Regolamento condominiale: quali sanzioni per chi lo infrange?

La costituzione di un regolamento condominiale è obbligatorio in tutti gli edifici nei quali si superino le 10 unità immobiliari, a differenza di quanto accade per l’obbligo di nomina dell’amministratore. La nomina di un amministratore di condominio, difatti, diventa obbligatoria quando si superano le 8 unità.

Il documento dovrà contenere necessariamente il metodo di ripartizione delle spese che sarà utilizzato per la realizzazione o la conservazione delle cose comuni. Generalmente si opta per il metodo della ripartizione in millesimi, con l’impiego delle apposite tabelle che, se redatte, dovranno essere obbligatoriamente allegate al regolamento.

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Il regolamento dovrà custodire inoltre tutte le norme che regolano i comportamenti leciti e quelli vietati in condominio. Ma quali sono le sanzioni per chi dovesse infrangere il regolamento condominiale?

Regolamento condominiale: cosa deve contenere, impugnazione

L’art. 1138 del Codice Civile stabilisce che il regolamento condominiale debba prevedere obbligatoriamente:

• Le norme relative all’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo diritti e doveri attribuiti a ciascun condomino;
• Le norme per la tutela del decoro dell’edificio;
• Le norme relative all’amministrazione.

Ogni condomino ha la possibilità di richiedere la costituzione di un regolamento, qualora fosse assente, oppure di chiedere la revisione del regolamento già costituito. In entrambi i casi, sarà necessario chiaramente riunire l’assemblea, che dovrà approvare con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’art. 1107 cc prevede che sia possibile invece, per i condòmini che non sono d’accordo, impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento condominiale entro 30 giorni dalla data di approvazione. Per i condòmini assenti, i 30 giorni decorrono da quando la notizia gli è stata comunicata.

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Norme del regolamento: quali diritti devono essere assicurati?

Le norme trascritte nel regolamento non possono includere clausole atte a danneggiare i diritti dei condòmini.

Devono inoltre rispettare obbligatoriamente le seguenti disposizioni:

1. Impossibilità di rinuncia al diritto sulle parti comuni, art. 1118, secondo comma, cc;
2. Indivisibilità delle cose comuni, art. 1119 cc;
3. Diritto ad innovazioni e miglioramenti, art. 1120 cc;
4. Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore, art. 1129 cc;
5. Rappresentanza dell’amministratore, art. 1131 cc;
6. Possibilità per i condòmini di dissentire alle liti, art. 1132 cc;
7. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni, art. 1136 cc;
8. Possibilità per i condòmini di impugnare le deliberazioni dell’assemblea, art. 1137 cc;
9. Le norme del regolamento condominiale non possono prevedere il divieto di possedere o detenere animali domestici, ai sensi dello stesso art. 1138 cc già visto.

Regolamento condominiale: multe fino a 800 euro per chi lo infrange

Una volta che il regolamento condominiale viene costituito, è possibile prendere dei provvedimenti contro i condòmini che dovessero infrangerne le norme trascritte.

L’art. 70 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie, prevede nello specifico che chi infrange il regolamento possa essere punito con una sanzione fino a 200 euro. In caso di comportamento recidivo poi, l’assemblea potrà decidere di arrivare fino a 800 euro di multa.

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Le somme che derivano dalle multe pagate dai condòmini dovranno essere devolute al fondo dedicato alle spese ordinarie, gestito dall’amministratore.

Tali sanzioni risultano applicabili ai casi in cui il condomino dovesse violare le regole legate all’uso e alla tutela delle parti comuni, o magari non rispettasse l’utilizzo di servizi come la raccolta dei rifiuti.

Non è possibile, invece, ricorrere alle sanzioni se la violazione riguarda il mancato pagamento delle spese condominiali. In questo caso infatti, ci si dovrà rivolgere alle autorità giudiziarie, come in tutti gli altri casi di atti illeciti maggiormente gravosi. Leggi anche: “Liti condominiali: come si procede, a chi rivolgersi”

È fondamentale comunque che la sanzione sia legata ad un illecito previsto nel regolamento condominiale. Tra l’altro, anche la possibilità di emettere le multe deve essere debitamente trascritta nel regolamento.

Ad esempio, non è possibile conferire una sanzione se la clausola viene inserita in seguito al compimento della violazione.

Abbiamo visto di recente, inoltre, che in caso di comportamento dannoso protratto per più di 6 mesi, si può anche procedere con il divieto di utilizzo dei beni in comune ai danni degli inadempienti.

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