Condono edilizio negato: il ruolo dei vincoli paesaggistici nella sanatoria

Negli ultimi decenni, la questione del condono edilizio è stata al centro di numerose controversie legali, specialmente in regioni come la Sicilia, dove il patrimonio paesaggistico e culturale è fortemente tutelato.

La recente sentenza del TAR di Catania ha ribadito l’importanza del rispetto delle norme paesaggistiche nel rigetto di istanze di sanatoria edilizia in aree protette.

Ma cosa è successo nel caso esaminato e quali sono state le ragioni che hanno portato al rigetto della sanatoria? Quali sono le implicazioni per chi desidera regolarizzare immobili in zone vincolate?

Il caso del condono edilizio rigettato dal Comune di Lipari

Il caso in questione riguarda una richiesta di condono edilizio presentata per delle opere abusive realizzate in un immobile situato a Lipari, nelle isole Eolie, un’area soggetta a rigidi vincoli paesaggistici e ambientali.

Le opere in oggetto consistevano in un ampliamento complessivo di 7,2 metri quadrati, suddiviso tra un ampliamento del garage interrato (3,6 mq) e un ampliamento della superficie della terrazza soprastante (3,6 mq). Questo tipo di intervento, seppur di dimensioni ridotte, è stato considerato rilevante poiché effettuato in un’area sottoposta a tutela dal Piano Territoriale Paesaggistico delle Eolie, che impone severe limitazioni alle attività edilizie.

La vicenda ha inizio con la presentazione di una richiesta di condono ai sensi della Legge 326/2003, tuttavia, nel luglio 2020, la Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali di Messina ha emesso un parere negativo sulla sanatoria, motivato dal fatto che le opere si trovavano in una zona sottoposta a vincolo di inedificabilità temporanea, stabilito dal Decreto Assessoriale n. 7720 del 1995.

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Questo decreto vietava espressamente la realizzazione di nuove costruzioni in determinate aree non urbanizzate dell’arcipelago eoliano, eccetto nelle zone classificate come A, B e C, che corrispondono ai centri abitati dotati di infrastrutture primarie e secondarie.

Le opere oggetto di condono erano state realizzate nel 2002, successivamente all’entrata in vigore del vincolo di inedificabilità temporanea del 1995, rendendo di fatto impossibile il loro condono.

Il parere negativo della Soprintendenza è stato richiamato dal Comune di Lipari nel provvedimento definitivo di rigetto dell’istanza di sanatoria, emesso a settembre 2020. Il Comune ha basato la sua decisione sul parere tecnico della Soprintendenza, ritenendo le opere non conformi ai vincoli imposti dal Piano Territoriale Paesaggistico e dal decreto di inedificabilità.

La particolarità di questo caso risiede nella presenza di vincoli paesaggistici estremamente rigidi, che non lasciano margine di tolleranza neanche per piccoli ampliamenti o modifiche strutturali come quelli che riguardano garage interrati o terrazze. Le autorità hanno sottolineato che la zona in cui sono state realizzate le opere abusive, classificata come ambito “TO5” del Piano Paesaggistico, è particolarmente sensibile dal punto di vista ambientale e culturale, e qualsiasi nuova costruzione o modifica al paesaggio avrebbe potuto alterarne la conformazione e l’estetica naturale.

Le motivazioni giuridiche del rigetto del condono edilizio

Il rigetto del condono edilizio, tramite la sentenza del TAR Sicilia dell’11 luglio 2024, n. 2508, è basato su precise motivazioni giuridiche, strettamente legate ai vincoli paesaggistici e normativi che regolano l’area delle Isole Eolie.

La Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali di Messina ha espresso un parere negativo, ritenendo che le opere oggetto del condono siano state realizzate in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta, imposto dal Decreto Assessoriale n. 7720 del 1995. Questo decreto era stato emanato per salvaguardare il paesaggio delle isole Eolie durante il processo di redazione del Piano Territoriale Paesaggistico e vietava qualsiasi tipo di costruzione o modifica edilizia nelle zone non urbanizzate (ambiti diversi dalle aree A, B e C).

