Superbonus Condominio, lavori Trainanti e Trainati: Guida e ultimi chiarimenti

Una nuova risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate ci consente di chiarire nuovamente come funzioni la regola degli “interventi trainanti e trainati” ai fini della fruizione del Superbonus 110% in condominio.

In questa risposta però, il Fisco ha in realtà spiegato con precisione diversi altri aspetti riguardanti l’applicazione dell’incentivo nelle parti comuni condominiali e nelle singole unità che compongono l’edificio.

Infatti, oltre che di interventi trainanti e trainati, qui si parla anche dei casi delle unità ancora in corso di costruzione (F/3), degli immobili non residenziali presenti in condominio, nonché del corretto calcolo per la determinazione dei limiti di spesa ai fini del maxi-incentivo.

Insomma, vi presenteremo di seguito una nuova breve guida sul funzionamento del Superbonus 110% in condominio.

Superbonus Condominio: edificio residenziale e unità non residenziali

Il caso presentato con la risposta ad interpello n. 609 del 17 settembre 2021 riguarda un condominio composto da 343 unità immobiliari.

Di queste:

• 89 in categoria catastale A/2 (Abitazioni di tipo civile);
• 26 in categoria F/3 (Unità in corso di costruzione);
• 5 in categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati);
• 1 in categoria catastale D/1 (Opifici, fabbriche);
• 222 adibiti invece ad autorimesse, garage, e quindi in categoria C/6.

L’istante dichiara che più del 75% della superficie complessiva dell’edificio è destinata ad abitazione.

Inoltre, si fa presente che l’edificio presenta un impianto di climatizzazione invernale ed estivo centralizzato, dotato di 3 centrali termiche a gas metano funzionali al raffrescamento, al riscaldamento e alla produzione di acqua calda sanitaria. L’impianto centralizzato interessa tutte le unità immobiliari, incluse le unità ancora in fase di costruzione e le autorimesse.

Il condominio vorrebbe eseguire sull’edificio i seguenti interventi:

• Sostituzione delle pompe di calore a gas metano con delle nuove pompe di calore elettriche ad alta efficienza energetica, con relativo adeguamento delle cabine elettriche (Intervento Trainante);
• Installazione di impianto fotovoltaico con batterie di accumulo (Intervento Trainato);
• Installazione di 100 colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici nelle autorimesse (Intervento Trainato).

I condomini intendono inoltre usufruire degli interventi trainati anche sulle singole unità immobiliari, installando nuove schermature solari e nuovi infissi in ogni appartamento.

Gli interventi sopra descritti (trainanti + trainati), secondo quanto affermato dal condominio, comporterebbero il miglioramento delle prestazioni energetiche di 2 Classi, così come richiesto dal Decreto Rilancio per accedere al Superbonus 110%.

L’istante chiede dunque al Fisco se:

• Per quanto riguarda il calcolo della spesa massima ammissibile si possano considerare anche le unità ancora in corso di costruzione (F/3);
• Gli interventi trainati sopra descritti possano essere conseguiti in tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio, esistenti e ancora in corso di costruzione.

Interventi di efficientamento energetico: requisiti e APE

L’Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti riguardo ai quesiti presentati sopra, ma c’è anche molto di più.

Si fa presente innanzitutto che per gli interventi trainanti di isolamento termico e di sostituzione degli impianti ammissibili al Superbonus 110%, richiedono:

• Il rispetto dei requisiti di cui al Decreto Requisiti Tecnici del 6 agosto 2020;
• Che i lavori volti all’efficientamento energetico, solo trainanti oppure trainanti + trainati, possano garantire con 1 salto di classe il raggiungimento della Classe più elevata o, qualora non fosse possibile, che l’edificio migliori le sue prestazioni di minimo 2 Classi rispetto a prima.

Per dimostrare il rispetto dei requisiti relativi al miglioramento dell’efficienza energetica, sarà necessario stilare l’APE Convenzionale (la prima parte prima dei lavori, mentre la seconda a lavori conclusi).

L’istante ha già specificato che l’edificio, in seguito agli interventi, otterrà un miglioramento delle prestazioni energetiche di 2 classi rispetto alla condizione ante-operam.

Il calcolo della superficie: come funziona col Superbonus in condominio

In secondo luogo, si tratta il tema dell’accesso al Superbonus 110% per il condominio con riferimento al requisito della percentuale di superficie adibita ad abitazioni. Ma chiariamo meglio.

