Quali sono le distanze legali per il condominio? ecco tutto quello che devi sapere

Le distanze legali tra edifici sono un aspetto fondamentale del diritto immobiliare, specialmente nei contesti condominiali, dove lo spazio è spesso limitato e la vicinanza tra le proprietà può generare conflitti.

Le normative in materia di distanze legali mirano a tutelare i diritti dei condomini e a garantire una pacifica convivenza.

Ma quali sono le distanze minime previste dalla legge? Quali regole si applicano a balconi, finestre e strutture accessorie? Vediamolo insieme per chiarire ogni dubbio e conoscere meglio i propri diritti e doveri.

La normativa di riferimento: il Codice Civile e i regolamenti locali

In Italia, le distanze legali sono regolamentate principalmente dal Codice Civile, in particolare agli articoli 873 e seguenti, che stabiliscono le distanze minime tra costruzioni e aperture verso altre proprietà.

Articolo n° 873
Distanze nelle costruzioni
Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali puo’ essere stabilita una distanza maggiore.

Ad esempio, l’articolo 873 stabilisce che la distanza minima tra due edifici deve essere di tre metri, salvo regolamenti locali più restrittivi. I Comuni, infatti, hanno il potere di emettere regolamenti urbanistici che spesso stabiliscono distanze superiori, specie in contesti urbani densamente popolati.

È quindi fondamentale consultare il regolamento edilizio del proprio Comune, che può prevedere vincoli più stringenti rispetto al Codice Civile.

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Distanze tra balconi, finestre e altre aperture

Uno degli aspetti più comuni di controversia riguarda la distanza tra balconi e finestre, soprattutto nei condomini dove queste strutture spesso si affacciano a breve distanza l’una dall’altra.

L’articolo 905 del Codice Civile stabilisce che le finestre non possono essere aperte se non rispettando una distanza minima di un metro e mezzo rispetto alla proprietà confinante. Tale regola vale anche per le finestre di affaccio che si trovano su un balcone o una terrazza.

Articolo n° 905
Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi

Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi e’ la distanza di un metro e mezzo.
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi e’ la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi e’ una via pubblica.

Inoltre, le normative locali possono prevedere restrizioni ulteriori, come limiti per la realizzazione di parapetti o per la costruzione di pensiline, per proteggere la privacy dei condomini.

Distanze per costruzioni interne al condominio e ristrutturazioni

In ambito condominiale, le distanze tra le costruzioni non si applicano solo ai nuovi edifici, ma anche alle opere di ristrutturazione che coinvolgono spazi comuni o privati con affaccio verso altri appartamenti o cortili interni.

È importante considerare che, in base al Codice Civile, non è possibile eseguire interventi che compromettano la stabilità, la sicurezza o l’estetica dell’edificio senza l’autorizzazione del condominio.

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Inoltre, modifiche come la costruzione di nuovi muri o pareti divisorie, anche all’interno di unità private, possono essere soggette a regolamenti specifici.

Tali regole mirano a preservare la privacy e a evitare che le nuove costruzioni alterino le distanze minime stabilite.

Distanza dai confini di proprietà e il diritto di veduta

Il diritto di veduta è un altro aspetto fondamentale da considerare nelle distanze legali condominiali. Secondo il Codice Civile, il diritto di veduta permette a un condomino di affacciarsi e guardare oltre la propria proprietà, ma tale diritto è soggetto a distanze minime.

In particolare, l’articolo 907 del Codice Civile stabilisce che non è possibile aprire finestre o balconi se non rispettando una distanza di un metro e mezzo dai confini di proprietà altrui.

Articolo n° 907
Distanza delle costruzioni dalle vedute
Quando si e’ acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non puo’ fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905.
Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.
Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia. 

Questo limite ha lo scopo di garantire il rispetto della privacy e di evitare che qualcuno possa affacciarsi direttamente nella proprietà altrui. La stessa distanza deve essere rispettata per eventuali opere murarie che possano ostacolare la veduta.

Il ruolo del regolamento condominiale e delle assemblee

Il regolamento condominiale rappresenta una risorsa fondamentale per comprendere le distanze e le regole all’interno del condominio. Spesso, infatti, il regolamento integra le disposizioni del Codice Civile con norme specifiche che riguardano l’utilizzo delle aree comuni, come i cortili, i terrazzi e le facciate.

In molti casi, per avviare lavori che comportino modifiche strutturali, è necessario ottenere il consenso dell’assemblea condominiale.

Le delibere dell’assemblea sono vincolanti e rappresentano uno strumento essenziale per evitare conflitti e chiarire eventuali dubbi sulle distanze da rispettare.

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Deroghe e modifiche alle distanze: quando è possibile?

Le distanze minime sono generalmente obbligatorie, ma esistono casi in cui il regolamento condominiale o un accordo tra le parti può prevedere delle deroghe.

Ad esempio, se tutti i condomini sono d’accordo, è possibile modificare le distanze per facilitare la costruzione di nuove strutture o ristrutturazioni. Tuttavia, è fondamentale formalizzare tali accordi per iscritto e verificarne la conformità con i regolamenti comunali.

In caso di controversie, è sempre consigliabile rivolgersi a un avvocato esperto in diritto condominiale o urbanistico, in quanto le modifiche alle distanze possono diventare causa di contenziosi.

Sanzioni e conseguenze per il mancato rispetto delle distanze

Il mancato rispetto delle distanze legali può comportare diverse conseguenze legali, tra cui l’obbligo di demolire le strutture che violano i vincoli.

Se una costruzione viene realizzata a distanza inferiore rispetto a quanto previsto dal Codice Civile o dai regolamenti comunali, i condomini possono richiedere il ripristino delle condizioni originali tramite un’azione legale. In aggiunta, il responsabile può essere soggetto a sanzioni economiche stabilite dal Comune.

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È importante quindi, prima di intraprendere qualsiasi opera edilizia, valutare attentamente le normative applicabili e consultare un tecnico o un geometra per evitare interventi non conformi.

Differenze nelle distanze per le opere temporanee

Anche le opere temporanee, come l’installazione di ponteggi per lavori di ristrutturazione, devono rispettare determinate distanze legali. In particolare, il posizionamento dei ponteggi può richiedere l’autorizzazione dei condomini confinanti se si estende oltre i limiti della propria proprietà.

Per questo motivo, è prassi comune ottenere il consenso dei vicini prima di avviare i lavori.

In aggiunta, i Comuni possono rilasciare autorizzazioni temporanee per consentire interventi edilizi che si discostano dalle distanze minime, purché vengano rispettate le condizioni di sicurezza e le norme igienico-sanitarie.

È quindi fondamentale valutare la natura temporanea dell’opera e il contesto normativo in cui si inserisce.