Rappresentante all’assemblea condominiale: quando c’è obbligo di nomina?

Ogni condòmino ha la possibilità, in qualsiasi momento, di provvedere alla nomina di un rappresentante che lo sostituisca all’assemblea condominiale. Si tratta di un diritto in possesso dei singoli condòmini che, tuttavia, non diventa mai obbligatorio.

Esistono però diversi casi in cui invece risulta obbligatoria la nomina di un soggetto che rappresenti l’intero edificio.

Approfondiamo di seguito.

Rappresentante all’assemblea condominiale: nomina obbligatoria

È l’art. 67 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie a disciplinare l’obbligo per gli edifici condominiali di istituire un rappresentante che partecipi alle assemblee tra più edifici.

Nello specifico, si dispone qui che l’obbligo vige esclusivamente per i super condomini (ovvero i condomini composti da più edifici) che contino più di 60 unità immobiliari.

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In questi casi, ogni edificio è tenuto a nominare un proprio rappresentante che partecipi all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini.

La nomina del rappresentante dovrà essere approvato dalla maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5 del Codice Civile, ovvero dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Se il rappresentante del condominio non dovesse essere designato dall’assemblea, ciascun condomino avrà la facoltà di rivolgersi all’autorità giudiziaria per richiedere che si proceda con la sua nomina.

Tra l’altro, nel caso in cui solo alcuni edifici del super condominio avessero nominato il rappresentante, mentre altri non l’avessero fatto, uno o più dei rappresentanti degli altri edifici potranno anch’essi presentare ricorso all’autorità, ovvero al giudice di pace.

Gli edifici che non hanno adempiuto all’obbligo di nomina riceveranno a quel punto una diffida dal giudice, in cui sarà indicato il termine concesso per procedere alla designazione. Se anche questo non dovesse essere rispettato, sarà lo stesso giudice a nominare il rappresentante del condominio.

Sia il ricorso, sia la diffida disposta dal giudice, dovranno essere notificati all’edificio interessato, con specifico riferimento all’amministratore o, qualora non ci fosse, a tutti i singoli condòmini.

Poteri di amministrazione e rappresentanza

Si fa presente che il rappresentante del condominio è una figura differente dal suo amministratore, e difatti, non possono essere conferite all’amministratore deleghe di rappresentanza in riferimento ad alcuna assemblea tra condominii.

All’amministratore sono riferite infatti diverse altre obbligazioni di rappresentanza nei confronti dei condòmini.

Il rappresentante dell’edificio alle assemblee dei super condominii, invece, risponderà del mandato conferitogli dall’amministratore in base alle decisioni prese dall’assemblea del condominio.

Tale potere di rappresentanza, nei limiti ad esso imposti, sarà da considerarsi come “potere assoluto”. Pertanto, ogni limite o condizione che eventualmente sarà apposta a tale potere, sarà nulla.

Il rappresentante del condominio sarà tenuto a comunicare tempestivamente all’amministratore dell’edificio l’ordine del giorno ed ogni altra decisione deliberata all’assemblea tra i rappresentanti degli edifici.

L’amministratore ne darà poi notizia a tutti i condòmini in sede di assemblea condominiale.

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Rappresentante all’assemblea condominiale: come funziona

A prescindere dai super condominii e a prescindere da quante unità immobiliari abbia l’edificio condominiale, ogni partecipante ha sempre il diritto di poter nominare un proprio rappresentante alle assemblee condominiali.

Questo dovrà essere in possesso di delega scritta, e con questa avrà diritto a votare le delibere per conto del soggetto che rappresenta.

Lo stesso soggetto potrà anche essere designato alla rappresentanza di più condòmini, a patto però che, in riferimento agli edifici che contano più di 20 unità, egli non rappresenti più di un quinto dei condòmini e più di un quinto del valore proporzionale dell’edificio.

Per i casi in cui un’unica unità immobiliare dovesse appartenere, o essere detenuta, in proprietà indivisa a più persone, non sarà possibile scegliere più di un rappresentante all’assemblea. Un solo soggetto dovrà essere designato alla rappresentanza in riferimento a tutti i proprietari.

La nomina dovrà essere conseguita secondo quanto disposto dall’art. 1106 cc, ovvero sarà approvata se la maggioranza sarà favorevole, e la minoranza contraria sarà tenuta a rispettarlo. La maggioranza dev’essere calcolata sulla base delle quote di proprietà appartenenti a ciascuno.

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