il nuovo modulo per il Permesso di Costruire riorganizza in modo più preciso anche la sezione “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi”. Qui viene richiesto di indicare tutti i titoli abilitativi precedenti, compresi quelli rilasciati in sanatoria come la SCIA o il permesso di costruire in sanatoria, finora raramente citati nei modelli ufficiali.

Oltre all’elenco dei titoli, il modello introduce una sezione specifica per le sanzioni pecuniarie, in cui allegare le ricevute dei pagamenti effettuati, elemento importante ai fini della legittimità dell’intervento. Un’altra novità significativa è la possibilità di fornire documentazione probante, come fotografie, rilievi o documenti d’archivio, utile a dimostrare la preesistenza e la regolarità dell’opera, soprattutto nei casi più datati o privi di tracciabilità catastale.

Inoltre, il modello valorizza l’uso della dichiarazione di tolleranza edilizia, riferita agli articoli 34-bis e 34-ter del D.P.R. 380/2001, uno strumento normativo sempre più centrale per risolvere piccole difformità in modo legittimo e semplificato.

relazione tecnica per il permesso di costruire: più rigore e sezioni mirate

Nel nuovo assetto previsto dal decreto “Salva Casa”, la relazione tecnica di asseverazione per il Permesso di Costruire assume un ruolo ancora più centrale. Il tecnico incaricato deve ora fornire una descrizione dettagliata dell’intervento, specificando in maniera inequivocabile se comporta un cambio di destinazione d’uso e in quale misura – all’interno della stessa categoria funzionale o tra categorie differenti.

Sono stati introdotti nuovi quadri specifici che coprono tre aspetti fondamentali:

• Stato legittimo dell’immobile, con indicazione puntuale dei titoli precedenti e delle eventuali difformità sanabili;
• Dichiarazione di tolleranze edilizie, che consente di regolarizzare scostamenti minimi nel rispetto dei limiti stabiliti dal decreto;
• Interventi in sanatoria, con riferimento esplicito alla disciplina sulle oblazioni e alle condizioni di conformità urbanistica.

Nel quadro relativo alla conformità igienico-sanitaria, il modello recepisce ora le nuove soglie minime: altezze interne ridotte (tra 2,70 e 2,40 metri) e superfici minime per alloggi monostanza (20 m² per una persona, 28 m² per due). Infine, è stato aggiunto un riferimento al procedimento di accertamento di compatibilità paesaggistica introdotto dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, fondamentale per gli immobili vincolati.

La nuova struttura impone quindi maggiore rigore tecnico e responsabilità professionale, ma allo stesso tempo fornisce strumenti normativi più chiari per la gestione di situazioni complesse.

Permesso di Costruire: documentazione più completa e orientata alla regolarità

Il nuovo quadro riepilogativo della documentazione previsto nel modello aggiornato per il Permesso di Costruire si presenta più dettagliato e orientato a garantire la massima trasparenza nella gestione delle pratiche. Rispetto al vecchio impianto, si nota una riorganizzazione dei contenuti e l’introduzione di voci che recepiscono le ultime novità normative in materia edilizia.

Tra gli aggiornamenti più rilevanti troviamo:

• l’inserimento della ricevuta del pagamento delle sanzioni, elemento cruciale nei casi di sanatoria;
• l’obbligo di allegare documentazione probante la regolarità edilizia, tra cui certificazioni tecniche, rilievi fotografici, dichiarazioni asseverate o atti storici;
• l’integrazione della documentazione catastale aggiornata, utile a dimostrare la coerenza tra stato di fatto e proiezione progettuale;
• riferimenti normativi chiari per ogni allegato richiesto, con collegamenti espliciti a quanto previsto dagli articoli del D.P.R. 380/2001.

Questo quadro non ha solo funzione elencativa: è uno strumento pensato per ridurre le ambiguità e fornire agli uffici comunali una base solida su cui svolgere controlli più rapidi ed efficaci. Per i tecnici, invece, rappresenta una guida operativa precisa per evitare omissioni che potrebbero rallentare o invalidare l’intero iter autorizzativo.

SCIA alternativa al Permesso di Costruire: nuove regole per cambi d’uso e sanatorie

Anche il modello relativo alla SCIA alternativa al Permesso di Costruire è stato oggetto di una revisione importante, con l’obiettivo di renderlo più aderente alla realtà operativa dei cantieri e alle esigenze di regolarizzazione previste dal decreto “Salva Casa”.

Nel quadro “Qualificazione dell’intervento”, il tecnico è ora chiamato a specificare con maggiore chiarezza se l’intervento comporta un mutamento di destinazione d’uso, distinguendo tra trasformazioni interne alla stessa categoria funzionale e passaggi verso categorie differenti. Questo dettaglio è fondamentale, poiché impatta direttamente sul tipo di titolo richiesto e sull’eventuale necessità di ottenere autorizzazioni integrative.

