Muffa nella cantina condominiale: chi è responsabile e cosa fare

La muffa nelle cantine condominiali è un problema diffuso, spesso causato dall’umidità e dall’insufficiente aerazione. L’accumulo di muffa non solo deteriora le strutture, ma può rappresentare un rischio per la salute degli abitanti e un problema per il valore dell’immobile.

In questi casi, è fondamentale individuare il responsabile per stabilire chi deve occuparsi della rimozione e della manutenzione necessaria.

Ma come si può stabilire la responsabilità della muffa nelle aree comuni come le cantine? E qual è il ruolo dell’amministratore di condominio in tali situazioni?

Le cause della muffa nelle cantine condominiali

Le cantine condominiali, trovandosi generalmente al di sotto del livello stradale, sono particolarmente soggette a condizioni ambientali che favoriscono la formazione di muffa. Tra le cause principali vi è l’elevato tasso di umidità, che può derivare da diversi fattori, come la risalita capillare, cioè il fenomeno per cui l’acqua presente nel sottosuolo viene assorbita dai materiali porosi delle fondamenta e delle pareti, risalendo verso l’alto.

Anche eventuali infiltrazioni provenienti dalle pareti esterne, soprattutto durante piogge intense, possono aggravare il problema.

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Un altro elemento cruciale è la scarsa ventilazione: le cantine spesso mancano di adeguati sistemi di aerazione che permettano di far circolare l’aria e ridurre l’umidità. Inoltre, in alcuni edifici più datati, le tecnologie di costruzione utilizzate non prevedevano sistemi di impermeabilizzazione efficaci per le pareti sotterranee, rendendo gli ambienti più vulnerabili all’umidità.

Infine, perdite da impianti idraulici condominiali o privati, come tubazioni deteriorate o vecchie, possono generare infiltrazioni di acqua che incrementano il livello di umidità. Per questo motivo, è essenziale individuare con precisione la causa della muffa, poiché essa determinerà il responsabile dell’intervento e delle eventuali spese di riparazione e manutenzione.

La responsabilità nella rimozione della muffa: condominio o singolo condòmino?

Determinare chi debba intervenire per rimuovere la muffa nella cantina condominiale dipende dall’origine del problema e dalla localizzazione dell’area interessata. Se la muffa si forma in una zona comune, come le pareti perimetrali della cantina o il pavimento condominiale, la responsabilità è solitamente del condominio, poiché queste aree rientrano nei beni comuni.

Di conseguenza, la spesa per l’intervento sarà suddivisa tra i condòmini in base alle tabelle millesimali.

Tuttavia, se la muffa si sviluppa in una cantina di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, sarà quest’ultimo a dover intervenire, salvo che si dimostri che la causa sia imputabile a difetti strutturali condominiali o a perdite provenienti da impianti comuni.

In tal caso, il condòmino può richiedere al condominio di occuparsi della riparazione e della bonifica, o di contribuire alle spese.

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Un punto spesso dibattuto è quello della responsabilità in caso di risalita capillare o infiltrazioni laterali: in questi casi, la normativa italiana considera generalmente che la risoluzione del problema debba essere a carico del condominio, in quanto riguarda le strutture portanti e perimetrali dell’edificio.

Tuttavia, ogni caso può richiedere una valutazione specifica per stabilire con chiarezza i termini di responsabilità e copertura delle spese.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio ha un ruolo centrale nella gestione della muffa nelle aree comuni, poiché rappresenta l’ente responsabile della cura e manutenzione delle parti condominiali. Quando viene segnalato un problema di muffa nella cantina, è compito dell’amministratore valutare l’entità del danno, verificare l’origine dell’umidità e attivarsi per organizzare un sopralluogo tecnico.

Questo può includere la consultazione di esperti come geometri, periti o imprese specializzate in trattamenti antimuffa e impermeabilizzazione.

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In seguito alla diagnosi, l’amministratore deve convocare un’assemblea straordinaria per informare i condòmini della situazione e proporre le soluzioni più adeguate. È sua responsabilità presentare preventivi dettagliati e, in alcuni casi, richiedere la votazione per approvare la spesa necessaria all’intervento.

Inoltre, l’amministratore può anche proporre strategie preventive, come il miglioramento dei sistemi di ventilazione o interventi di impermeabilizzazione, che, anche se comportano un costo iniziale, possono ridurre il rischio di danni futuri.

In casi di emergenza, come infiltrazioni gravi che rischiano di compromettere la sicurezza dell’edificio o la salute degli abitanti, l’amministratore ha la facoltà di intervenire senza l’autorizzazione dell’assemblea, provvedendo poi a informarla e a richiedere il rimborso delle spese.

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Le normative vigenti sulla muffa nelle aree condominiali

In Italia, la gestione e la responsabilità delle problematiche legate alla muffa nelle aree comuni come le cantine sono regolate principalmente dal Codice Civile e da alcune normative edilizie.

L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che le parti comuni, inclusi muri maestri e fondazioni, sono di competenza del condominio e richiedono una gestione collettiva. Pertanto, se la muffa è causata da problemi strutturali o da infiltrazioni nei muri portanti, le spese per la rimozione e il ripristino sono a carico del condominio.

Articolo n°1117
Parti comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. 

In aggiunta, la normativa in materia di sicurezza e igiene degli edifici stabilisce che gli amministratori di condominio devono garantire un ambiente salubre per tutti i residenti. La presenza di muffa può infatti essere considerata una violazione delle norme igienico-sanitarie, poiché può causare allergie, problemi respiratori e altri disturbi di salute.

In tali casi, gli enti locali o l’ASL possono intervenire e imporre misure correttive, soprattutto se la muffa raggiunge livelli critici o se viene denunciata dai residenti.

Infine, il Decreto Legislativo n. 81 del 2008, pur essendo rivolto principalmente alla sicurezza sui luoghi di lavoro, fornisce alcune linee guida sull’igiene degli ambienti chiusi che vengono spesso prese a riferimento anche per le aree comuni condominiali. Il rispetto di tali normative è essenziale per evitare possibili sanzioni e per garantire il benessere degli abitanti del condominio.

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Consigli pratici per prevenire e gestire la muffa nelle cantine condominiali

Oltre alle misure di riparazione e bonifica, è possibile adottare alcune soluzioni preventive per ridurre il rischio di muffa nelle cantine condominiali. Una buona ventilazione è essenziale: l’installazione di ventole di aerazione o sistemi di ventilazione meccanica può aiutare a mantenere l’aria circolante e a ridurre il tasso di umidità.

Anche l’uso di deumidificatori, soprattutto nei periodi di maggiore umidità come l’autunno e l’inverno, è una soluzione pratica che può prevenire la formazione di muffa.

L’isolamento delle pareti perimetrali e dei pavimenti è un altro intervento preventivo efficace. Attraverso l’applicazione di materiali impermeabilizzanti, si può ridurre l’assorbimento di umidità proveniente dal suolo e dalle fondamenta. Esistono inoltre prodotti specifici antimuffa che possono essere applicati periodicamente sulle superfici per inibire la crescita di funghi e batteri.

Infine, è fondamentale una manutenzione regolare degli impianti idraulici per prevenire perdite. Un controllo periodico da parte di tecnici specializzati può individuare tempestivamente eventuali perdite o deterioramenti delle tubazioni, evitando che piccoli problemi si trasformino in cause di muffa diffusa.

Con queste misure preventive e una gestione attenta, è possibile ridurre i rischi e contenere il fenomeno della muffa nelle cantine condominiali, proteggendo così sia le strutture che la salute dei residenti.