Condono edilizio e sanatoria abusi 2022: Costi, sanzioni e norme

Molto spesso non pensiamo nemmeno di averlo commesso, altre volte lo ereditiamo o non gli diamo il giusto peso. Stiamo parlando del cosiddetto abuso edilizio, ovvero un illecito che consiste nella realizzazione di un determinato intervento edile senza possedere i permessi e le licenze necessarie. In tal senso, l’importante non è comprendere come o perché è stato fatto, ma cosa fare per risolvere questa problematica situazione.

Attualmente, è possibile procedere in due differenti maniere: condono edilizio e sanatoria.

Ovviamente, la soluzione più semplice consiste nella sanatoria, in quanto il condono deve essere concesso dal parlamento che, almeno per il momento, non pare avere intenzione di discuterne. Il condono consiste infatti una legge del tutto particolare, con valenza a tempo determinato. Di conseguenza, il consiglio è quello di procedere tramite una sanatoria, utile come il condono a regolarizzare l’illecito edilizio.

La sanatoria consiste quindi nel pagamento di una sanzione pecuniaria che, nel rispetto delle normative in vigore sia oggi sia al tempo dell’abuso, permette di cancellare la difformità. Oltre al costo destinato al pagamento dell’illecito, è da considerare la percentuale rivolta all’esperto incaricato di risolvere tale situazione, il cui costo varierà a seconda della difficoltà e della durata del procedimento e soprattutto in base all’estensione dell’immobile.

Proseguendo con la lettura dell’articolo sarà possibile conoscere e comprendere ogni ulteriore dettaglio riguardo il condono edilizio e la sanatoria e come procedere qualora si avesse la necessità di sanare un abuso.

Quando è possibile parlare di abuso edilizio?

Ovviamente, prima di determinare con la quale è possibile ottenere un sanatoria o un condono è necessario comprendere al meglio quando un’opera costituisce un abuso.

Con il termine abuso edilizio si definisce un illecito realizzato tramite la realizzazione di un qualsiasi intervento edilizio eseguito senza aver prima ottenuto i permessi necessari o senza autorizzazione da parte del comune. Che riguardi un’opera di piccole o di grandi dimensioni, nonostante esso consiste in un reato, secondo la legge ogni cittadino ha la possibilità di sanarlo corrispondendo allo stato un preciso quantitativo di denaro.

In poche parole, questo tipo di illecito consiste in un intervento non indicato sulla planimetria di un edificio. In aggiunta, qualora le procedura adottate presentassero dei problemi o i documenti forniti al comune esibiscano degli errori, è altrettanto possibile che questi vengano considerati come abuso.

Principali differenze tra catasto e urbanistica?

Tra le principali controversie che riguardano l’ambito immobiliare, rientrano senza dubbio quelle riguardanti la conformità urbanistica e quella catastale. Stando a quanto riportano le leggi attualmente in vigore, un immobile per essere definito conforme, deve considerato regolare sia da parte del comune sia da parte del catasto, oggi denominato Agenzia del Territorio.

Di conseguenza, la totalità dei dati forniti, oltre ovviamente alla planimetria, deve corrispondere completamente allo stato di fatto che caratterizza l’immobile. Questo a corrispondenza risulta necessaria solo per ragioni fiscali, in quanto utile a stabilire il corrispettivo da versare in tasse. Il catasto non è infatti probatorio e nulla che risulti presso l’ufficio dell’Agenzia del Territorio può generare diritti immobiliari.

Di conseguenza, è possibile affermare con grande sicurezza che in ordine di importanza, l’urbanistica ricopre un ruolo senza ombra di dubbio maggiormente prioritario rispetto la catasto.

Discorso totalmente differente quello che riguarda invece la conformità urbanistica. Per poter edificare, ognuno deve obbligatoriamente presentare determinati permessi, tra cui i principali sono sicuramente Licenza edilizia, Concessione edilizia, Condono, SCIA, DIA e CILA, tutti archiviati presso l’ufficio comunale della propria località di residenza. Proprio le documentazioni sopracitate sono ciò che definisce la natura lecita o illecita di un immobile.

Principali differenze tra condono e sanatoria

Di pari passo alle controversie legate alla conformità urbanistica e a quella catastale, va sicuramente la poca chiarezza riguardante il condono edilizio e sanatoria, spesso scambiate, erroneamente, per il medesimo intervento.

La prima, grande, differenza tra la sanatoria e il condono risiede nel fatto che quest’ultimo è a tutti gli effetti una legge, mentre, al contrario, la sanatoria è un provvedimento amministrativo permesso dalle norme attualmente in vigore. Il condono quindi, può essere chiesto solamente in determinati periodi e non è possibile prevedere quando ne verrà disposto un altro.

Dal momento dell’introduzione, il parlamento italiano ha dato il via libera per tre differenti condoni, nel 1985, nel 1994 e, infine, nel 2003.