L’aspetto chiave su cui si è basato il rigetto è il fatto che le opere erano state realizzate successivamente all’imposizione del vincolo, precisamente nel 2002. In questo contesto, anche interventi edilizi di dimensioni contenute, come l’ampliamento di un garage interrato o di una terrazza, non possono essere regolarizzati, poiché ricadono in zone dove qualsiasi costruzione è vietata dal punto di vista paesaggistico.

Un altro elemento importante è che la decisione di rigetto da parte del Comune di Lipari non è stata autonoma, ma si è basata interamente sul parere negativo della Soprintendenza, richiamato per relationem nel provvedimento comunale. Questo significa che il Comune ha agito in conformità con le valutazioni tecniche della Soprintendenza, che ha la competenza esclusiva in materia di tutela del paesaggio.

Inoltre, la Legge 326/2003, che regolamenta i condoni edilizi, prevede che le opere costruite in violazione dei vincoli paesaggistici non possono essere sanate, salvo casi eccezionali in cui tali opere non abbiano un impatto significativo sul paesaggio. Tuttavia, nel caso specifico, la Soprintendenza ha considerato che anche piccoli ampliamenti, come quelli in esame, avrebbero comportato un aumento di volume non compatibile con i vincoli del Piano Territoriale Paesaggistico, che tutela in modo rigoroso la conformazione naturale del territorio eoliano.

Queste motivazioni giuridiche rendono chiaro come l’area delle Isole Eolie sia soggetta a una disciplina edilizia particolarmente restrittiva, e come qualsiasi intervento che alteri lo stato del territorio sia fortemente monitorato dalle autorità competenti.

La questione dei volumi interrati e l’impatto paesaggistico

Un aspetto centrale nella difesa presentata dal ricorrente è stata la questione dei volumi interrati. Nella richiesta di condono, veniva sostenuto che il garage interrato non dovesse essere soggetto a vincolo paesaggistico in quanto, essendo completamente sotto il livello del suolo, non avrebbe avuto alcun impatto visibile sul paesaggio. Il ricorrente ha fatto riferimento alla circolare MIBAC n. 33 del 2009, la quale stabilisce che i volumi interrati non dovrebbero essere considerati rilevanti ai fini della valutazione paesaggistica, in quanto non visibili dall’esterno.

Tuttavia, sia la Soprintendenza che il TAR Sicilia hanno rigettato questa argomentazione. Le autorità hanno infatti sottolineato che, secondo la giurisprudenza consolidata (ad esempio, Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenza n. 8622 del 2023 e T.A.R. Veneto, sentenza n. 1481 del 2023), anche i volumi interrati possono incidere in modo significativo sul paesaggio, soprattutto in zone sottoposte a rigidi vincoli di tutela. L’interpretazione giurisprudenziale prevalente sostiene che, ai fini della protezione del paesaggio, è irrilevante che le opere siano visibili o meno; ciò che conta è il loro impatto complessivo sul contesto ambientale.

In particolare, il TAR ha ribadito che le opere edilizie che comportano un aumento di volume, anche se interrate, vanno comunque considerate come nuove costruzioni. Questa visione è coerente con l’interpretazione del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004), che vieta qualsiasi forma di costruzione o ampliamento in aree sottoposte a vincoli paesaggistici senza le necessarie autorizzazioni.

Inoltre, anche l’ampliamento della terrazza sovrastante è stato giudicato rilevante ai fini paesaggistici, in quanto costituisce una modifica della conformazione del terreno e potrebbe alterare il rapporto visivo con il paesaggio naturale circostante. Nonostante la terrazza non fosse un’opera di grandi dimensioni, è stata comunque considerata in contrasto con il regime di tutela vigente nell’area.