Spese condominiali: come si calcola la ripartizione?

La norma che determina le modalità di ripartizione delle spese condominiali è l’articolo 1123 del codice civile.

Questa stabilisce che la suddivisione delle spese che ogni condomino sarà tenuto a pagare si calcola in base alla tabella dei millesimi, che ogni condominio è tenuto a possedere.

La tabella millesimale è generalmente il metodo più adottato dai complessi condominiali per ripartire le spese, ma non è l’unico. Può essere modificato con specifici cambiamenti solo e soltanto se c’è la volontà dei condomini all’unanimità.

Spese condominiali: 3 criteri per diversi complessi

L’articolo 1123 del codice civile stabilisce che esistono 3 criteri per calcolare la ripartizione delle spese nei condomini:

• I millesimi: la tabella millesimale determina il calcolo delle spese in base ad ogni singolo appartamento occupato. I millesimi infatti stanno ad indicare il valore della proprietà di ciascuno. Viene adottato questo criterio quando ogni appartamento gode in egual modo dei servizi condominiali;
• Il diverso utilizzo: è possibile adottare questo criterio se non tutti i condomini fanno uso degli stessi servizi con la stessa frequenza. In questo caso, le spese vengono ripartite in proporzione all’utilizzo che ciascun condomino fa di tali servizi. In tale ottica, per esempio, eventuali manutenzioni all’ascensore saranno pagate in parte maggiore dagli appartamenti dei piani superiori, che ne fanno un più frequente utilizzo rispetto a quelli sottostanti;
• L’utilizzo separato: si adotta questo criterio quando il complesso condominiale comprende più sezioni divise. Per esempio, nel caso in cui esistano appartamenti della “scala A” e della “scala B”, diversi cortili per ogni sezione, oppure diversi impianti che servono gli appartamenti in maniera divisoria. Questa disposizione del complesso, ovviamente, impone che gli appartamenti che utilizzano la “scala A” non contribuiscano alle spese per riparare la “scala B”, e viceversa. Così di conseguenza per tutti i servizi divisi in differenti sezioni.

Il criterio dei millesimi e la possibilità di modificarlo

Se dunque stiamo parlando di un tradizionale condominio, in cui tutti gli appartamenti usufruiscono degli stessi servizi, si adotta sempre il criterio della tabella millesimale.

E quindi, i condomini pagheranno la loro quota per ogni spesa necessaria in base al valore dell’appartamento che occupano. Anche se, eventualmente, sarà possibile effettuare delle piccole modifiche in base all’utilizzo che i condomini fanno dei servizi. Per esempio, il primo piano potrà chiedere di pagare meno (o non pagare proprio) l’ascensore, se non ne usufruisce.

A parte questo però, se il complesso condominiale è unico e serve allo stesso modo tutti gli appartamenti, non c’è regola o normativa che possa derogare all’utilizzo della tabella millesimale.

Il principio è valido anche se non esiste una vera e propria tabella dei millesimi. Quello che conta infatti, è che il calcolo di ripartizione delle spese avvenga nel rispetto della proporzione tra la quota da pagare e la quota di proprietà appartenente al condomino.

C’è un solo metodo per annullare il principio dei millesimi (ovvero della proporzionalità), e adottare un nuovo criterio di ripartizione delle spese in condominio. Per poterlo approvare però, è obbligatorio ottenere l’unanimità di tutto il complesso. Anche se un solo appartamento tra tutti non fosse d’accordo, non sarebbe possibile procedere in alcun modo.