Interruzione dei servizi in condominio: la responsabilità dell’amministratore

Viviamo in una società in cui la convivenza nei condomini è una realtà sempre più frequente. Questa situazione porta con sé una serie di problematiche, tra le quali spicca la gestione delle spese condominiali.

Ma cosa succede quando l’erogazione di servizi fondamentali come l’acqua o il gas viene interrotta a causa del mancato pagamento delle spese condominiali da parte di alcuni condomini?

Il ruolo dell’amministratore di condominio

Il ruolo dell’amministratore condominiale ha subito un’importante evoluzione con la legge n. 220/2012. Ora, l’amministratore può chiedere un provvedimento di urgenza al giudice per ottenere l’autorizzazione alla sospensione dell’erogazione dei servizi condominiali nei confronti dei condomini morosi.

Questa mossa, resa necessaria dalla persistente morosità del condomino, può aiutare a prevenire l’insolvenza del condominio nel suo complesso e le possibili interruzioni dei servizi da parte dei gestori.

L’amministratore, quindi, non ha bisogno di alcuna autorizzazione regolamentare o assembleare. Questo è un grande cambiamento, poiché l’art. 1129 c.c. post riforma ha chiarito che rientra tra i compiti dell’amministratore quello di recuperare le spese non versate dai condomini, senza necessità del benestare dell’assemblea.

Quindi, in base al codice civile, l’amministratore condominiale ha il dovere di attivarsi per il recupero delle quote condominiali non versate entro sei mesi dall’approvazione del piano di riparto. Non si tratta semplicemente di inviare solleciti o lettere di diffida, ma di adottare misure più concrete, come l’assunzione di un avvocato.

Questo professionista del diritto si occupa di contattare i condomini morosi e di chiedere al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Successivamente, procede al pignoramento dei beni del debitore.

L’interruzione dei servizi nel condominio

Se un condomino non salda le spese per un periodo superiore ai sei mesi, l’amministratore ha il diritto di interrompere l’offerta dei servizi che prevedono un pagamento separato.

Questi includono:

• il riscaldamento centralizzato;
• l’acqua;
• l’uso di aree comuni come parcheggio, piscina, campi da tennis, palestre e l’uso dell’ascensore, se dotato di telecomando o codice.

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Nonostante la semplificazione del ruolo dell’amministratore, la questione della sospensione dei servizi, in particolare quella della fornitura di acqua potabile, rimane però complessa. Infatti, le decisioni in merito non sono univoche.

Alcune decisioni, come quella del Tribunale di Brescia del 2014, hanno negato la legittimità della sospensione del servizio acqua, poiché la fornitura di acqua non dipende dal condominio, ma da un’impresa di somministrazione.

Tuttavia, decisioni più recenti, come quelle del Tribunale di Cagliari e del Tribunale di Palermo del 2022, sono favorevoli alla sospensione della fornitura idrica al moroso. Questi tribunali hanno sottolineato che il condominio non può essere costretto a sostenere i costi di gestione dell’unità immobiliare inadempiente e a sobbarcarsi il rischio di poter a sua volta subire il distacco dei servizi da parte del gestore.

Nel frattempo, il Tribunale di Perugia ha sottolineato che lo strumento dissuasivo di sospensione dei servizi dovrebbe essere applicato con estrema prudenza da parte dell’amministratore. L’amministratore ha la responsabilità di non ledere o minacciare il diritto alla salute, all’incolumità e all’integrità fisica, o i diritti fondamentali della persona, quand’anche morosa.

In merito alla problematica della sospensione dell’approvvigionamento di acqua per insolvenza, è fondamentale considerare le disposizioni speciali del settore stabilite dal Dpcm n. 105094 del 2016. Questo regolamento obbliga le aziende fornitrici di acqua a garantire una quota essenziale di consumo, stabilendo che ogni abitante in condizioni economiche difficili debba avere accesso ad almeno 50 litri di acqua al giorno.

Tale provvedimento si rivela cruciale per garantire la sostenibilità della vita domestica, anche in situazioni di vulnerabilità economica.

Le responsabilità dell’amministratore

È fondamentale ricordare che l’amministratore non ha solo il compito di riscuotere le quote non pagate, ma è responsabile in caso di mancato pagamento. Secondo una sentenza del Tribunale di Roma del 2022, l’amministratore è stato ritenuto responsabile della mancanza di acqua in un edificio, nonostante la morosità fosse attribuibile a determinati condomini.

Questa sentenza ha rafforzato il principio secondo il quale l’amministratore avrebbe dovuto assumere un avvocato e procedere legalmente contro i morosi, evitando così l’interruzione del servizio idrico, che ha inevitabilmente penalizzato tutti gli abitanti del palazzo.

Il ruolo dei condomini di fronte a un amministratore inadempiente

In situazioni simili, i condomini hanno il diritto di revocare l’incarico dell’amministratore per giusta causa. Inoltre, possono intraprendere un’azione legale per chiedere un risarcimento per i danni subiti a causa dell’interruzione del servizio.

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In conclusione, il ruolo dell’amministratore condominiale è di vitale importanza nel recupero delle quote condominiali non versate. La sua responsabilità in caso di mancato pagamento può comportare conseguenze gravi, che vanno oltre l’interruzione di servizi fondamentali e possono compromettere la convivenza all’interno del condominio.