Spese condominiali non pagate: quando si applicano gli interessi moratori

In un condominio, ogni proprietario è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione, conservazione e rifacimento delle parti comuni. Queste spese riguardano beni e servizi di cui ogni condomino può beneficiare, come l’uso delle scale, l’ascensore, il tetto o il cortile.

In caso di mancato pagamento di tali spese, il debitore può subire un’azione di recupero crediti da parte dell’amministratore condominiale, il quale, se l’inadempimento persiste oltre un semestre, può addirittura sospendere l’accesso a servizi comuni separabili, come il riscaldamento centralizzato.

Ma in caso di ritardo nei pagamenti, oltre agli oneri condominiali, è legittimo applicare gli interessi moratori?

Cosa si intende per spese condominiali?

Le spese condominiali comprendono tutti i costi necessari per la gestione, la manutenzione e la conservazione delle parti comuni di un edificio. Queste parti includono, ad esempio, le scale, l’ascensore, il tetto, il cortile e altre aree condivise tra tutti i proprietari. Ogni condomino è tenuto a contribuire a tali spese in proporzione ai millesimi di proprietà, che rappresentano il valore della sua unità immobiliare rispetto all’intero condominio.

Le spese condominiali si dividono in due categorie principali:

• Spese ordinarie: riguardano le spese ricorrenti per la gestione quotidiana, come la pulizia delle parti comuni, l’illuminazione o la manutenzione degli impianti.
• Spese straordinarie: includono interventi più rilevanti e occasionali, come la ristrutturazione del tetto o la riparazione di impianti complessi.

Il regolamento condominiale stabilisce le modalità di ripartizione di tali spese, e il mancato pagamento può portare ad azioni legali da parte dell’amministratore o alla sospensione di alcuni servizi, come il riscaldamento centralizzato.

Approfondisci: Spese condominiali: cosa sono e cosa comprendono

Gli interessi moratori: cosa sono?

Gli interessi moratori sono una forma di risarcimento applicata ai debitori che ritardano nel pagamento di una somma dovuta. Non si tratta di un accordo iniziale tra le parti, ma di una conseguenza legale che scatta automaticamente dal momento in cui il pagamento non viene effettuato entro la scadenza prevista.

Questi interessi, che hanno una funzione compensatoria per il ritardo subito dal creditore, sono calcolati a partire dal giorno successivo alla scadenza del pagamento.

A differenza degli interessi legali, che sono collegati alla naturale fruttuosità del denaro, quelli moratori sono una sanzione per il mancato rispetto dei termini contrattuali.

Leggi anche: Interruzione dei servizi in condominio: la responsabilità dell’amministratore

È legittimo applicare gli interessi moratori sulle spese condominiali?

La questione relativa alla possibilità per l’amministratore di richiedere gli interessi di mora per il mancato pagamento delle spese condominiali è stata chiarita dalla giurisprudenza. In particolare, secondo una sentenza della Cassazione (n. 10196/2013), gli interessi di mora possono essere applicati solo se approvati all’unanimità dall’assemblea condominiale o se previsti nel regolamento contrattuale del condominio.

Non è quindi sufficiente una decisione presa a maggioranza per introdurre la mora sui pagamenti in ritardo, né l’amministratore ha il potere di stabilirla autonomamente.

Così come per gli interessi moratori, anche l’applicazione di una penale per il ritardo nei pagamenti delle spese condominiali è regolata dalla legge. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10929/2011, ha stabilito che eventuali penali o multe possono essere applicate solo se previste dal regolamento condominiale e approvate all’unanimità.

In altre parole, qualsiasi delibera che imponga penali o interessi di mora in mancanza di un’approvazione unanime è nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse.

Cosa accade se non c’è l’unanimità?

Se l’assemblea condominiale non raggiunge l’unanimità per l’approvazione di interessi moratori o penali, queste non possono essere applicate ai condomini morosi. Qualsiasi decisione presa a maggioranza in merito è considerata nulla e può essere impugnata da qualunque condomino, anche a distanza di tempo.

Leggi anche: Guida su come impugnare una delibera condominiale

Questa regola serve a tutelare i diritti dei proprietari, evitando che decisioni imposte dalla maggioranza possano gravare in modo sproporzionato sui singoli. Tuttavia, rimane comunque l’obbligo del pagamento delle spese condominiali.

L’amministratore può intraprendere azioni legali per il recupero del credito, ma non può aggiungere interessi di mora o penali senza l’accordo unanime dell’assemblea o senza la presenza di una specifica clausola nel regolamento condominiale.