Il primo condono, quello del 1985, interessava solo ed esclusivamente tutti gli interventi edili realizzati entro il 1983. Erano escluse dal condono tutte le opere definite non condonabili e quelle realizzate presso abitazioni site il località sottoposte a vincoli speciali.

Il condono concesso nel 1994 invece riguardava le opere realizzate entro il 31 dicembre dell’anno precedente, la cui costruzione non comportava un’espansione superiore al 30% del volume o a 750 metri quadri.

Molto simile ma maggiormente restrittivo al condono del 1994 è quello più recente, introdotto nel 2003.

Al momento, non è possibile fare richiesta per un condono edilizio, ma solamente procedere tramite la sanatoria. Attenzione però, erogando la somma richiesta, sarà possibile regolarizzare solamente gli interventi la cui sanatoria è concessa dalle leggi odierne.

Quali sono le sanzioni previste per l’abuso edilizio?

A questo punto è lecito interrogarsi riguardo le sanzioni penali relative a un illecito edilizio. Partendo dal presupposto che queste sono estese non solo all’ambito penale, ma anche a quello amministrativo, solitamente prevedono l’arresto per il soggetto colpevole del reato e il totale ripristino dello stato precedente all’abuso.

Al fine di far luce su quest’argomento, di grande utilità può risultare l’articolo numero 44 presente all’interno del Testo unico sull’edilizia.

Per quanto riguarda la sanzione penale, il testo evidenzia il mancato rispetto delle norme può causare una multa fino €. 10.329, l’arresto di due anni e il pagamento di un’ammenda compresa tra i €. 5.164 e i €. 51.645 nel caso in cui il lavori avessero già subito un ordine di sospensione, l’arresto fino a due anni e un ulteriore sanzione compresa tra €. 15.493 euro e €. 51.645 qualora venisse effettuata una lottizzazione abusiva di un terreno a fine edilizio.

Sempre stando a quanto riportato da tale documentazione, nessuna provvedimento è previsto per le opere protagonista di una segnalazione certificata di inizio attività.

Come brevemente anticipato, oltre a sanzioni di carattere pensale, un abuso può essere soggetto anche di sanzioni amministrative. In genere questa consiste in un ordine di ripristino dello stato originario dell’immobile da parte del comune. L’interventi deve obbligatoriamente essere eseguito entro e non oltre 3 mesi. Qualora questo non accadesse, l’area di sedime verrebbe rilevata dal comune.

Possibile difformità edilizie

Ovviamente, è possibile catalogare gli abusi a seconda della gravità e dell’estensione.

Il Testo unico dell’edilizia indica come è possibile classificare gli abusi in tre principali categorie: abusi totali, sostanziali e minori.

I primi, gli abusi totali, riguardano un intero edificio sprovvisto di titolo abitativo. L’immobile caratterizzato da un abuso totale è infatti costruito senza alcun tipo di permesso o di licenza. Nonostante questo rappresenti il genere di abuso più grave, una sanatoria può in alcuni casi provvedere a risolvere la situazione regolarizzando l’opera edile. Questo però non è sempre possibile, in quanto per richiederla e consentirla occorre prendere visone dello Strumento urbanistico comunale.

Gli abusi sostanziali sono invece relativi agli edifici che presentano importanti differenze con il progetto autorizzato. Che risiedano nel cambio della destinazione d’uso, nell’aumento delle cubature o in quello della superficie, anche queste problematiche possono essere risolte tramite un permesso di costruire in sanatoria.

Il terzo e ultimo abuso riguarda invece i cosiddetti abusi minori, denominati anche difformità parziali. Questi sono costituite da piccoli interventi di modifica e possono essere sanati tramite una CILA in sanatoria.

Nonostante le normative vigenti siano ben precise riguardo abusi e illeciti edili, alcune città sono caratterizzate dalla presenza di ulteriori provvedimenti, che comportano il deposito dello stato di fatto in cui si trova l’immobile.

In conclusione, gli illeciti edilizi possono essere di vario genere e ognuno di essi è destinato a una perizia specifica. Non tutti gli abusi possono però essere sanati, quindi è consigliabile fare molta attenzione.

Quanto costa effettuare una sanatoria?

Il costo della sanatoria risiede nel pagamento dell’effettiva sanzione e nell’erogazione della parcella destinata al professionista incaricato di seguire la pratica.

La sanzione amministrativa di una sanatoria prevede il pagamento di €. 333,00 nel caso in cui l’abuso venga cominciato tardivamente, a lavori già in corso, tramite una CILA o una SCIA.
Al contrario, di €. 1000 è invece la sanzione qualora la CILA o la SCIA venissero inviati alla fine dei lavori.

Nell’eventualità che l’illecito comporti un aumento di volume, un cambio di destinazione d’utilizzo o, infine, un frazionamento, bisognerà obbligatoriamente provvedere a pagare il doppio del Contributo di costruzione.