Sito del condominio: quando l’amministratore è obbligato a crearlo?

Sempre più edifici condominiali decidono di provvedere alla creazione di un sito web in cui tutti i partecipanti al condominio possano rimanere costantemente aggiornati sull’amministrazione e su tutte le questioni riguardanti la gestione dei beni in comune.

La realizzazione di un sito dedicato al condominio è un’opportunità che può realmente garantire tantissimi vantaggi, soprattutto in riferimento agli edifici che contano una quantità notevole di appartamenti.

Ma quand’è che la creazione di un sito web condominiale diventa obbligatoria?

Sito web del condominio: perché crearlo? Quali vantaggi?

La creazione di un sito web del condominio è una scelta sempre più comune che può essere fatta per numerosi diversi scopi.

Innanzitutto, è fondamentale che anche la gestione del condominio possa adeguarsi ai tempi attuali, in modo tale che ogni procedura o comunicazione possa essere condotta in maniera più semplice, veloce ed efficace.

Tra i vantaggi principali legati alla creazione di un sito condominiale, infatti, c’è lo sviluppo di metodi comunicativi maggiormente efficienti rispetto a quelli tradizionali.

Ad esempio, è molto comune che si decida di realizzare una sorta di “bacheca virtuale” sul sito, così che i singoli condomini non debbano recarsi a consultare la bacheca fisica per rimanere aggiornati su avvisi o annunci di interesse comune.

È possibile inoltre realizzare una sorta di calendario digitale in cui annotare le date di eventi, manifestazioni, assemblee condominiali, l’avvio di lavori edilizi, le riunioni del consiglio di amministrazione e molto altro ancora.

Si può decidere allo stesso modo di pubblicare sul sito web anche i documenti amministrativi più importanti, come il regolamento condominiale, il rendiconto delle spese, i verbali delle assemblee, ma anche i contratti d’appalto e ogni altra documentazione legata alla gestione del condominio e dei costi ad esso inerenti.

In questi casi, però, sarà opportuno creare anche un’apposita area riservata in cui ogni soggetto abilitato potrà accedere mediante i propri username e password. Bisognerà inoltre fare attenzione a limitare le condizioni di accesso in relazione alle diverse tipologie di condòmini (ad esempio proprietari o affittuari), nonché ad eliminare gli account di eventuali ex-condomini che non abitano più nell’edificio.

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Creazione sito condominiale: quando è obbligatoria?

La creazione di un sito web condominiale è obbligatoria solo se a deciderlo è l’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 del Codice Civile, ovvero:

1. In prima convocazione, la delibera necessiterà dell’approvazione:

• • Della maggioranza degli intervenuti;
  • Di almeno la metà del valore dell’edificio.

2. In seconda convocazione, la delibera si considera approvata se votano favorevolmente:

• • La maggioranza degli intervenuti;
  • Almeno un terzo del valore dell’edificio.

L’art. 71-ter delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie prevede in particolare che, se la delibera ottiene la maggioranza favorevole richiesta, l’amministratore di condominio sarà tenuto a creare e attivare un sito web condominiale.

Nella stessa delibera assembleare si dovrà stabilire, tra l’altro, quali documenti si potranno divulgare sul portale comune e, a tal proposito, il sito dovrà consentire a tutti gli aventi diritto di consultare ed estrarre copia di tutta la documentazione che si è deciso di pubblicare.

La gestione del sito web potrà essere attribuita allo stesso amministratore oppure potrà essere affidata a specifici webmaster o tecnici informatici.

In ogni caso, però, tutte le spese legate alla creazione, alla gestione, allo sviluppo e all’aggiornamento del sito saranno da ripartire tra tutti i partecipanti e saranno incluse tra le spese condominiali.

Se è stata la maggioranza di cui sopra a stabilire la necessità di un sito web, tra l’altro, non sarà possibile per i singoli rifiutarsi di contribuire alle spese comuni.

Difatti, l’art. 1121 cc dispone che i condòmini possano decidere di non contribuire alle spese comuni solo se le innovazioni da realizzare:

• Siano suscettibili di utilizzazione separata;
• Comportino una spesa gravosa o voluttuaria.

Il sito web, in questo caso, è un’innovazione che si può scegliere anche di non utilizzare (e quindi suscettibile di utilizzazione separata), ed è anche un miglioramento che può essere considerato voluttuario (ovvero non indispensabile).

Nonostante questo, tuttavia, la sua creazione, gestione o rinnovo non possono certo essere considerate spese gravose, soprattutto se si pensa che i costi dovranno essere ripartiti tra tutti i partecipanti.

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