Superbonus in condominio misto: gli edifici possono agire singolarmente?

Con la recente risposta ad interpello n. 620 del 22 settembre 2021, si torna a parlare del condominio misto con riferimento al Superbonus 110%.

I condomini misti, o supercondomini, si costituiscono nel momento in cui esistono diversi edifici con caratteristiche costitutive simili che presentano delle parti in comune, ma che sono posseduti, amministrati e gestiti in maniera indipendente l’uno dall’altro. Per approfondire l’argomento, leggi: “Condominio misto: cos’è e come funziona”.

Abbiamo oltretutto già spiegato in che modo si applichi il Superbonus in caso di condominio misto con l’articolo “Ecobonus 110% e condominio misto: come funziona”.

Oggi invece ci concentreremo su un tema più specifico, sempre in relazione al funzionamento del Superbonus 110% in caso di condominio misto, ma concentrandoci sulla possibilità per gli edifici o per le unità di usufruirne singolarmente.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus in condominio misto: se non tutti possono o vogliono aderire

L’istante in questione nel caso di oggi è un ente della Pubblica Amministrazione che afferma che, in seguito alla dismissione del proprio patrimonio immobiliare, quello che era un complesso condominiale ad esclusiva proprietà, è divenuto un condominio misto.

Questo in quanto diversi soggetti privati hanno provveduto ad acquistare delle unità immobiliari all’interno dei diversi fabbricati presenti, andando così a costituire più condomini nello stesso complesso condominiale.

La PA sostiene di non aver venduto tutte le unità, e che diversi appartamenti siano ancora in suo possesso. A tal proposito l’ente riconosce, essendo una PA, di non poter accedere al Superbonus 110%, ma afferma che alcuni soggetti che hanno acquistato le unità immobiliari intendono usufruirne per compiere interventi edilizi sulle parti comuni.

L’istante dichiara quindi, visto che non può direttamente accedere all’incentivo ed inoltre afferma di non possedere neanche le risorse economiche per farlo, in sede di assemblea condominiale non approverà l’avvio degli interventi edilizi.

Tuttavia, fa sapere anche che non si opporrà alla volontà degli altri soggetti proprietari delle unità in condominio misto nel caso in cui, in sede di delibera assembleare, la maggioranza di loro decidesse di procedere con i lavori finalizzati all’accesso al Superbonus 110%, accollandosi inoltre le spese da sostenere per gli interventi.

La PA sostiene che a breve si terrà l’assemblea straordinaria del condominio misto, e intende sapere dal Fisco se l’analisi prospettata possa essere ritenuta valida.

Leggi anche: “Superbonus 110%: massimali di spesa per condomini, chiarimenti”

Sì al Superbonus se la maggioranza richiesta approva le condizioni

In risposta al quesito, l’Agenzia delle Entrate sostiene che lo scenario posto in analisi possa essere idoneo ai fini dell’accesso al Superbonus 110% per il condominio misto.

Il Fisco ricorda infatti che, come ribadito più volte, ogni condominio, che sia misto oppure unico, può decidere liberamente di procedere all’usufrutto del maxi-bonus secondo due opzioni alternative:

• Con la partecipazione di tutte le unità immobiliari che possono accedervi e la ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali o diversa convezione;
• Con la partecipazione solo di una o più unità, che si accollano l’intera spesa e che procedono autonomamente all’esecuzione degli interventi e all’usufrutto della detrazione.

Dunque, anche nel caso di un condominio misto, le regole sono le stesse. I condomini misti possono decidere di richiedere il Superbonus anche in maniera indipendente, con riferimento all’intero complesso condominiale singolo o solo ad alcune unità che ne fanno parte.

Per fare questo però, è necessario che la maggior parte delle unità, seppure non intendano partecipare, approvino:

• I lavori da eseguire sulle parti comuni;
• Il fatto che altri condomini si accollino l’intera spesa e la possibilità di beneficiare del maxi-bonus.

L’Agenzia delle Entrate ricorda infine quanto stabilito dal DL n. 104 del 14 agosto 2020, convertito con modificazioni dalla Legge n. 126 del 13 ottobre 2020.

Ovvero:

“Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

E ancora: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.”

Leggi anche: “Bonus Facciate in condominio: può una sola unità pagare tutte le spese?”