La volontà dei condomini: si forma solo in assemblea?

Da diverso tempo ormai esiste il pensiero che l’unico modo per esprimere la volontà degli inquilini riguardi l’Assemblea Condominiale. In effetti un’Assemblea Condominiale rappresenta senz’altro l’organo più importante del Condominio, tanto da essere spesso definito Supremo.

Si tratta della principale sede in cui si forma la volontà degli inquilini e la Legge dello Stato Italiano definisce quest’Assemblea come l’organo più importante di tutto il condominio.

La volontà espressa qui non può essere abrogata, in quanto l’Assemblea è la sede principale in cui viene espressa la volontà collettiva degli inquilini. Oltre alle volontà, qui vengono definiti anche gli obblighi e i diritti dei condomini. Le decisioni assembleari vengono realizzate unicamente seguendo il principio maggioritario. Le volontà dei vari condomini non si sommano mai, ma le decisioni di più assemblee si possono fondere.

Di base, se decide la maggioranza, la decisione vale per tutti: per la Legge è come se avessero decisi tutti.

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Ovviamente, le decisioni prese non devono essere in contrasto con la Legge Italiana e quindi, per esempio, non devono essere discriminatoria, altrimenti potrebbero essere dichiarate illegali e successivamente annullate. Questo è il tipico esempio di un’Assemblea Condominiale che decide di limitare la possibilità di vivere nel condominio alle persone di colore: si tratta di una decisione discriminatoria che sarà annullata. I limiti alla presa delle decisioni riguardano anche il campo della salute, quello della privacy e così via.

Nessuna decisione davvero importante può essere presa al di fuori dall’Assemblea. Nemmeno se venisse fatta scrivere su un pezzo di carta e firmata dalla stragrande maggioranza degli inquilini. Questo perché la Legge dello Stato Italiano descrive l’Assemblea Condominiale come il solo organo dedicato alla presa delle decisioni dopo averle discusse. Tanto per dire è persino possibile cambiare l’idea durante il dibattito: per questo il pensiero che per prendere una decisione basta scriverla su della carta e farla firmare è del tutto errata.

Altresì non si può delegare la decisione solo ad alcun rappresentati (spesso chiamati consiglieri) la possibilità di decidere su di un argomento in particolare, come la firma su un contratto oppure l’accettazione del preventivo realizzato da un’azienda esterna. Difatti, per Legge la volontà dev’essere espressa in modo diretto dagli inquilini stessi e non dai loro rappresentanti.

Stando agli articoli 1135 e 1136 del Codice Civile, l’Assemblea Condominiale ha i propri poteri deliberativi e include un gran ventaglio di attribuzioni ulteriori. Bisogna comunque ricordarsi, che un’Assemblea Condominiale non va inteso come una Persona Giuridica, ma come una semplice assemblea che esprime la volontà degli inquilini. Si tratta solo di un organo democratico, dunque, a cui possono partecipare soltanto i soggetti legittimati (ovvero gli inquilini stessi), oltre che i proprietari, usufruttuari e i conduttori (soltanto in alcuni casi).

Chi può far parte dell’Assemblea Condominiale?

Una singola Assemblea Condominiale può essere composta soltanto dagli inquilini del relativo condominio, nonché da alcune altre persone che ne hanno il diritto. Tuttavia può essere composta anche un’assemblea collettiva. In questo caso essa può essere composta dai vari condomini e anche da coloro che abitano in una casa pur senza esserne i diretti proprietari (vengono chiamati usufruttuari).

I non proprietari possono intervenire soltanto in relazione ai servizi che riguardano il comfort dell’abitazione (per esempio su tutte le decisioni relative ai servizi di riscaldamento, di quelli di condizionamento d’aria e così via). Senza il diritto di voto, invece, gli inquilini possono intervenire su tutte le delibere relative alla modificazione di alcuni servizi comuni (come, per esempio, quello relativo all’abolizione del servizio di portineria).

La convocazione degli inquilini non proprietari spetta solo ai proprietari dell’appartamento: dunque sono loro a decidere se far partecipare gli inquilini oppure no. Ovviamente, coloro che non vivono nel condominio e non sono proprietari degli appartamenti, non possono partecipare a un’Assemblea Condominiale (né quella relativa alle decisioni di un solo condominio, né a quella di più condomini), a meno che non vengano appositamente autorizzati dagli abitanti del condominio stesso.

In alcuni casi persino l’amministratore condominiale è stato escluso dalle votazioni (per esempio nei casi relativi alla sua sostituzione con un altro amministratore condominiale).

Come convocare l’Assemblea per esprimere la volontà condominiale?

Nella maggior parte dei casi l’Assemblea viene convocata dall’amministratore condominiale (responsabile per più condomini), ma ci sono casi in cui può essere convocata anche da delle persone differenti. Per esempio può essere convocata da ciascun condominio separatamente, nel caso in cui mancasse il relativo amministratore oppure si vogliano discutere di temi legati a quel condominio in particolare.

Altresì l’assemblea può essere convocata da almeno due condomini, purché rappresentino almeno l’1/6 del valore dell’edificio… sempre nel caso in cui l’amministratore per qualche motivo si sia rifiutato di rifiutare l’assemblea.

Il Diritto stabilisce che i condomini possono convocare l’Assemblea non prima di 10 giorni dalla data di richiesta all’amministratore, dopo aver stabilito l’ordine del giorno durante l’assemblea stessa.

Infine, l’Assemblea Condominiale può essere convocata anche da un curatore speciale, ai sensi dell’articolo numero 65 del Codice Civile.

In un’assemblea vanno convocati anche coloro che potrebbero essere irreperibili e la convocazione dev’essere scritta (e non a voce). Secondo la Cassazione anche la convocazione con l’avviso sulle scale potrebbe essere sufficienti, ma spesso bisogna comunque recapitare alle abitazioni dei proprietari un avviso scritto.

Ovviamente, l’Assemblea Condominiale va convocata almeno 5 giorni dopo l’invio degli avvisi ai proprietari (per lasciare il tempo di prendere nota dell’avviso e di ritagliare del tempo per parteciparci). Qualora questo limite non venisse rispettato, i risultati dell’Assemblea Condominiale potrebbero essere annullati.

Il termine non può essere abbreviato in nessun caso. Ovviamente è possibile spedire l’invito anche con più giorni di avviso. E se manca il tempo, l’amministratore potrebbe servirsi della consegna a mano degli avvisi oppure avvalersi dei servizi di un apposito ufficiale giudiziario. In tutti i casi l’invito all’Assemblea Condominiale è una di quelle azioni che grava solo sulle sue spalle: è il suo dovere, anche stando a quanto riportano le normative legislative in merito.