Lucernario: proprietà condominiale o privata?

Nel panorama delle controversie condominiali, la questione relativa alla proprietà e alla manutenzione dei lucernari rappresenta un tema centrale. La chiarezza in questo ambito è fondamentale per evitare incomprensioni e litigi tra i condòmini.

Ma quali sono i criteri per stabilire la natura condominiale o privata dei lucernari?

Cos’è e a cosa serve un lucernario

Un lucernario è una struttura architettonica che viene installata sul tetto di un edificio per permettere l’ingresso della luce naturale all’interno dello stesso. Attraverso l’illuminazione naturale fornita, i lucernari possono contribuire al risparmio energetico riducendo la necessità di utilizzare luci elettriche durante le ore diurne.

Inoltre, la presenza di lucernari può aumentare il valore di un edificio, rendendolo più desiderabile per gli acquirenti o gli affittuari.

Alcuni lucernari sono anche progettati per essere aperti, fornendo così una fonte di ventilazione aggiuntiva che può aiutare a raffreddare l’edificio in modo naturale durante i mesi più caldi. In alcuni contesti, i lucernari possono anche fornire la luce naturale necessaria per la coltivazione di piante all’interno.

Lucernari: proprietà condominiale o privata?

La legge, specificatamente l’art. 1117 del codice civile, non fornisce una chiara indicazione se i lucernari siano considerati parti comuni o meno.

Art. 1117.
Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Pertanto, per determinare la proprietà del lucernario, è fondamentale analizzare l’atto di acquisto dell’unità immobiliare in condominio. Se tale documento non fornisce indicazioni specifiche, si dovrà valutare a chi effettivamente il lucernario porta beneficio.

In generale, se il lucernario fornisce aria e luce principalmente ad un’unità immobiliare specifica, si può ritenere che sia di proprietà privata. Tuttavia, se il lucernario ha una funzione prevalentemente estetica, contribuendo al design architettonico dell’intero edificio, è probabile che sia considerato un bene comune.

La giurisprudenza, come sottolineato dalla Cassazione nella sentenza n. 1422/2019, ha chiarito che i lucernari, anche se posizionati sulla facciata dell’edificio condominiale, non sono necessariamente parti comuni, a meno che non abbiano una funzione prevalente di estetica o protezione dell’intera struttura.

“contribuisce a fornire la struttura architettonica dell’edificio condominiale e, in ragione di tale funzione, rientra tra le parti comuni”

Ripartizione delle spese per lucernari

La determinazione della proprietà del lucernario ha dirette implicazioni sulla ripartizione delle spese di manutenzione. Se il lucernario è di proprietà privata, tutte le spese sono a carico del singolo proprietario. Tuttavia, se è considerato una parte comune, le spese sono suddivise tra tutti i condòmini.

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Ma ci sono eccezioni: per esempio, se un lucernario beneficia un particolare condomino più di altri, questo condomino potrebbe dover coprire una quota maggiore delle spese, seguendo il criterio dell’utilizzazione differenziata.

E per quanto riguarda eventuali infiltrazioni?

Un recente pronunciamento del Tribunale di Cosenza (sentenza n° 410 del 7 marzo 2023) ha chiarito un’importante questione riguardo alle infiltrazioni. Anche se un lucernario è di proprietà privata, se le infiltrazioni sono causate dalla copertura del condominio e non dal lucernario stesso, l’intera compagine condominiale è responsabile per i danni.

Conclusione

Stabilire la proprietà dei lucernari e comprenderne le implicazioni legali e finanziarie è cruciale per mantenere un buon rapporto tra i condòmini e garantire una gestione efficace del condominio. Consultare sempre un esperto legale o un amministratore di condominio qualificato può aiutare a navigare queste acque complesse e a prendere decisioni informate.