Lavori in condominio: come procedere in caso di vizi, danni o difformità

Per i lavori in condominio che presentano vizi, danni o difformità, il committente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto di appalto o, in alternativa, di ottenere una riduzione del prezzo inizialmente stabilito.

A stabilirlo è il Codice Civile che, all’art. 1655, definisce appunto la nozione di appalto come un contratto in cui l’appaltatore assume, a proprio rischio, il compimento di un’opera in cambio di un compenso in denaro.

Art. 1655
Nozione

L’appalto e’ il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.

Vediamo come si procede nel caso in cui l’appaltatore realizzi i lavori in condominio con vizi, danni o difformità.

Lavori in condominio: variazioni al progetto iniziale, cosa accade?

Prima di considerare i casi dei lavori in condominio con danni, vizi o difformità, è fondamentale prestare attenzione alle disposizioni normative riguardanti le possibili variazioni al progetto iniziale.

È piuttosto comune infatti la probabilità che sopraggiunga la necessità, o la volontà, di apportare modifiche in corso d’opera rispetto a quelle che erano le condizioni stabilite nel contratto di appalto.

In questi casi, si possono configurare tre differenti ipotesi:

1. Variazioni decise in autonomia dall’appaltatore:

• • L’appaltatore non può apportare variazioni rispetto a quelle che erano le modalità di realizzazione dell’opera stabilite inizialmente, a meno che il committente non le autorizzi per iscritto;
  • Se il prezzo dell’intera opera è stato determinato globalmente al momento della stipula del contratto d’appalto, l’appaltatore non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo per le variazioni o per le aggiunte che ha deciso di apportare, neanche se il committente le ha autorizzate, a meno che le parti non concordino diversamente.

2. Variazioni necessarie affinché l’opera sia realizzata a regola d’arte:

• • Se in corso d’opera si dovesse presentare la necessità di apportare variazioni al progetto iniziale, e le parti non trovassero un accordo, spetterà al giudice competente stabilire le variazioni da apportare e la correzione del prezzo pattuito;
  • Se il valore attribuito dal giudice alle variazioni dovesse risultare superiore al sesto del prezzo pattuito, l’appaltatore avrà diritto a recedere dal contratto e, a determinate condizioni, anche ad ottenere un’equa indennità;
  • Se il valore attribuito dal giudice alle variazioni dovesse essere di notevole entità, il committente avrà diritto al recesso del contratto, ma dovrà corrispondere all’appaltatore un’equa indennità.

3. Variazioni decise dal committente in corso d’opera:

• • Il committente ha sempre il diritto di stabilire delle variazioni al progetto iniziale concordato nell’appalto, a patto che il valore delle stesse non sia superiore al sesto del prezzo concordato e a patto che tali variazioni non comportino notevoli modifiche alla natura dell’opera o ai quantitativi delle singole categorie di lavori;
  • L’appaltatore avrà diritto a ricevere dei compensi aggiuntivi per le variazioni decise dal committente in corso d’opera, anche se il prezzo delle opere dovesse essere stato determinato globalmente.

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Recesso del contratto: i diritti del committente e dell’appaltatore

Il committente avrà sempre il diritto di poter visionare come procedono i lavori in condominio in corso d’opera, anche se dovrà farlo a proprie spese.

Se dovesse appurare che i lavori non procedono come stabilito, o non fossero realizzati a regola d’arte, il committente potrà stabilire un termine entro cui l’appaltatore dovrà adeguare le opere alle condizioni pattuite.

A quel punto, se l’appaltatore non dovesse rispettare quel termine, il contratto d’appalto si considererà risoluto e il committente avrà diritto ad ottenere il risarcimento dei danni.

Se invece si dovessero verificare delle circostanze imprevedibili – e quindi non imputabili all’appaltatore – che comportano un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo concordato, sia l’appaltatore che il committente avranno diritto a richiedere la revisione del prezzo.

Qualora però le circostanze imprevedibili dovessero derivare da cause geologiche, idriche o simili, e lo svolgimento dell’opera dovesse comportare prestazioni maggiormente gravose, l’appaltatore avrà diritto ad un compenso aggiuntivo.

Nel caso in cui, però, l’opera dovesse diventare impossibile da realizzare, il contratto d’appalto dovrà essere sciolto e il committente sarà tenuto a pagare all’appaltatore la parte dei lavori già eseguiti, calcolata in proporzione del prezzo dell’intera opera.

Il committente in ogni caso può sempre decidere, anche senza motivo, di recedere dal contratto in qualsiasi momento, a patto però che corrisponda all’appaltatore il compenso per le spese sostenute, per i lavori già realizzati e anche per il mancato guadagno.

Lavori difformi in condominio: garanzia a favore del committente

L’art. 1667 cc dispone che l’appaltatore sia tenuto alla garanzia per i vizi e le difformità dell’opera.

La garanzia può consistere in due differenti alternative a favore del committente, ovvero:

• Potrà richiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore;
• Potrà richiedere che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, nonché pretendere il risarcimento dei danni se la colpa è dell’appaltatore.

Se però i vizi dovessero rendere l’opera inadatta alla sua destinazione o del tutto difforme rispetto al progetto iniziale, il committente avrà diritto a richiedere la risoluzione del contratto, con tanto di risarcimento danni se l’appaltatore dovesse essere in mala fede.