Scioglimento del condominio: quando è possibile, come si procede

Lo scioglimento del condominio può essere richiesto per diversi motivi, e può essere realizzato in tutti i casi nei quali sia possibile creare, da un fabbricato unico, degli immobili distinti e autonomi.

Ogni atto relativo alla comunione di beni (come quelli legati a matrimoni, società o alla convivenza in condominio), prevede che sia possibile conseguire lo scioglimento di tale unione.

Vediamo come si procede allo scioglimento del condominio.

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Scioglimento del condominio: è sempre possibile

Riguardo allo scioglimento del condominio, l’art. 61 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie prevede che sia possibile dividere, in piani o anche in porzioni di piano, un edificio condominiale nel quale siano presenti più proprietari.

Ricordiamo che per la costituzione di un condominio non è necessario alcun atto ufficiale. Un edificio diventa condominio nel momento stesso in cui acquisisce più di un proprietario. Ad esempio, se un soggetto proprietario di un edificio di tre piani dovesse provvedere a vendere un piano, o una porzione dello stesso, l’immobile diventerebbe automaticamente un condominio, in quanto avrebbe più di un proprietario.

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Allo stesso modo, quindi, la normativa prevede che se l’edificio avesse le caratteristiche per essere diviso (ovvero avesse più proprietari e delle singole unità autonome) allora sarà possibile procedere con lo scioglimento del condominio.

Tra l’altro, si precisa, qualora le rispettive parti divise dovessero comprendere più di un proprietario, i comproprietari delle parti possono costituirsi in condominio separato. In questo caso si andrebbero a creare diversi condomìni, per i quali si possono disporre regolamenti differenti.

Condominio: divisione possibile anche mantenendo beni comuni

Per procedere allo scioglimento del condominio è richiesta l’approvazione della maggioranza di cui al Codice Civile all’art. 1136, comma 2, ovvero:

“[…] un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.”

Se la maggioranza così convenuta dovesse approvare, allora la divisione sarà sempre fattibile, anche nel caso in cui si decidesse di mantenere la comunione di alcune delle parti comuni presenti nell’edificio.

Ricordiamo che sono considerate parti comuni – se non possiedono un proprietario esclusivo – tutte le seguenti:

1. Tutte le parti destinate a uso comune, come il suolo, le fondazioni, i muri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le facciate;
2. Aree destinate a parcheggio e locali per i servizi in comune, come la portineria, l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti, destinati all’uso comune;
3. Opere, installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come ascensori, pozzi, cisterne, impianti, sistemi centralizzati per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a fonti informative, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva.

Se invece la maggioranza non dovesse essere d’accordo – ma almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio della quale si chiede la separazione volesse comunque procedere con la divisione – sarà possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria.

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Scioglimento condominio: come si procede se servono interventi

La condizione sarebbe diversa se si trattasse di un edificio che non possiede già tutte le caratteristiche necessarie per essere diviso.

Nello specifico, si parla qui dei casi in cui l’edificio non sia già separato in diverse unità (o lo sia in maniera differente) e quindi, per poterlo sciogliere, sarebbe necessario intervenire con la modifica dello stato delle cose e lo svolgimento di opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini.

Per procedere con lo scioglimento del condominio, sarà necessaria in questo caso l’approvazione della maggioranza di cui al comma 5 dello stesso art. 1136 cc, ovvero:

“[…] la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”

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