Opere di innovazione in condominio: quali si possono installare?

Le opere di innovazione che possono essere installate in condominio sono tutte quelle finalizzate a migliorare o rendere più agevole per tutti l’utilizzo delle parti comuni.

Chiaramente, tutti gli interventi necessari all’installazione di nuove opere devono sempre essere approvati dall’assemblea condominiale, a meno che non si tratti di lavori di riparazione da svolgere con una certa urgenza.

Approfondiamo di seguito.

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Opere di innovazione in condominio: scopi e tipologie

Il Codice Civile prevede, all’art. 1120, che i condòmini possano disporre nell’edificio condominiale tutte le innovazioni che puntino a soddisfare i seguenti scopi:

• Apportare dei miglioramenti alle cose comuni;
• Rendere più comodo l’utilizzo delle parti comuni;
• Favorire un maggior rendimento delle cose comuni.

In quest’ottica, le opere di innovazione che si può decidere di installare in condominio sono le seguenti:

1. Opere ed interventi diretti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e/o degli impianti.
2. Opere ed interventi finalizzati:

• • All’abbattimento delle barriere architettoniche;
  • Al contenimento del consumo energetico nell’immobile;
  • Alla realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o del condominio;
  • Alla produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti alimentati a fonti rinnovabili, come gli impianti solari, eolici o di cogenerazione.

3. Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.

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Necessaria approvazione dell’assemblea, se non c’è urgenza

Come detto, gli interventi e l’installazione delle opere dovranno essere sempre approvati dall’assemblea condominiale ai sensi di quanto disposto dall’art. 1136 cc, al quinto comma. La delibera richiederà dunque il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Con le modifiche introdotte dal DL n. 32 del 18 aprile 2019 all’art. 10, tuttavia, si è disposto che:

“[…] gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

Ogni condòmino ha il diritto di proporre l’installazione di opere di innovazione in condominio, e l’amministratore sarà obbligato a convocare l’assemblea condominiale per discuterne, entro un tempo massimo di 30 giorni dalla richiesta.

Solo in specifici casi che rivestano carattere urgente, i singoli condòmini possono, anche autonomamente, avviare interventi di riparazione nelle parti comuni dell’edificio, anche senza darne prima notizia all’amministratore o all’assemblea.

Tra l’altro, se il carattere di urgenza dei lavori può essere comprovato, il soggetto che ha pagato per eseguirli avrà diritto ad un rimborso da parte degli altri condòmini. Per saperne di più, leggi: “Riparazioni in condominio: il singolo può agire senza dirlo agli altri”

Il Codice Civile prevede che, in ogni caso, non possano mai essere realizzate le opere di innovazione che:

• Arrechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del condominio;
• Alterino il decoro architettonico dell’edificio;
• Comportino, anche nei confronti di un solo condòmino, l’impossibilità di utilizzo e godimento delle parti comuni.

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Opere di innovazione: possibile rifiutarsi di partecipare?

Ogni condòmino ha diritto all’utilizzo e al godimento delle parti comuni, e ne è anche proprietario in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare (approfondisci qui).

Per questo motivo, se le opere di innovazione dovessero impedire anche ad una sola unità di godere dei propri diritti sulle cose in comune, gli interventi non potranno essere approvati.

I condomini non possono rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni, né possono rifiutarsi di contribuire alle spese da sostenere per la loro manutenzione e custodia.

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Allo stesso modo, non possono neanche rifiutarsi di partecipare alle spese necessarie per installare delle opere di innovazione che siano state approvate dall’assemblea condominiale, a meno che non si tratti di innovazioni ritenute “gravose o voluttuarie”.

In particolare, se dovesse trattarsi di opere di innovazione particolarmente costose, ritenute non strettamente necessarie o suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini contrari all’installazione potranno scegliere di non contribuire alle spese, rinunciando però anche alla possibilità di utilizzare l’opera che sarà realizzata.

Nel caso in cui l’utilizzazione separata non dovesse essere possibile, gli interventi non potranno essere approvati, a meno che i soggetti favorevoli all’opera non decidano di sostenerne tutte le spese autonomamente.

I soggetti inizialmente contrari possono comunque decidere in seguito di cambiare idea, e scegliere di voler utilizzare l’installazione realizzata. In quel caso, però, dovranno rendersi disponibili al rimborso della propria quota relativa i lavori di esecuzione, nonché a contribuire a tutti i costi seguenti di manutenzione.

Per approfondire, leggi: “Opere di innovazione: come si vota e come si procede in caso di rifiuto”