Condominio senza amministratore: quando è possibile? come funziona?

La gestione di un condominio è una pratica abbastanza complessa e soggetta a delle dettagliate disposizioni di legge. Si tratta di precise norme che regolamentano anche la delicata figura dell’amministratore di condominio e la sua eventuale obbligatorietà nei contesti condominiali.

L’articolo 1129 del Codice Civile prevede l’obbligo della nomina di un amministratore solo per gli immobili composti da almeno nove condomini.

Per effetto di tale norma, per i condomini fino a otto proprietari non vige dunque alcun obbligo di nominare un amministratore. Ma come funziona un condominio senza amministratore? Nei paragrafi successivi ecco una panoramica approfondita sull’argomento in questione per cercare di chiarire alcuni punti essenziali.

Condominio senza amministratore: come funziona

Secondo i disposti normativi vigenti, nelle ipotesi di condomini costituiti da non più di otto condomini, la figura dell’amministratore di condominio non è quindi obbligatoria. In sua assenza, tra i proprietari delle abitazioni è consuetudine nominare un referente con il compito di adempiere alle competenze stabilite dalla legge a nome di tutti gli altri condomini.

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A tal proposito, il soggetto incaricato in qualità di referente dovrà occuparsi delle importanti attività seguenti:

• rendicontazione dei costi sostenuti dal condominio;
• riscossione delle quote condominiali;
• pagamento delle bollette;
• applicazione e quantificazione delle ritenute d’acconto sui compensi erogati ai professionisti o ai dipendenti condominiali;
• versamento delle ritenute di acconto applicate;
• presentazione ogni anno della Certificazione Unica riguardo ai redditi corrisposti nell’anno precedente;
• gestione delle pulizie delle aree comuni.

Tutte attività comunque da portare a termine, anche in presenza di un numero di condomini inferiore a nove. Inoltre, per qualunque discussione in merito alla gestione ordinare e straordinaria, su iniziativa di ogni condomino può essere convocata la relativa assemblea condominiale.

In altre parole di fatto la legge, anche in assenza di un amministratore, non esenta il condominio da alcune precise attività.

Condominio senza amministratore: l’importanza di un referente incaricato

In assenza dell’amministratore di condominio, il referente diventa una figura essenziale per la fattibilità e la gestione di determinate obbligatorie attività. In caso di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, il referente si occuperà delle pratiche utili al corretto svolgimento dei lavori.

Allo stesso tempo, sarà lui autorizzato alla gestione del conto corrente intestato al condominio.

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Al momento della costituzione di un condominio è infatti necessario aprire un codice fiscale e un conto corrente, entrambi utili per gestire i rapporti con terzi soggetti. Il codice fiscale è essenziale per l’identificazione dell’immobile, senza il quale non sarebbero possibili i rapporti con terzi soggetti.

A titolo esemplificativo, nell’ipotesi di interventi necessari per la sistemazione del tetto, l’impresa incaricata dovrà intestare la relativa fattura al condominio, riportando esattamente il relativo codice fiscale. Una fattura che evidentemente non potrà mai essere intestata ai singoli condomini.

Tutte le entrate e le uscite dovranno poi transitare all’interno del conto corrente, sia quelle di carattere ordinario che quelle di natura straordinaria. Non sono ammesse operazioni in nero e non tracciabili da parte del Fisco.

Infine il condominio, come sostituto d’imposta, ha l’obbligo del versamento della ritenuta d’acconto per i lavori svolti dai professionisti e quello della presentazione della dichiarazione dei redditi attraverso il Modello 770. Tutte attività in capo al referente incaricato in luogo all’amministratore di condominio.

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Il regolamento condominiale

In presenza di un piccolo numero di proprietari, il condominio interessato può non avere un amministratore né un regolamento specifico. L’articolo 1130 del Codice Civile stabilisce la stesura di un regolamento, con le norme circa l’utilizzo degli spazi comuni, la divisione dei costi e la tutela del decoro dell’immobile, quando i condomini sono più di dieci.

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In caso contrario, la gestione degli spazi comuni sarà svolta esclusivamente con riferimento ai dettati normativi del Codice Civile.

In verità, di frequente nei regolamenti condominiali sono semplicemente riportate le norme del Codice Civile, raramente invece sono introdotte delle specifiche regole. Tuttavia, in assenza di un obbligo legislativo per i condomini con un numero esiguo di proprietari, è facoltà dell’assemblea scrivere e votare un proprio regolamento.

Una prassi impiegata spesso quando sussiste la necessità di introdurre particolari regole.

Conclusioni

L’individuazione di un soggetto “facente funzioni”, in assenza di un amministratore di condominio, è una prassi comune per il disbrigo delle procedure utili alla corretta gestione del condominio.

Trattasi di un condomino incaricato allo svolgimento di alcuni fondamentali compiti come la rendicontazione dei costi, la riscossione delle quote, i pagamenti delle bollette e ad altri adempimenti connessi alla normale vita condominiale.

In assenza anche di un soggetto di riferimento come il referente, la vita condominiale si complicherebbe non poco. In pratica, di volta in volta sarebbe necessario convocare l’assemblea di condominio anche per le più semplici incombenze. In quest’ultima ipotesi, la gestione diventerebbe pesante e i tempi per qualunque attività da svolgere molto lunghi.