Inoltre, nella sezione dedicata alla regolarità urbanistica e ai titoli pregressi, vengono introdotte nuove voci per i titoli edilizi in sanatoria – inclusi condoni, permessi di costruire in sanatoria e SCIA in sanatoria – fino ad oggi spesso trattati con approssimazione. Un ulteriore rafforzamento riguarda la documentazione probante: è ora possibile (e consigliato) allegare fotografie, perizie, visure e atti notori per dimostrare la regolarità edilizia di immobili privi di titoli formali.

Viene infine valorizzata la dichiarazione di tolleranza edilizia, con richiami specifici agli articoli 34-bis e 34-ter del D.P.R. 380/2001, che disciplinano le difformità minori sanabili senza necessità di demolizione.

Relazione tecnica per la SCIA alternativa: focus su legittimità e tolleranze

La relazione tecnica di asseverazione collegata alla SCIA alternativa al Permesso di Costruire è stata aggiornata con l’inserimento di quadri più analitici che rafforzano il controllo di legittimità e semplificano la verifica delle condizioni per l’intervento.

Una delle principali novità riguarda la specificazione del mutamento di destinazione d’uso, obbligatoriamente distinta in base alla categoria funzionale di partenza e di arrivo, e alla presenza o meno di opere. Questa suddivisione serve a chiarire quando l’intervento è compatibile con l’uso dei titoli semplificati e quando, invece, è necessaria una valutazione più approfondita.

Sono inoltre introdotti due quadri specifici:

• uno dedicato allo stato legittimo dell’immobile, con richiesta di riferimenti documentali precisi e storici;
• uno per la dichiarazione delle tolleranze edilizie, che prevede l’indicazione delle difformità regolarizzabili in base ai nuovi limiti percentuali ammessi dal decreto “Salva Casa”.

Nel quadro “Conformità igienico-sanitaria”, vengono ribadite le nuove soglie minime previste per altezze e superfici dei locali, già introdotte negli altri modelli. Questo consente una maggiore coerenza normativa tra i diversi titoli edilizi.

La struttura della relazione rafforza la responsabilità tecnica e riduce il rischio di contestazioni da parte dei Comuni, soprattutto in fase di controlli successivi all’inizio dei lavori.

Documentazione per la SCIA alternativa: più controllo e riferimenti normativi chiari

Nel nuovo modello della SCIA alternativa al Permesso di Costruire, il quadro riepilogativo della documentazione assume un ruolo chiave per garantire trasparenza, completezza e coerenza normativa della pratica. L’elenco degli allegati è stato rivisto con l’obiettivo di rendere più agevole il controllo da parte dell’amministrazione comunale e, allo stesso tempo, di responsabilizzare ulteriormente i professionisti incaricati.

Tra gli aggiornamenti più rilevanti si segnalano:

• la ricevuta di pagamento delle sanzioni, indispensabile nei casi di interventi sanabili;
• l’inserimento di una sezione dedicata alla documentazione probante la regolarità edilizia, con indicazioni puntuali sugli atti ammissibili (fotografie, accatastamenti, dichiarazioni, visure);
• un’organizzazione più ordinata dei riferimenti normativi, che accompagna ciascun documento richiesto e facilita il collegamento con le fonti legislative e regolamentari;
• la copia dell’autorizzazione paesaggistica, se necessaria, o la documentazione relativa alla procedura di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Questa nuova impostazione rende il quadro riepilogativo uno strumento operativo, non solo un mero elenco, e lo trasforma in una vera check-list per la regolarità amministrativa dell’intervento.

CILA: spazio alle tolleranze edilizie e focus sull’autorizzazione sismica

Il modello aggiornato per la CILA introduce modifiche mirate, pensate per allineare anche questo titolo edilizio semplificato alle novità normative introdotte dal “Salva Casa”. L’aggiornamento si concentra su due fronti principali: le tolleranze edilizie e la gestione degli interventi in zone sismiche.

È stata infatti aggiunta una nuova sezione dedicata alle dichiarazioni di tolleranza, dove il tecnico può indicare eventuali difformità entro i limiti consentiti, come previsto dagli articoli 34-bis e 34-ter del D.P.R. 380/2001. Questo aggiornamento consente di regolarizzare piccoli scostamenti dimensionali senza ricorrere a titoli più complessi, riducendo tempi e costi per il cittadino.

Un’altra novità rilevante è l’introduzione, nel quadro riepilogativo della documentazione, di una voce specifica relativa all’autorizzazione sismica. Questa viene richiesta per interventi localizzati in aree a media o alta pericolosità sismica, confermando l’attenzione crescente verso la sicurezza strutturale anche in operazioni edilizie meno impattanti.

La nuova CILA si conferma così uno strumento ancora valido per molte tipologie di intervento, ma con un livello di dettaglio superiore rispetto al passato, utile a garantire il rispetto delle normative in modo semplice ma rigoroso.