Supercondominio: Guida completa alla gestione e funzionamento

Il panorama immobiliare italiano è spesso caratterizzato da complessi edilizi di notevole estensione, in cui più edifici o unità immobiliari sono caratterizzati da parti comuni. È in questi contesti che la figura del supercondominio emerge con forza, diventando un elemento chiave nella gestione delle proprietà comuni.

Ma che cos’è esattamente un supercondominio e come si costituisce? In questo articolo, analizzeremo dettagliatamente queste domande, mettendo in luce tutte le sfumature di questa particolare forma di condominio.

Il termine “supercondominio” si riferisce ad un complesso di edifici che condividono alcune parti comuni. Il supercondominio può essere costituito da più condomini autonomi, ciascuno con il proprio amministratore, ma che sono uniti da alcune strutture o servizi condivisi come un impianto di riscaldamento, un sistema di condizionamento dell’aria, parcheggi, aree verdi, strade private, ecc.

La definizione di supercondominio non è direttamente indicata nel Codice Civile Italiano, ma è implicitamente riconosciuta nell’articolo 1117 bis. Secondo questo articolo, i condomini possono costituire un supercondominio per gestire le parti comuni.

Art. 1117-bis.
Ambito di applicabilità

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici
abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

L’amministrazione del supercondominio viene gestita dall’assemblea dei condomini, che può includere tutti i proprietari degli immobili o i rappresentanti eletti di ciascun condominio. Come per un normale condominio, l’assemblea nomina un amministratore che è responsabile per la gestione delle attività quotidiane.

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La costituzione di un supercondominio avviene generalmente in due modi. Può essere prevista nel regolamento originale dell’edificio predisposto dal costruttore, o può essere stabilita successivamente tramite una delibera dell’assemblea dei condomini.

Nel primo caso, il costruttore stabilisce nel regolamento del complesso edilizio la presenza di un supercondominio, identificando le parti comuni a più edifici. Queste informazioni vengono poi riportate negli atti di compravendita stipulati con i futuri condomini.

Nel secondo caso, l’assemblea dei condomini può decidere di costituire un supercondominio per gestire meglio le parti comuni a più edifici. La delibera deve essere approvata con almeno la metà del valore millesimale dell’intero complesso e la maggioranza dei presenti.

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La costituzione di un supercondominio non è sempre obbligatoria. Si tratta di una scelta che è lasciata alla discrezionalità delle parti coinvolte. Infatti, quando esistono più edifici che costituiscono un unico complesso immobiliare, le parti possono decidere se formare un unico condominio o costituire autonomi condomini per ogni singolo edificio, affiancando un supercondominio per la gestione delle proprietà e dei servizi comuni.

Questo significa che, anche se più edifici condividono alcune strutture o servizi comuni, come un impianto di riscaldamento o un parcheggio, non è obbligatorio formare un supercondominio. Allo stesso modo, anche se gli edifici sono parte di un unico complesso immobiliare, possono ancora operare come condomini separati.

In alcuni casi, tuttavia, la costituzione di un supercondominio può essere vantaggiosa. Ad esempio, un supercondominio può permettere una gestione più efficiente e coordinata delle strutture e dei servizi comuni. Inoltre, può facilitare la risoluzione di eventuali controversie o problemi che possono sorgere tra i diversi condomini.

L’assemblea Supercondominiale

L’assemblea supercondominiale è l’organo decisionale principale del supercondominio, analogamente all’assemblea condominiale in un singolo condominio. Questa assemblea è composta da tutti i condomini del supercondominio, ovvero i proprietari delle singole unità immobiliari che ne fanno parte.

L’assemblea supercondominiale ha vari compiti e responsabilità, tra cui:

1. Deliberare sulle questioni che riguardano le parti comuni dell’edificio o degli edifici che compongono il supercondominio (ad esempio, l’approvazione del bilancio del supercondominio, la gestione e la manutenzione delle aree comuni, ecc.).
2. Nomina e revoca dell’amministratore del supercondominio.
3. Approvare le modifiche al regolamento del supercondominio, se esistente.

È importante notare che le decisioni dell’assemblea supercondominiale devono essere prese a maggioranza, e che ogni condomino ha diritto a un voto per ogni unità immobiliare di sua proprietà.

L’assemblea del supercondominio si riunisce normalmente una volta all’anno, ma può essere convocata più volte se necessario, ad esempio per affrontare questioni urgenti.

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Il regolamento del Supercondominio

Il regolamento del supercondominio è un documento fondamentale che stabilisce le norme per la gestione e l’utilizzo delle parti comuni del complesso edilizio. Il suo scopo è di garantire una convivenza serena e pacifica tra tutti i condomini, definendo i diritti e i doveri di ciascuno.

Nel regolamento del supercondominio sono normalmente inclusi dettagli riguardanti l’uso dei beni e dei servizi comuni, come ad esempio il servizio di portineria, il riscaldamento centralizzato, l’uso degli spazi comuni e dei parcheggi, e la ripartizione delle spese. Queste norme sono stabilite nel rispetto dei principi generali che governano i singoli condomini.

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Solitamente, il regolamento del supercondominio viene predisposto dal costruttore originario insieme a quello dei singoli condomini. Tuttavia, se ciò non avviene, l’assemblea dei condomini può successivamente deliberare il regolamento, in seguito alla costituzione dei singoli condomini e del supercondominio.

È importante notare che, anche se il regolamento del supercondominio è un documento di fondamentale importanza, esso non può imporre ai condomini vincoli particolarmente onerosi che limitino i loro diritti sulle proprietà individuali o sull’uso delle parti comuni del supercondominio.

L’amministratore del Supercondominio

L’amministratore del supercondominio è l’organo esecutivo delle delibere dell’assemblea e svolge un ruolo fondamentale nella gestione quotidiana del supercondominio. La sua presenza è obbligatoria, in quanto si occupa di tutte le questioni pratiche relative al supercondominio, incluse la gestione dei beni comuni, l’esecuzione delle decisioni prese dall’assemblea e la risoluzione di eventuali controversie che possono sorgere tra i condomini.

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L’amministratore ha il dovere di agire nell’interesse del supercondominio e deve esercitare le sue funzioni con diligenza e buona fede. Può essere uno degli amministratori dei singoli edifici, oppure il regolamento può prevedere una rotazione annuale tra loro.