Modifiche alle parti comuni: quando serve l’autorizzazione del condominio?

Nel mondo del condominio, la questione delle modifiche alle parti comuni è spesso fonte di dibattiti e contenziosi. Recentemente, la Corte di Appello di Genova ha emesso una sentenza (n. 1179/2024) che ha fatto chiarezza sulla legittimità di un intervento eseguito da un condomino, il quale aveva realizzato un terrazzo a tasca modificando la falda del tetto condominiale.

Ma quali sono i limiti entro cui un condomino può intervenire su una parte comune? È sempre necessaria l’approvazione dell’assemblea?

Scopriamolo analizzando la sentenza e i principi giuridici che ne derivano.

Il caso: un terrazzo “a tasca” e la delibera contestata

La controversia ha avuto origine dalla decisione di un condomino di realizzare un terrazzo a tasca, cioè un’apertura sulla falda del tetto condominiale per ricavare uno spazio ad uso esclusivo. L’intervento consisteva nel taglio parziale della copertura dell’edificio, con l’obiettivo di creare una superficie calpestabile che si affacciasse direttamente dall’unità immobiliare sottostante.

L’assemblea condominiale, chiamata a discutere l’intervento, aveva respinto la richiesta del condomino, ritenendo che si trattasse di un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile. Secondo questa norma, le innovazioni sulle parti comuni dell’edificio possono essere approvate solo con una maggioranza qualificata, e devono garantire l’interesse collettivo senza compromettere la stabilità o l’estetica dell’edificio.

La decisione negativa si basava su due principali obiezioni:

• Modifica della destinazione d’uso del tetto: L’assemblea sosteneva che il tetto fosse destinato esclusivamente alla copertura dell’edificio e non all’uso privato.
• Mancanza di un’autorizzazione formale: Secondo i condomini, la realizzazione del terrazzo richiedeva un’approvazione assembleare qualificata, non essendo sufficiente una semplice comunicazione.

Di fronte a questa delibera, il condomino ha deciso di impugnare la decisione, contestando la qualificazione dell’intervento come innovazione e sostenendo che l’opera rientrasse invece tra le modificazioni disciplinate dall’articolo 1102 c.c., che regolano il miglior godimento della cosa comune, per il quale non è necessaria una preventiva approvazione assembleare.

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Questa distinzione tra “innovazione” e “modificazione” è diventata il fulcro della disputa legale, portando la questione davanti alla Corte di Appello di Genova.

Cosa dice la legge: differenza tra Modificazioni e Innovazioni nel Condominio

Il cuore della controversia risolta dalla Corte di Appello di Genova risiedeva nella corretta interpretazione degli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile, due norme fondamentali nella gestione delle parti comuni di un condominio. Comprendere la distinzione tra modificazioni e innovazioni è essenziale per valutare la legittimità di interventi come quello oggetto della sentenza.

• Articolo 1102 c.c. – Modificazioni per il miglior godimento:
  L’articolo stabilisce che ogni condomino può utilizzare la cosa comune (come un tetto o un cortile) per trarne un miglior godimento, a patto che:
  • Non alteri la destinazione d’uso originaria.
  • Non impedisca il pari uso agli altri condomini.
  • L’intervento sia realizzato a spese esclusive di chi lo esegue.

  Secondo la giurisprudenza consolidata, se un condomino realizza una modifica che migliora il proprio godimento della parte comune senza pregiudicare i diritti altrui, non è necessaria un’autorizzazione dell’assemblea, salvo diversa previsione del regolamento condominiale.

• Articolo 1120 c.c. – Innovazioni nelle parti comuni:
  Diversamente, l’articolo 1120 disciplina le innovazioni, cioè opere che alterano in modo significativo la struttura, la funzione o la destinazione della cosa comune. Per essere approvate, queste richiedono:
  • Una delibera dell’assemblea con una maggioranza qualificata (2/3 dei millesimi).
  • L’interesse collettivo alla modifica.
  • Nessun pregiudizio per la stabilità, l’estetica o la sicurezza dell’edificio.

La chiave della controversia:
Nel caso in esame, la Corte di Appello ha dovuto stabilire se l’intervento del condomino (la creazione del terrazzo a tasca) fosse un’innovazione o una modificazione. La differenza è cruciale: se fosse stata una modificazione, il condomino avrebbe avuto diritto a procedere senza il consenso dell’assemblea. Se invece fosse stata un’innovazione, sarebbe stata necessaria una delibera condominiale con maggioranza qualificata.

