Terzo condono edilizio: la Cassazione sui due limiti volumetrici

In Italia, il tema dei condoni edilizi è sempre all’ordine del giorno, visto che negli anni vi sono state numerose leggi, sentenze o precisazioni riguardo questo argomento, che non sempre hanno chiarito in maniera definitiva come sanare eventuali abusi edilizi.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio la nuova sentenza della Corte di Cassazione riguardante il terzo condono edilizio e i due limiti volumetrici.

Che cosa dispone il terzo condono edilizio?

I condoni edilizi si sono susseguiti negli anni, difatti il primo fu introdotto nel lontano 1985 per sanare il dilagante fenomeno degli abusi edilizi e introdurre anche un quadro sanzionatorio.

Il secondo condono edilizio è invece del 1994, che introduce per la prima volta i limiti volumetrici per l’opera abusiva, oltre a stabilire diversi criteri riguardo i tempi per accedere alla sanatoria e lo stato dei lavori.

L’ultimo condono edilizio è stato promulgato con la legge n. 326/2003 che non introduce particolari novità rispetto al precedente, ma si è reso necessario per arginare i continui e persistenti abusi edilizi.

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Nonostante i tre condoni edilizi siano ormai presenti nel nostro ordinamento da diversi decenni, a seguito dell’introduzione della riforma del titolo V nel 2001, le Regioni hanno promulgato norme difformi dalle leggi nazionali che hanno costretto la Corte di Cassazione a intervenire diverse volte sul tema degli abusi edilizi.

La sentenza della Corte di Cassazione 694/2024

L’ultima sentenza riguardante il terzo condono edilizio è stata la n. 694/2024, che ha riaffermato e riepilogato i principi contenuti nella legge n. 326/2003, in particolare quelli relativi ai limiti volumetrici.

La sentenza n.694/2024 riguarda la sospensione dell’ordine di demolizione di un fabbricato, dopo che il privato aveva presentato tre istanze distinte di condono, violando i principi affermati nelle leggi precedenti riguardo i limiti volumetrici. La Corte di Cassazione afferma che il fabbricato deve essere considerato come un manufatto unitario e non come delle unità separate e di conseguenza non è assolutamente possibile accogliere una sanatoria frazionata.

Partendo da questa considerazione si riaffermano i limiti volumetrici stabiliti nel terzo condono edilizio, che sono i seguenti:

• 750 mc per ogni unità abitativa;
• 3000 mc se si considera l’intera costruzione.

Tali limiti sono applicabili a tutte le opere abusive completate entro il 31 dicembre 1993 e che non hanno subito un ampliamento del 30% della volumetria iniziale, per l’appunto un limite pari a 750 mc per unità abitativa.

Sempre nel condono edilizio del 2003 vengono precisati i limiti per le nuove costruzioni residenziali, che non devono superare i 750 mc per ogni titolo abitativo e di 3000 metri per l’intero edificio.

Se si analizzano queste norme, si comprende perché la Corte di Cassazione abbia rigettato la richiesta del privato, che voleva superare i limiti del terzo condono edilizio e ottenere la sanatoria per un fabbricato che superava le cubature indicate per legge.

La non frazionabilità dell’edificio

Se si analizza nello specifico la sentenza di gennaio 2024 della Corte di Cassazione, si rileva che gli edifici oggetti di abuso devono considerarsi come “complessi unitari” e che non è possibile presentare differenti domande di sanatorie, altrimenti si configurerà una violazione dei limiti volumetrici e dei dettami delle norme contenute nel secondo e terzo condono edilizio.

Tale pronuncia della Corte serve per evitare ulteriori “sviamenti” o “elusioni” in tema di condoni edilizi e si scoraggiano eventuali ricorsi per superare i doppi limiti delle cubature.

Il principio alla base di questa nuova sentenza è di evitare così la frazionabilità degli edifici abusivi, ma di intendere sempre ogni fabbricato come unitario, sempre se il titolo abitativo è in capo ad un unico soggetto. Riferendoci al caso da cui prende le mosse la sentenza n. 694 del 9 gennaio 2024, si trattava di un fabbricato dove vi è un unico soggetto legittimato a presentare istanza di sanatoria, che invece ha deciso di presentarne ben tre, riferendosi a diversi piani dell’edificio e configurando la cosiddetta “frazionabilità dell’unità immobiliare”.

La sanatoria frazionata è invece ammissibile quando sullo stesso edificio vi sono più titoli abitativi in capo a diversi soggetti e la costruzione è già suddivisa in parti ben distinte. In questo specifico caso si possono presentare più istanze, fermo restando che ogni singola parte non deve superare il limite volumetrico dei 750 mc.

Negli anni passati si erano già presentati casi simili, ad esempio, una signora e i suoi cinque figli, titolari dello stesso diritto di proprietà avevano presentato ben sei istanze distinte, ottenendo comunque il rigetto in virtù delle leggi contenute nel secondo condono edilizio e in particolare quella riguardante i 3000 mc per l’intera costruzione.

In ultima analisi, la sentenza della Corte di Cassazione riafferma il doppio limite assoluto delle cubature, paventando anche il caso che si possano presentare più istanze solo vi è una evidente suddivisione dell’immobile in singole costruzioni. Lasciando aperto questo piccolo spiraglio, si ipotizza che altri soggetti cer4chino di aggirare la legge in materia di condoni edilizi, ma sarà sicuramente più complicato ottenere una sanatoria frazionata.

Accertamenti per stabilire l’abuso

Per arrivare alla sentenza che vi abbiamo illustrato, nel corso del procedimento sono stati effettuati diversi accertamenti, che hanno analizzato soprattutto “lo stato dei luoghi”, per verificare quali interventi potevano determinare la frazionabilità dell’edificio.

L’analisi dei lavori effettuati sul fabbricato possono determinare se vi sono stati degli illeciti, ad esempio se si è continuato a costruire senza aver sanato l’abuso o se nell’istanza non si specifica correttamente lo stato dei luoghi.

In virtù delle conclusioni della Corte di Cassazione è sempre opportuno verificare prima di presentare qualsiasi istanza, se si sono rispettati i limiti volumetrici fissati nei condoni edilizi, altrimenti sarà inutile procedere con la richiesta di sanatoria.