Installazione caldaia e boiler in condominio: quando serve l’autorizzazione dell’assemblea?

La sentenza della Corte di Cassazione n. 29924 affronta una questione molto delicata per i condomini: la possibilità di sanare interventi effettuati senza autorizzazione sulle parti comuni di un edificio.

Nella fattispecie, si discute dell’installazione di una caldaia e di un boiler sulle facciate dell’immobile, eseguiti da due condomini senza la preventiva approvazione richiesta dal regolamento condominiale. L’assemblea condominiale ha successivamente deliberato di “ratificare” tali interventi, sollevando però questioni legali sul rispetto del decoro architettonico e i diritti degli altri condomini.

Ma un’assemblea condominiale può davvero sanare questi interventi a posteriori? Quali sono i limiti da rispettare?

Scopriamo nel dettaglio cosa ha stabilito la Suprema Corte e le sue implicazioni per i condomini.

Le installazioni non autorizzate e la sanatoria postuma

Il caso ha avuto origine con due installazioni non conformi: un boiler montato sulla parete esterna dell’edificio nel 2009 e una caldaia installata sulla facciata nel 2013, entrambi senza l’approvazione preventiva prevista dall’art. 2 del regolamento condominiale. Questo articolo stabilisce che qualsiasi modifica o intervento sulle parti comuni deve essere preventivamente comunicato e approvato dall’amministratore o dall’assemblea.

Tuttavia, nel 2014, l’assemblea condominiale ha deliberato di ratificare a posteriori tali installazioni, suscitando le proteste di un altro condomino che ha impugnato la delibera per illegittimità.

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La Corte d’Appello di Milano, in primo grado, aveva respinto l’impugnazione, sostenendo che l’assemblea avesse il potere di sanare interventi già eseguiti. La Cassazione, però, ha evidenziato che questa possibilità deve essere valutata attentamente, soprattutto quando sono coinvolti elementi architettonici dell’edificio.

Il ruolo del decoro architettonico nelle decisioni condominiali

Uno dei punti cardine della sentenza riguarda il concetto di decoro architettonico. Secondo la Cassazione, questo rappresenta un bene comune dell’edificio che deve essere preservato e tutelato, in quanto contribuisce a definire l’aspetto e la simmetria della facciata.

Un’installazione non autorizzata può alterare il decoro e l’armonia estetica del fabbricato, compromettendo non solo l’aspetto, ma anche il valore complessivo dell’immobile.

La Corte ha sottolineato che il decoro architettonico va salvaguardato indipendentemente dalla validità estetica del singolo intervento, e che ogni modifica deve essere valutata considerando l’impatto sull’aspetto generale dell’edificio.

Pertanto, la successiva “sanatoria” da parte dell’assemblea non è di per sé sufficiente a giustificare l’intervento se questo risulta comunque lesivo del decoro.

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La facoltà dell’assemblea di sanare interventi a posteriori

Un elemento di novità di questa sentenza è il riconoscimento della possibilità per l’assemblea di ratificare interventi già eseguiti, ma solo a determinate condizioni. La sanatoria postuma è legittima solo se non viola il regolamento condominiale e se non reca pregiudizio al decoro o ai diritti degli altri condomini.

In caso contrario, i singoli condomini hanno diritto di impugnare la delibera per tutelare la cosa comune e il decoro architettonico.

In questo contesto, la Corte ha chiarito che l’autorizzazione rilasciata a posteriori dall’assemblea non può giustificare opere che compromettano l’estetica del fabbricato o che siano state realizzate in palese violazione del regolamento.

L’assemblea non ha il potere di deliberare interventi che danneggiano l’edificio, poiché ciò esulerebbe dalle sue competenze.

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