Il maxi-incentivo, nel caso degli edifici condominiali, impone che la superficie complessiva del fabbricato sia per più del 50% a destinazione residenziale. Ma attenzione, perché nel caso in cui la superficie delle unità residenziali copra meno del 50% dell’intero edificio, questo non significa che il condominio sarà escluso dall’agevolazione.

In sostanza, si aprono due scenari differenti:

1. La superficie complessiva dell’edificio è composta per più del 50% da unità residenziali;
2. La superficie complessiva dell’edificio è composta per meno del 50% da unità residenziali.

Nel primo caso, tutte le unità immobiliari esistenti, residenziali e non, potranno partecipare alle spese relative agli interventi sulle parti comuni del condominio, e beneficiare quindi del Superbonus 110% sempre per quanto riguarda gli interventi sulle parti comuni. Solo le unità immobiliari residenziali invece potranno beneficiare del maxi-incentivo per gli interventi trainati nel proprio appartamento.

Nel secondo caso, ovvero se la superficie delle unità residenziali è inferiore al 50% rispetto all’intero edificio, solo le unità residenziali potranno sostenere le spese e beneficiare della detrazione, sia in riferimento ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, sia a quelli trainati relativi alle singole unità. Le pertinenze potranno essere interessate dagli interventi sulle parti comuni, le unità non residenziali invece saranno completamente escluse.

Lo scenario presentato dall’istante mostra che la superficie complessiva del condominio è occupata per oltre il 75% da unità immobiliari residenziali, per cui questo rientra senza dubbio nel primo caso.

L’edificio, essendo “residenziale nel suo complesso”, permette quindi a tutte le unità esistenti di partecipare alle spese e beneficiare del maxi-bonus al 110% per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio. Sono qui incluse le unità residenziali, quelle non residenziali e anche le pertinenze, mentre rimarranno escluse le unità in corso di costruzione. Solo le unità residenziali possono accedere invece ai lavori trainati sulle singole unità.

Il calcolo delle spese e gli edifici “esistenti”

Le spese per gli interventi nelle parti comuni degli edifici condominiali saranno imputate alle unità beneficiarie secondo la ripartizione in millesimi di proprietà, o secondo il metodo previsto dal regolamento condominiale.

Ci sono inoltre i seguenti aspetti da considerare:

• Per quanto riguarda gli interventi trainati nelle singole unità immobiliari, ogni soggetto avrà la possibilità di operare su un massimo di 2 unità;
• In riferimento invece agli interventi sulle parti comuni del condominio, non è previsto alcun limite a riguardo;
• Le pertinenze concorrono alla determinazione della spesa massima anche nel caso in cui non siano servite dall’impianto di climatizzazione.

A tal proposito, bisogna sempre ricordare che le unità immobiliari, in qualunque caso riferibile al maxi-beneficio, dovranno essere “esistenti”, in quanto le unità F/3 sono sempre escluse. Mentre l’incentivo sarà sempre precluso per le unità considerate “di lusso”, ovvero quelle in categoria catastale:

• A/1 (Abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (Abitazioni in ville);
• Se non sono aperte al pubblico, sono escluse anche le unità in categoria A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Va da se chiarire quindi che le 26 unità immobiliari in F/3 presenti nel condominio istante non potranno accedere al Superbonus 110% (https://www.edilizia.com/economia-finanza/superbonus-110-i-dati-enea-aggiornati-al-31-agosto/) in nessun modo, né per gli interventi né per la determinazione della spesa massima. Saranno considerate unicamente in relazione al calcolo della superficie complessiva.

Superbonus in condominio: in conclusione

Facendo riferimento al caso presentato nella risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, il Superbonus 110% è applicabile al condominio in questione.

L’edificio potrà usufruire del maxi-incentivo per conseguire gli interventi presentati (trainanti e trainati) sulle parti comuni condominiali. Tutte le unità immobiliari esistenti, residenziali e non, incluse le pertinenze, potranno essere interessate dagli interventi e concorrere al limite di spesa massimo.

Le 26 unità in F/3 saranno le uniche escluse da ogni calcolo, ad eccezione di quello che si riferisce alla superficie complessiva del fabbricato.

In merito invece agli interventi trainati sulle singole unità immobiliari, i lavori potranno interessare solo gli immobili residenziali (massimo 2 unità per ogni soggetto).

Riguardo alla determinazione della spesa massima detraibile con il Superbonus 110%, il condominio in questione potrà considerare sempre tutte le unità esistenti, con esclusione solo delle unità in corso di costruzione.

Leggi anche: “Superbonus 110%: i massimali di spesa per tutti gli interventi (https://www.edilizia.com/economia-finanza/superbonus-110-i-massimali-di-spesa-per-tutti-gli-interventi/)”