Infiltrazioni acqua in condominio: chi paga secondo la legge? il giudice decide sulla causa più probabile

La gestione dei danni da infiltrazioni d’acqua è una questione ricorrente nei condomini e spesso porta a dispute legali complesse. In una recente sentenza (Corte d’Appello di Genova, n. 1379 del 19 novembre 2024), i giudici hanno affrontato un caso emblematico.

La vicenda ha avuto origine da un episodio di infiltrazioni causato da forti piogge, che ha provocato danni rilevanti agli spazi di un’attività commerciale situata in un condominio.

La parte danneggiata ha accusato il condominio di omessa manutenzione delle grondaie, ritenendolo responsabile delle infiltrazioni e chiedendo un risarcimento per i danni subiti. Tuttavia, le analisi tecniche hanno sollevato dubbi sull’origine del problema, attribuendolo a un difetto di impermeabilizzazione di un lucernaio privato.

Questa sentenza offre spunti interessanti per comprendere meglio le responsabilità condominiali e i criteri con cui vengono stabilite. Quali aspetti hanno guidato i giudici nella loro decisione? Come possono condomini e proprietari prevenire simili controversie?

Scopriamolo insieme.

Il caso: un contenzioso tra condominio e proprietà privata

La vicenda giudiziaria si è sviluppata a seguito di un episodio di infiltrazioni d’acqua verificatosi in un edificio condominiale a uso misto, dove una delle proprietà è destinata a uso commerciale. L’evento, avvenuto dopo un’intensa precipitazione, ha causato danni significativi agli uffici, al magazzino e all’officina dell’attività.

Secondo la parte attrice, il problema era riconducibile alla mancata manutenzione delle grondaie condominiali, che avrebbero causato il trabocco delle acque piovane e conseguentemente l’allagamento degli ambienti interni.

La parte danneggiata ha citato in giudizio il condominio, richiedendo un risarcimento pari a circa 63.000 euro per danni materiali e oltre 10.000 euro per fermo attività e danno all’immagine. A sostegno delle proprie pretese, ha invocato la responsabilità del condominio in base agli articoli 2043 e 2051 del Codice Civile, riguardanti rispettivamente la responsabilità extracontrattuale e quella per danni cagionati da cose in custodia.

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In primo grado, il Tribunale di Genova ha rigettato le richieste dell’attrice. La decisione si è basata sulle risultanze della CTU, che ha escluso la responsabilità del condominio, individuando invece come causa più probabile delle infiltrazioni un difetto di impermeabilizzazione del lucernaio di proprietà privata. Tale difetto, caratterizzato da un pessimo stato conservativo della guaina impermeabilizzante, avrebbe permesso all’acqua di filtrare all’interno dell’immobile.

L’appellante ha contestato questa decisione, evidenziando presunte lacune nella CTU e richiedendone il rinnovo, per dimostrare la responsabilità del condominio.

Tuttavia, la Corte d’Appello ha confermato la decisione di primo grado, ritenendo adeguate e complete le analisi tecniche svolte dal CTU.

Le valutazioni tecniche della sentenza

Uno degli aspetti centrali di questo caso è stata l’analisi tecnica condotta dal CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) nominato dal Tribunale. La relazione tecnica ha avuto un ruolo determinante nel chiarire le cause delle infiltrazioni e nell’escludere la responsabilità del condominio.

La CTU ha evidenziato come il sistema di drenaggio delle acque meteoriche del condominio fosse adeguato e in buono stato di manutenzione al momento del fatto. L’analisi ha mostrato che le precipitazioni, seppur intense, non avevano superato la capacità di deflusso del canalone condominiale. Inoltre, non sono state rilevate tracimazioni significative che avrebbero potuto giustificare un allagamento imputabile alle parti comuni dell’edificio.

D’altro canto, l’ispezione tecnica ha individuato un grave difetto di impermeabilizzazione nel lucernaio di proprietà dell’appellante. La guaina impermeabilizzante presentava un pessimo stato di conservazione, con risvolti verticali deteriorati che avrebbero consentito all’acqua di infiltrarsi durante le piogge. Questa conclusione è stata corroborata da prove fotografiche e dall’esame delle perizie di parte.

Nonostante le contestazioni mosse dall’appellante sulla presunta incompletezza e parzialità della CTU, la Corte d’Appello ha ritenuto che il consulente avesse svolto un’analisi esaustiva e ben argomentata. Il tribunale ha anche sottolineato che, data la distanza temporale tra il sinistro e l’analisi tecnica (oltre otto anni), era inevitabile basarsi su ricostruzioni e dati disponibili all’epoca dei fatti.

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Aspetti giuridici rilevanti della sentenza

Dal punto di vista giuridico, la sentenza della Corte d’Appello di Genova offre importanti chiarimenti sull’applicazione degli articoli 2043 e 2051 del Codice Civile. Entrambi gli articoli si riferiscono alla responsabilità per danni, ma con differenze significative nei presupposti.

L’articolo 2051 riguarda la responsabilità oggettiva per i danni cagionati da cose in custodia. In questo caso, il danneggiato è tenuto a dimostrare il nesso causale tra il danno subito e la cosa in custodia del convenuto (in questo caso le parti comuni del condominio).

Articolo n° 2051
Danno cagionato da cosa in custodia
Ciascuno e’ responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. 

Tuttavia, il condominio può liberarsi da tale responsabilità dimostrando che il danno è stato causato da un caso fortuito o da una causa esterna non imputabile alla sua gestione.

L’articolo 2043, invece, stabilisce la responsabilità aquiliana o per colpa, richiedendo che il danneggiato provi non solo il nesso causale, ma anche l’omissione o il comportamento negligente del convenuto.

Articolo n° 2043
Risarcimento per fatto illecito
Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.

Nel caso in esame, la Corte ha ritenuto che l’appellante non avesse fornito prove sufficienti a dimostrare né il nesso causale né la negligenza del condominio nella manutenzione delle parti comuni.

Un aspetto cruciale emerso dalla sentenza è l’adozione del principio del “più probabile che non”, utilizzato in ambito civile per determinare il nesso causale. Secondo questo criterio, il giudice valuta quale sia la causa più probabile del danno, escludendo ipotesi alternative non supportate da prove sufficienti.

La Corte ha ribadito che, in assenza di evidenze contrarie, il difetto di impermeabilizzazione del lucernaio fosse la spiegazione più plausibile per le infiltrazioni.

Questo caso sottolinea anche l’importanza del rigore tecnico nella produzione delle prove. Nonostante l’appellante avesse presentato una perizia di parte, la sua natura prevalentemente descrittiva e la mancanza di riscontri oggettivi hanno portato la Corte a confermare le conclusioni del CTU.