Superbonus condominio: unità favorevoli e contrarie, cosa accade

Quando in un condominio si decide di compiere degli interventi edilizi volti al miglioramento dell’efficienza energetica o alla riduzione del rischio sismico agevolabili con il Superbonus, è possibile che ci siano delle unità contrarie ai lavori.

I casi che possono configurarsi sono diversi e numerosi. Di base però, per poter avviare dei lavori edilizi in un condominio, è necessario che si indica un’assemblea per permettere alle singole unità di esprimere un parere.

I lavori devono essere approvati almeno dalla maggioranza di tutti gli intervenuti, che devono rappresentare almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.

Ci sono però anche delle condizioni per le quali la maggioranza non ha alcun potere decisionale, e altre in cui invece la minoranza contraria non può fare niente per impedire i lavori.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus condominio: i differenti metodi di votazione

La normativa prevede che tutti i condomini che intendono accedere al Superbonus siano tenuti ad includere tra i documenti richiesti anche la delibera assembleare, con la quale appunto si dimostra l’avvenuta votazione.

Il documento è obbligatorio per procedere con la richiesta, ma anche per dare avvio ai lavori, in quanto ogni singola unità deve essere sempre coinvolta in merito allo svolgimento di interventi che riguardano le parti comuni.

Considerando questo, nel caso in cui ci dovesse essere una minoranza di condomini che non è d’accordo con l’avvio dei lavori, sarebbero possibili diverse opzioni.

Nel caso in cui la maggioranza dei condomini avesse comunque approvato i lavori – e questi non andassero ad interessare in alcun modo gli appartamenti dei condomini contrari – allora sarebbe possibile procedere con gli interventi.

La detrazione chiaramente spetterebbe solo alle unità che hanno partecipato e, più nello specifico, ai soggetti che hanno sostenuto le spese.

Qualora invece gli interventi dovessero interessare anche unità appartenenti a condomini che non hanno approvato i lavori, allora non sarebbe in alcun modo possibile, per la maggioranza, procedere senza l’autorizzazione di tutti i soggetti coinvolti.

È fondamentale comprendere che, di base, nessuno può avviare dei lavori su un’abitazione senza che questi siano approvati dal diretto proprietario, o da chi ne detiene la disponibilità.

In questi casi infatti, la votazione dell’assemblea non può essere considerata, perché la votazione deve essere fatta in base al metodo contrattuale. Questo significa in sostanza che decide il proprietario, e se il proprietario non è d’accordo, non c’è modo di procedere (approfondisci qui).

Chiaramente ogni cosa deve essere dimostrata, e anche il comportamento dei condomini contrari dev’essere ritenuto sempre coerente per poter dar loro ragione. Abbiamo visto, ad esempio, un caso in cui il giudice ha deciso di approvare degli interventi che andavano ad invadere la sfera di unità contrarie, a causa dell’incoerenza riscontrata nelle azioni degli stessi condomini che non approvavano gli interventi.

Per saperne di più, leggi: “Superbonus in condominio: fino a dove si spinge il potere dell’assemblea”

Superbonus e “spese in accollo”: come funziona

È chiaro che ogni caso deve comunque essere considerato a sé.

È possibile, infatti, che si presenti anche un altro scenario in cui, alcuni dei condomini – pur essendo favorevoli allo svolgimento degli interventi – non dispongano delle risorse necessarie per partecipare alle spese.

In questi casi, si può scegliere di optare per il meccanismo delle spese “in accollo”.

Si tratta di un meccanismo previsto per il Superbonus a favore degli edifici condominiali. In sostanza, consente ad uno o più condomini favorevoli ai lavori di “accollarsi” anche le quote di spesa che sarebbero dovute da altri condomini.

Così facendo, si dà modo all’edificio condominiale di procedere con i lavori, per l’ammontare dei costi previsti, anche se esiste una minoranza di appartamenti che non può – o non vuole – partecipare alle spese.

Chiaramente, chi si “accolla” le spese per gli altri, beneficerà anche della quota di detrazione che spetterebbe a questi ultimi. Tra l’altro, anche in caso di eventuali problemi dovuti a futuri controlli, i condomini che non hanno partecipato alla spesa non saranno tenuti in considerazione.

In ogni caso, comunque, anche l’applicazione di questa procedura deve essere approvata, con delibera assembleare, dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che devono rappresentare almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.