L’assemblea condominiale: la guida alle norme e alla convocazione

Ad ognuno di noi, almeno una volta, sarà capitato di prendere parte ad un’assemblea condominiale, quell’organo deliberante in grado di adottare decisioni che si ripercuoteranno sulle regole e sulle norme da rispettare all’interno di uno stabile residenziale.

Tuttavia, per essere ritenuta uno strumento davvero degno di fiducia e in grado di rappresentare un metodo decisionale per la buona convivenza dei condomini, è necessario che rispetti alcune normative e alcune metodologie di convocazione ben precise.

In questo breve ma interessante articolo, andiamo ad analizzare nel dettaglio alcuni dei principali provvedimenti che un’assemblea condominiale può prendere, esaminando le norme alle quali deve fare riferimento a livello legislativo!

Assemblea condominiale: i compiti che assolve

Come detto, l’assemblea condominiale è un organo del condominio che possiede alcuni poteri e doveri non delegabili ad altri organi, come quello del consiglio del condominio.
In linea generale, l’assemblea ha il potere di:

• confermare l’amministratore in carica in quel momento e la retribuzione che percepisce;
• approvare il rendiconto annuale dell’amministratore;
• approvare interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria necessari per rinnovare lo stabile, creando un vero e proprio fondo monetario per lavori di questo genere;
• approvare il preventivo delle spese annuali necessarie, nonché la loro ripartizione tra ogni condomino;
• autorizzare l’amministratore alla partecipazione di progetti, iniziative provenienti da istituzioni locali o a programmi di risanamento del territorio con lo scopo di recuperare il patrimonio edilizio e favorire la sostenibilità ambientale

Tutto ciò che viene preso in considerazione durante un’assemblea condominiale viene incluso in uno speciale documento, il verbale, il quale contiene anche le delibere, ossia tutte le decisioni che il condominio prende in merito a qualsivoglia argomento.

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Che dire delle modalità di convocazione di un’assemblea condominiale?

Assemblea condominiale: la convocazione

Esattamente come il suo funzionamento, anche le modalità di convocazione di un’assemblea condominiale sono regolamentate da alcune normative ben precise. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile sancisce che l’assemblea condominiale, oltre ad una convocazione annuale ordinaria, può essere convocata ogni qual volta l’amministratore lo ritenga opportuno.

Non solo, l’assemblea può anche essere richiesta in modo del tutto straordinario da almeno 2 condomini: se in un lasso di tempo di 10 giorni tale richiesta non viene presa in considerazione, i condomini in questione possono provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea.

L’articolo 1137 del Codice Civile, inoltre, sancisce anche che se la convocazione dell’assemblea omette in modo deliberato alcune informazioni o non rispetta le tempistiche previste dalla legge, può essere annullata.

Art. 1137.

(Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).

Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto puo’ adire l’autorita’ giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorita’ giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende ne’ interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione e’ disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I del codice di procedura civile. (321)((322))

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AGGIORNAMENTO (321)
Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 ha disposto (con l’art. 35, comma 1) che “Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 30 giugno 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. Ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti”.
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AGGIORNAMENTO (322)
Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, come modificato dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197, ha disposto (con l’art. 35, comma 1) che “Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. Ai procedimenti pendenti alla data del 28 febbraio 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti”.

Inoltre, l’avviso di convocazione di un’assemblea condominiale dovrebbe essere affisso in bacheca o consegnato mediante posta raccomandata o PEC almeno 5 giorni prima della data prevista, integrando l’ordine del giorno, l’ora della riunione e il luogo dove essa si terrà.

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Assemblea condominiale ordinaria e straordinaria e prima e seconda convocazione

Ad oggi, esistono due tipologie di assemblea condominiale: ordinaria, la quale è obbligatoria per legge ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile e dev’essere indetta direttamente dall’amministratore, e straordinaria, convocabile a discrezione dell’amministratore quando egli lo ritiene opportuno.

L’articolo 1136 del Codice Civile, inoltre, include la possibilità di convocare una seconda assemblea condominiale entro 10 giorni dalla prima.

“Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione e’ regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.”

Secondo tale articolo, l’assemblea in prima convocazione è composta dalla maggioranza dei condomini dello stabile o purché raggiungano i due terzi dell’edificio.

Le delibere approvate da tale assemblea sono da ritenersi valide se il numero di voti rappresenta la maggioranza degli intervenuti o la metà del valore dell’edificio.

Nel caso in cui l’assemblea in prima convocazione non delibera alcunché a causa dell’assenza di una maggioranza, quella in seconda convocazione può deliberare in un arco di tempo non superiore ai 10 giorni dalla prima assemblea.

Come si stabilisce la maggioranza?

A seconda del tema della discussione e in base ai punti che l’assemblea prende in esame, sarà il presidente dell’assemblea stessa a verificare che il quorum venga rispettato.

Alcune delibere dell’assemblea condominiale richiedono la specifica dei nominativi dei condomini che hanno espresso il proprio voto: in questo modo, la votazione verrà verificata in modo subitaneo.

Una volta trascritti i nomi dei singoli condomini e i millesimi di riferimento, operare una seconda votazione è del tutto futile.

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Assemblea condominiale telematica: il funzionamento

A causa della pandemia da Covid-19 che ha avuto luogo a partire dal 2020, le riforme varate per adattare le assemblee condominiali all’emergenza sanitaria che era al centro della vita quotidiana dei condomini sono state molteplici.

Una di esse riguarda lo svolgimento dell’assemblea in via telematica: l’amministratore, infatti, può indirla anche se non è subordinata al regolamento del condominio.

Ai sensi del Decreto Legislativo n°104 del 2020, basta che la maggioranza dei condomini dia il suo consenso affinché l’assemblea condominiale telematica possa realmente avere luogo.

Ciascun consenso, ai sensi di tale articolo, dev’essere recapitato all’amministratore in forma scritta mediante una raccomandata. Che dire delle modalità di convocazione di tale speciale forma di assemblea?

L’avviso di convocazione deve rispettare i medesimi principi previsti per una normalissima assemblea in presenza; pertanto, rimane valido l’obbligo di affissione dell’avviso con almeno 5 giorni di anticipo dalla data prescelta o il suo invio tramite posta raccomandata a ciascun condomino.

Anche nel caso di un’assemblea condominiale telematica, nell’avviso devono essere integrati l’ordine del giorno, data e ora dell’inizio della riunione, nonché la piattaforma elettronica mediante la quale essa si svolgerà.

Nonostante l’emergenza sanitaria sia terminata, ancora oggi potrebbero presentarsi situazioni che renderebbero necessaria la convocazione di un’assemblea condominiale telematica: basti pensare, ad esempio, alla necessità di discutere di una problematica o di un intervento di strettissima urgenza per il condominio, se non fosse per l’impossibilità della maggioranza a prendervi parte attiva per svariate motivazioni.

In quel caso, a discrezione dell’amministratore, si potrebbe optare per un’assemblea telematica che riunisca tutti i condomini indipendentemente dal luogo in cui ciascuno di essi si trovi.

Insomma, l’assemblea condominiale è un potente strumento a disposizione di un condominio per adottare delle decisioni finalizzate alla buona convivenza di ciascun abitante dello stabile.
Rispettare quelle che sono le norme legislative che regolamentano lo svolgimento dell’assemblea e la sua convocazione è sicuramente un modo per rispettare ciascun condomino e le esigenze di ognuno di essi.