Provvedimenti dell’amministratore di condominio: possibile fare ricorso

I provvedimenti presi dall’amministratore di condominio possono essere oggetto di ricorso e possono, inoltre, essere impugnati dinanzi all’autorità giudiziaria.

Difatti, nonostante la normativa conferisca all’amministratore il potere di rappresentare i condòmini, esistono diversi obblighi e regole che egli è tenuto a soddisfare per non rischiare di essere citato in giudizio oppure revocato dal suo ruolo.

Esistono dunque deliberazioni che l’amministratore può predisporre senza consultare prima l’assemblea?

La risposta è sì.

Nella gestione del condominio, generalmente, le decisioni vengono quasi sempre deliberate in sede di assemblea dalla maggioranza dei condòmini. Esistono però anche dei provvedimenti che l’amministratore di condominio può sancire autonomamente, a condizione che rientrino nell’ambito dei suoi poteri e che, chiaramente, sia sempre rispettato quanto stabilito nel regolamento condominiale.

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Provvedimenti dell’amministratore di condominio: quali obblighi

La nomina di un amministratore di condominio risulta obbligatoria per ogni edificio che conti più di 8 condòmini.

Il ruolo principale che questa figura deve ricoprire è quella di rappresentare, appunto, i diversi condòmini in riferimento alla gestione dell’edificio, dei beni comuni e di tutti i servizi ad uso condiviso.

Una volta nominato, l’amministratore è tenuto a rispettare una lunga serie di obblighi, come ad esempio:

• Affiggere i suoi contatti all’ingresso dell’edificio o nei luoghi maggiormente utilizzati;
• Curare la tenuta dei registri e permettere ai condòmini di visionarli gratuitamente su appuntamento, o ottenerne copia a proprie spese;
• Aprire un conto corrente, che sia bancario o postale – in cui dovranno essere depositate le entrate del condominio – che sia intestato allo stesso edificio. Anche in questo caso, i singoli condòmini hanno il diritto di chiedere all’amministratore di poter visionare gratuitamente il documento di rendicontazione periodica, o anche di pretenderne una copia da pagare a proprie spese;
• Convocare l’assemblea quando richiesto e, comunque, almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale. L’assemblea dev’essere convocata entro 180 giorni dalla data in cui l’amministratore redige il rendiconto annuale;
• Curare l’osservanza del regolamento condominiale;
• Disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e dei servizi, assicurando ad ogni condòmino il miglior godimento degli stessi;
• Riscuotere le spese dovute dai condòmini e utilizzare il fondo condominiale per i costi necessari alla manutenzione e l’esercizio dei luoghi comuni;
• Occuparsi della gestione degli adempimenti fiscali;
• Conservare tutta la documentazione inerente al periodo in cui è amministratore del condominio;
• Nel caso in cui venisse revocato o si dimettesse, l’amministratore sarà tenuto a consegnare tutta la documentazione in sua custodia che sia relativa al condominio e ai condòmini, e ad eseguire qualsiasi attività finalizzata ad evitare la nascita di pregiudizi agli interessi comuni, senza richiedere compensi aggiuntivi.

Oltre ai numerosi obblighi da soddisfare, l’amministratore acquisisce anche diversi poteri che può esercitare sia a favore dei condòmini, sia contro gli stessi qualora questi fossero inadempienti.

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L’amministratore e la rappresentanza dei condòmini: cosa significa

La nomina di amministratore di condominio conferisce dunque al soggetto la piena rappresentanza dell’edificio e dei suoi abitanti, seppure nel limite dei suoi diritti e doveri.

L’art. 1131 del Codice Civile prevede, ad esempio, che l’amministratore possa agire in giudizio sia contro i condòmini, sia a nome del condominio contro terzi soggetti.

Art. 1133.

Provvedimenti presi dall’amministratore

I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore e’ ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorita’ giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.

Ogni condomino, comunque, in questi casi può chiedere di separare la propria responsabilità da quella del condominio, nel caso in cui non volesse partecipare alla lite iniziata.

Attenzione, anche l’amministratore può essere convenuto in giudizio qualora non dovesse rispettare i suddetti obblighi o se non dovesse comunicare tempestivamente in sede di assemblea dei provvedimenti adottati che vadano oltre le sue attribuzioni.

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Provvedimenti dell’amministratore: ricorso entro 30 giorni

I provvedimenti che l’amministratore di condominio dispone nell’ambito dei suoi poteri dovranno essere rispettati obbligatoriamente da tutti i condòmini.

A sancirlo è l’art. 1133 cc., che però ammette anche la possibilità per i condòmini di fare ricorso contro le decisioni prese dall’amministratore.

Nello specifico, ogni condomino, anche singolarmente, può proporre: “ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.”

L’art. 1137 cc. in particolare, disciplina la possibilità, per i condòmini, di impugnare le deliberazioni prese dall’assemblea. Quanto stabilito però, come detto, vale anche nel caso in cui si volessero impugnare i provvedimenti dell’amministratore di condominio.

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I condòmini possono quindi presentare ricorso all’assemblea in relazione ad ogni provvedimento dell’amministratore che venga reputato contrario alla legge o al regolamento condominiale.

Nel momento in cui sarà convocata dall’amministratore l’assemblea per comunicare tali provvedimenti, ogni condomino contrario potrà richiederne l’annullamento entro 30 giorni:

• Dal momento in cui si è tenuta l’assemblea, per i soggetti che erano presenti ma sono dissenzienti o si sono astenuti;
• Dal momento in cui ne hanno avuto notizia, per i soggetti contrari che all’assemblea erano assenti.

La richiesta di annullamento, in ogni caso, non sospende l’efficacia dei provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri, né impedisce che questi possano essere eseguiti.

La sospensione potrà essere disposta esclusivamente se a stabilirlo sarà l’autorità giudiziaria.

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