Esempi pratici per capire la differenza tra Modificazioni e Innovazioni

Per comprendere meglio la distinzione tra modificazioni e innovazioni nel condominio, ecco alcuni esempi pratici che riflettono l’applicazione degli articoli 1102 e 1120 c.c.:

• Modificazioni (Art. 1102 c.c.) – Non serve l’autorizzazione dell’assemblea:
  • Installazione di tende da sole sul proprio balcone.
  • Posa di un impianto di climatizzazione privato sul muro esterno, senza alterare l’estetica dell’edificio.
  • Utilizzo di un vano sottoscala per riporre biciclette, senza impedire l’accesso agli altri condomini.

  In questi casi, il condomino migliora il proprio godimento della parte comune senza alterarne la destinazione né impedire l’uso agli altri.

• Innovazioni (Art. 1120 c.c.) – Richiede una delibera con maggioranza qualificata:
  • Realizzazione di un ascensore in un edificio sprovvisto, modificando la struttura originaria.
  • Trasformazione di un cortile condominiale in un parcheggio.
  • Sostituzione del tetto condominiale con un materiale completamente diverso che altera l’estetica dell’edificio.

  Qui l’intervento modifica la destinazione o la struttura della parte comune e quindi richiede il consenso della maggioranza qualificata.

Il caso specifico del terrazzo a tasca: modificazione o innovazione?
Nel caso esaminato dalla Corte di Appello di Genova, il condomino aveva eseguito un intervento consistente nella creazione di un terrazzo a tasca, ossia un’apertura nella falda del tetto. La questione centrale era stabilire se tale modifica rientrasse tra le modificazioni (come sostenuto dal condomino) o tra le innovazioni (come contestato dall’assemblea).

L’assemblea aveva ritenuto che l’intervento fosse un’innovazione, poiché il taglio del tetto avrebbe alterato la destinazione originaria di copertura dell’edificio. Di contro, il condomino sosteneva che si trattasse di una semplice modificazione, in quanto non comprometteva l’uso collettivo del tetto e non pregiudicava la stabilità dell’edificio.

L’analisi della Corte di Appello di Genova: la decisione sul terrazzo a tasca

La Corte di Appello di Genova, nel valutare la controversia, ha dovuto applicare i principi stabiliti dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza di rinvio. La Cassazione, infatti, aveva già chiarito che le modifiche apportate da un singolo condomino a una parte comune, come il tetto, rientrano nell’ambito dell’articolo 1102 c.c., a condizione che:

• L’intervento non alteri la destinazione d’uso originaria.
• Non impedisca l’altrui pari uso.
• Non comprometta la stabilità dell’edificio.

Nel caso specifico, la Corte ha sottolineato alcuni elementi chiave che hanno portato all’annullamento della delibera condominiale:

1. Assenza di pregiudizio alla funzione del tetto:
   La Corte ha evidenziato che l’intervento, pur comportando un taglio nella falda del tetto, non ne aveva compromesso la funzione di copertura e protezione delle strutture sottostanti. Le perizie tecniche presentate in primo grado avevano infatti confermato che non vi erano infiltrazioni o danni strutturali.
2. Non significativa modifica strutturale:
   L’intervento di circa 18 metri quadrati è stato considerato dalla Corte come non significativo rispetto all’estensione complessiva del tetto. Questo ha rafforzato la tesi che si trattasse di una modificazione piuttosto che di un’innovazione.
3. Mancanza di pregiudizio per gli Altri Condomini:
   Non è emerso alcun impedimento per gli altri condomini nell’utilizzo del tetto comune. Infatti, la porzione di tetto interessata non era accessibile o utilizzabile dagli altri proprietari per scopi comuni prima dell’intervento.
4. Proprietà Esclusiva del Sottotetto:
   È stato accertato che l’area sottostante il tetto oggetto dell’intervento fosse di proprietà esclusiva del condomino che ha realizzato il terrazzo. Questo elemento ha rafforzato la legittimità dell’opera come uso più intenso della proprietà senza pregiudicare i diritti degli altri.

Alla luce di questi elementi, la Corte di Appello di Genova ha annullato la delibera condominiale che aveva respinto l’intervento, ritenendo che la creazione del terrazzo a tasca rientrasse nelle modificazioni consentite dall’articolo 1102 c.c., senza necessità di approvazione dell’assemblea condominiale con maggioranza qualificata.