Muri condominiali e funzione comune: cosa stabilisce la legge?

Nel contesto condominiale, distinguere tra muri portanti, muri perimetrali e muri di delimitazione assume un’importanza cruciale quando si tratta di determinare la natura comune o privata di tali elementi e le relative implicazioni sulle spese.

Ma un muro privo di funzione portante può comunque essere considerato comune?

Una recente sentenza del Tribunale di Napoli (n. 9927 dell’8 novembre 2022) fornisce risposte interessanti su questo argomento, in particolare per quanto riguarda i muri di contenimento situati nei giardini di proprietà privata all’interno di un condominio.

Quali sono i criteri per stabilire se un muro ha rilevanza condominiale? Come si ripartiscono correttamente le spese? Scopriamo insieme i dettagli di questa importante sentenza.

Muri perimetrali, maestri e portanti: le differenze fondamentali

Per comprendere le questioni legali relative ai muri in condominio, è essenziale chiarire le distinzioni tra muri perimetrali, muri maestri e muri portanti.

I muri perimetrali delimitano l’intera superficie coperta dell’edificio, contribuendo alla sua consistenza volumetrica e alla protezione dagli agenti atmosferici. Inoltre, essi definiscono l’aspetto architettonico del condominio, ragion per cui sono generalmente considerati parti comuni e, quindi, soggetti alle regole di gestione e di ripartizione delle spese tra i condomini, anche se si trovano in corrispondenza di aree private.

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Nonostante i muri perimetrali non siano portanti, essi vengono comunque classificati come muri maestri in virtù del loro ruolo strutturale per l’intero edificio.

Pertanto, i muri avanzati o arretrati rispetto alle linee principali dell’immobile rientrano comunque nelle parti comuni condominiali.

Quando un muro è rilevante per il condominio?

Stabilire se un muro abbia rilevanza condominiale non è sempre semplice, soprattutto quando si tratta di ripartire le spese per la sua manutenzione o riparazione. La valutazione si complica particolarmente se il muro non costituisce una facciata dell’edificio, ma è posizionato in modo più arretrato, estendendosi anche nel terreno di proprietà privata.

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La situazione diventa ancor più intricata se il muro ha una funzione limitata a specifiche aree di pertinenza privata, come i giardini al piano terra di proprietà esclusiva.

Queste difficoltà sono emerse proprio nel caso affrontato dal Tribunale di Napoli, in cui la natura del muro in questione – un muro di contenimento dei giardini – ha sollevato dubbi sulla sua rilevanza condominiale e sull’obbligo di partecipazione alle spese da parte di tutti i condomini.

Il caso esaminato dal Tribunale di Napoli

Il caso in questione ha avuto origine dalla decisione dell’assemblea condominiale di approvare lavori di manutenzione su un muro di contenimento che delimitava i giardini delle unità immobiliari situate al piano terra.

L’assemblea aveva deliberato che le spese per i lavori al muro dovessero essere ripartite tra tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi di proprietà. Alcuni condomini, tuttavia, hanno contestato questa decisione, sostenendo che né il muro di contenimento né i giardini fossero da considerarsi beni condominiali, quindi non soggetti all’art. 1117 del Codice Civile, che regola la definizione delle parti comuni.

Articolo n°1117 codice civile
Parti comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. 

Secondo questi condomini, l’assemblea non avrebbe potuto addebitare a tutti i proprietari i costi di un’opera che non beneficiava l’intero condominio, ma solo i proprietari delle unità immobiliari al piano terra.

Questo conflitto di interpretazioni ha portato alla questione in giudizio, con il compito del Tribunale di chiarire la funzione e la titolarità del muro in esame.

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La decisione del Tribunale di Napoli: il muro non è parte comune

Dopo aver esaminato la situazione, il Tribunale di Napoli ha deciso a favore dei condomini che si erano opposti alla ripartizione delle spese, stabilendo che il muro di contenimento dei giardini non poteva essere considerato un bene comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.

La valutazione del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), concorde con quella del tecnico del condominio, ha evidenziato che il muro in questione non possedeva alcuna funzione portante o strutturale per l’edificio condominiale.

Il muro, infatti, aveva come unica funzione quella di delimitare e contenere il banco tufaceo sottostante i giardini, i quali appartenevano in via esclusiva ai proprietari delle unità immobiliari al piano terra. Di conseguenza, il Tribunale ha stabilito che, essendo un bene di esclusiva utilità privata, il muro di contenimento non può essere considerato una parte comune del condominio.

Da ciò discende che le spese per la sua manutenzione non devono essere ripartite tra tutti i condomini, ma solo tra i proprietari delle unità servite da tale struttura.