Fondo cassa condominiale: cos’è e come funziona la restituzione dei soldi

Il fondo cassa condominiale è un aspetto della vita condominiale che spesso non è chiaro a prima vista, soprattutto a chi si trasferisce per la prima volta in un condominio. Può sembrare una sorta di salvadanaio comune in cui tutti i condomini mettono dei soldi per le spese condivise. In realtà è una cosa ben più articolata, con precise distinzioni e norme che lo disciplinano.

Vediamo di fare chiarezza su come funziona questo fondo cassa.

Tipi di fondo cassa condominiale

Esistono due tipologie di “casse comuni” all’interno del condominio, che vengono alimentate dai versamenti periodici di tutti i condomini: il fondo ordinario e quello straordinario.

Il primo serve a coprire le spese ordinarie di gestione, come le utenze e le piccole manutenzioni. Il secondo è destinato invece agli interventi imprevisti più onerosi, come il rifacimento del tetto o l’installazione del citofono.

Il codice civile stabilisce che il fondo ordinario è facoltativo, mentre il fondo speciale è obbligatorio ogni volta che l’assemblea dei condomini approva delle opere straordinarie o innovative. In più, il codice civile prevede che il fondo ordinario sia ripartito in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, mentre il fondo speciale sia ripartito in base ai criteri stabiliti dall’assemblea.

Questa distinzione ha una sua logica: le spese di routine possono essere coperte di volta in volta, mentre per gli interventi straordinari è necessario accantonare per tempo una cifra sufficiente.

Restituzione delle quote versante per la costituzione del fondo cassa ordinario

La restituzione del fondo cassa ordinario condominiale non è disciplinata in modo specifico dal codice civile e dalla giurisprudenza, che però hanno chiarito alcuni principi in merito. Questo fondo è formato dalle somme che i condomini versano periodicamente per le spese di gestione ordinaria, come utenze e pulizie. Il suo carattere è facoltativo, dato che può essere istituito dall’assemblea a maggioranza o previsto dal regolamento condominiale.

Normalmente, il credito del singolo condomino verso il fondo cassa segue l’unità immobiliare: vendendo l’appartamento, il credito passa di diritto al nuovo proprietario. Il venditore deve accordarsi privatamente con l’acquirente per riottenere la quota versata. Ma, se il fondo è stato costituito per decisione unanime o ha natura contrattuale, non può essere restituito perché ha un vincolo di destinazione.

In questo caso, il venditore si fa rimborsare dall’acquirente.

Un altro caso particolare è quando il fondo serve a coprire morosità: qui il credito resta al venditore, che può chiederne la restituzione.

Quindi purtroppo, la restituzione del fondo cassa ordinario al singolo condomino non sempre è possibile, ma dipende dalle circostanze specifiche.

Si consiglia di verificare con attenzione prima del trasferimento di proprietà, concordando chiaramente rimborsi ed eventuali eccezioni.

Bene, dopo aver visto come fare per farsi rimborsare le quote del fondo cassa ordinario, ora passiamo ad esaminare quali sono le possibilità che la legge ci offre per farci rimborsare le quote versate nel fondo cassa condominiale speciale.

Restituzione del fondo cassa condominiale speciale

Il fondo cassa condominiale speciale è una somma di denaro che i condomini versano obbligatoriamente per finanziare le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni approvate dall’assemblea, come la ristrutturazione del tetto, l’installazione dell’ascensore, l’adeguamento antisismico, e cosi via.

Si tratta di un fondo vincolato, cioè destinato a uno scopo specifico e non liberamente disponibile. Il codice civile stabilisce che il fondo speciale sia ripartito in base ai criteri stabiliti dall’assemblea, che possono essere diversi dai millesimi di proprietà.

La restituzione della quota parte di fondo cassa condominiale speciale è possibile solo in un caso previsto dal codice civile.

Se il condomino si oppone alle opere straordinarie o innovative approvate dall’assemblea, ha diritto a ricevere dal condominio la parte del fondo speciale che gli spetta, a condizione che rinunci al godimento delle opere stesse.

Questa possibilità è prevista dall’articolo 1137 del codice civile, che consente al condomino dissenziente di escludersi dalle opere non necessarie alla conservazione della cosa comune, purché non ne tragga alcun vantaggio.

Art. 1137.
Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea

Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto puo’ adire l’autorita’ giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorita’ giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende ne’ interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione e’ disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I del codice di procedura civile. (321)((322))

AGGIORNAMENTO (321)
Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 ha disposto (con l’art. 35, comma 1) che “Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 30 giugno 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. Ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti”.

AGGIORNAMENTO (322)
Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, come modificato dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197, ha disposto (con l’art. 35, comma 1) che “Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. Ai procedimenti pendenti alla data del 28 febbraio 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti”.

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La richiesta deve essere fatta per iscritto e deve contenere l’indicazione della somma da restituire e il motivo dell’opposizione. Il condominio ha 30 giorni di tempo per restituire il denaro, altrimenti decorrono gli interessi legali.

Se il condominio si rifiuta o non risponde, il condomino può agire in giudizio per ottenere il suo credito. In conclusione, la restituzione del fondo cassa condominiale speciale è una facoltà concessa al condomino che non condivide le scelte dell’assemblea in materia di opere straordinarie o innovative, ma comporta anche una rinuncia al beneficio delle stesse.

In queste righe abbiamo provato a tratteggiare in modo semplice le linee guida principali, sperando di offrire qualche punto fermo a chi si approccia per la prima volta a questi aspetti della vita condominiale.

Ovviamente ogni caso va esaminato nello specifico, tenendo conto delle particolarità e delle dinamiche del singolo condominio. Per questo, di fronte a situazioni dubbie o contorte, può essere saggio rivolgersi a figure esperte che possano districare la matassa. Anche l’amministratore, se competente e disponibile, può fornire utili chiarimenti e consigli su come muoversi al meglio.

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L’importante é non aver timore di chiedere aiuto quando ci si sente in difficoltà. Parlarne con un esperto può fare chiarezza e indicare la strada giusta da seguire, risparmiando inutili rischi o controversie.