Riparazioni condominiali: chi paga e come ottenere il rimborso

Abitare in un palazzo in condizioni di degrado può diventare una fonte di disagio quotidiano, soprattutto quando gli altri condomini non mostrano interesse nell’affrontare le necessarie riparazioni.

Ma cosa succede quando decidi di anticipare le spese per migliorare le parti comuni? È possibile ottenere il rimborso delle spese sostenute? La risposta a questa domanda si trova nell’articolo 1134 del codice civile.

Continuate a leggere per scoprire quali sono le condizioni necessarie per ottenere il rimborso e come procedere correttamente.

Quando è possibile ottenere il rimborso

L’articolo 1134 del codice civile stabilisce che un condomino che, di propria iniziativa e senza essere autorizzato dall’assemblea o dall’amministratore, sostiene delle spese per l’interesse di tutti i proprietari, ha diritto al rimborso solo se si tratta di una spesa urgente.

Ad esempio, pensiamo a un cornicione che rischia di cadere e di causare danni a persone o veicoli parcheggiati. Un altro caso potrebbe essere quello delle infiltrazioni d’acqua dal tetto che stanno seriamente danneggiando un appartamento, o di un ascensore guasto da diverse settimane senza che il condominio provveda alla riparazione.

Art. 1134.
Gestione di iniziativa individuale
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. 

Affinché un condomino possa ottenere il rimborso delle spese sostenute, non è sufficiente l’inerzia degli altri condomini: è necessario che la spesa sia effettivamente urgente.

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La definizione di spesa urgente

Non è sufficiente che gli altri condomini siano trascurati o che sia difficile ottenere il loro consenso in assemblea per giustificare la spesa di un singolo condomino. Secondo l’articolo 1134 del codice civile, la spesa deve essere urgente.

Questo principio è stato ulteriormente chiarito dalla Cassazione nella sentenza n. 2046/2006, che specifica che una spesa è considerata urgente se appare indifferibile per evitare un possibile (anche se non certo) pregiudizio all’edificio e alle sue parti comuni.

L’urgenza deve essere tale da non poter attendere i tempi normali di convocazione dell’assemblea condominiale o l’intervento dell’amministratore. Ad esempio, la riparazione di un tetto scoperchiato o di un cornicione pericolante richiede un intervento immediato per evitare gravi danni o incidenti.

Come ottenere il rimborso delle spese sostenute

Per ottenere il rimborso delle spese sostenute, il condomino deve dimostrare l’urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvisare l’amministratore o gli altri condomini.

Dopo aver eseguito l’intervento urgente, è necessario presentare la documentazione che attesti i lavori eseguiti e le spese sostenute, come fatture e ricevute, insieme a una relazione che spieghi perché l’intervento fosse urgente e non differibile.

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Una volta che la documentazione è stata presentata, l’assemblea condominiale dovrà valutare la richiesta di rimborso. Se la spesa viene riconosciuta come urgente e necessaria, il rimborso dovrebbe essere approvato.

In caso di disaccordo, il condomino può ricorrere al giudice per far valere il proprio diritto al rimborso.

Per chiarire meglio quali siano le spese considerate urgenti, vediamo alcuni esempi pratici. La Cassazione ha stabilito che le spese urgenti sono quelle che, se non effettuate immediatamente, potrebbero causare un danno significativo all’edificio o alle sue parti comuni.

Esempi di tali spese includono:

• La riparazione di un cornicione pericolante che potrebbe cadere e causare danni a persone o proprietà.
• Interventi per fermare infiltrazioni d’acqua che stanno danneggiando le strutture interne dell’edificio.
• La riparazione di un ascensore guasto che impedisce l’accesso ai piani superiori, soprattutto in edifici dove vivono persone anziane o con disabilità.

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Questi esempi mostrano chiaramente che la spesa deve essere indifferibile e necessaria per prevenire danni o situazioni pericolose.

Conclusione

In sintesi, anticipare le spese per le riparazioni delle parti comuni di un condominio può essere una mossa rischiosa se non vengono rispettate le condizioni stabilite dall’articolo 1134 del codice civile. Solo le spese urgenti, necessarie per evitare danni immediati e significativi all’edificio o alle sue parti comuni, possono essere rimborsate. È fondamentale che il condomino che sostiene queste spese documenti adeguatamente l’urgenza e la necessità degli interventi effettuati.

Conoscere i propri diritti e le norme che regolano la vita condominiale è essenziale per evitare spiacevoli sorprese e per garantire che le proprie azioni siano riconosciute e rimborsate. Hai mai dovuto affrontare una situazione simile nel tuo condominio? Come hai gestito le spese urgenti?